时间：2022-12-05 11:55:42来源：法律常识
来源：中国侨网
中国侨网10月14日电 据美国《世界日报》报道,纽约律师戴士乐(Perry I. Tischler)代理房东房客官司已22年,接下4300个案件,其中华人客户占到65%-70%。
他说,由于纽约市法庭偏向房客,因此驱赶房客的时间较长。同为纽约州,纽约上州和纽约长岛的法庭案件都比较好做。如果房客位于纽约市低收入地区,不仅时间更长,而且有免费律师提供协助,就更难了。
他表示,新纽约州《住房稳定和租户保护法》(HSTPA)将于10月14日生效,到时驱逐房客的难度更大。
非法出租 被抓把柄惨了
戴士乐说,华人房东的问题主要有三个:一是把地下室装修后出租;二为把阁楼向外出租;三是把多余的房间向外出租。他说,这些出租都是不合法的。租客租住这样的房子,是因为他们知道这种出租是违法的,只要一告,就可以白住半年。
他说,有的租客住了一段时间,就开始不交房租。“这样的租客什么人都有,有非裔、西语裔、华人和韩国人。”如果房东找到他们要房租,他们就会起诉,而且纽约有许多免费律师,可以帮助他们打官司。如果打到法院,法官也向着他们。因此,有人说,纽约市是一个租房者的城市。“我对华人房东的建议是,不要非法出租。”
这些租客找到免费的住处,当然不想走。有的华人房东胆小怕事,就私自塞钱给租户,希望他们自己搬走。但是,租客拿到钱后,并不走,而是继续住在里面,认为房东拿他们没有办法。因为是非法出租,房东不敢上法庭。有的华人为了赶走租客,把房子卖了。但是,租客还是不走,买家不愿签字,房子还是卖不掉。
他说,许多房东找到他们,希望律师出面,把这些房客赶走。他说,在1990年代,如果通过法院赶走租客,一般需要三、四个月。但是,现在拖到六到八个月。纽约州2019年通过一个租客保护法,主要是保护租客。这个新法把各个程序都拖长了,驱赶租客时间也大大延长。
驱赶期间 房东不能收租
纽约律师张楠说,如果按照以前的法律,房东可以要求房客30天内搬走。但是,现在情况变了。新的法律给房客更多宽限期:如果房客住在这里不到一年,可要求30天内搬走;如果房客住了一年以上但不到两年,可以在60天内搬走;如果房客住了两年以上,房客可以在90天搬走。“在此期间,房东不能收房租。”
目前,许多房东不知道这个法律。如果要驱赶房客,他们要在8月或9月提出诉状,但是很多人9月尚未行动。他说,在以前,房东可以要求房客三五天内搬走。但新法律要求房东要给房客寄挂号信。“如果不寄挂号信,房客律师可以要求法官取消案件。”
他说,很多华人希望用钱解决,如在庭前和解,房东会主动给房客钱,要他们搬走。“我听说,房东一般出价1000美元到5000美元,也有出上万美元的。”但房东出钱不一定能够谈妥。“房东找我们,一般是要上法庭的。”不过,也有的房客自己搬走。
职业房客 借机免费白住
张楠说,华人房东的房客来源多种多样。“我们驱赶的房客很多,有人日本人、韩国人、俄国人、华人、非裔等,而西语裔的房客占多数。”他估计,在他驱逐的租客中,职业租客(professional tenants)约占一半。
在这些案件中,许多是因为房东没有按照法律办事,被房客抓住把柄,借机白住。例如,有的房东把地下室装修后出租,不排除有的地下室装修得很高档,跟地面上的房子一样。
政府管控 不能随便涨租
张楠说,在美国许多大城市,政府都会控制房租,保护房客,尤其是纽约市这样的国际大都市。但是,有的房东房客纠纷是因为房东的无知,他们不知道自己的房子是受到租金限制的。
例如,六个家庭以上的房子属于房租控制的建筑,房租受到政府的管控。政府每年会寄一封信,告知明年的房租可以上涨多少,一般是1.5-2.5%。他说,投资这类房产的华人较少,而华人买一到三家庭的房子的比较多。如果是购买三家庭或四家庭的房屋,享受减税优惠,也会受到控制房租政策的影响。
他说,华人房东很节省,把家里空余的房间都出租。“他们看到房间空下来,就认为是浪费了。”他说,不要急于将房子租出去,一定要做房客调查,挑选好的租客。
做了近十年的律师,他看了太多的房东房客纠纷。他说,房东一定要把出租的房子搞好,尽到自己作为房东的责任。而对房客来说,租住别人的房子,应该与房东好好相处。“如果有什么事,应该提早说,以便解决。”(高梓原)
