时间:2022-12-06 17:14:33来源:法律常识
前几天写的关于“为什么物业难取消”微头条,寥寥数字,却引起很多人的共鸣,由此可见,物业与业主的矛盾并非个案,而是遍布各地,但其矛盾点都大同小异,今天想借此文章,长篇幅的展开叙述,多方面解说物业与业主的恩怨情仇。
本人生活在五线小城,所以更加能反应出广大基层的状况,当然我知道有好的物业公司,比如一二线城市,或者小城市的单位集资楼盘,但这终究只占少数,更多的普通老百姓生活的小区都饱受物业之苦,我所居住的小区就是典型的例子。
一、物业的由来
《物权法-物业管理条例》:物业公司只能由业主委员会选择确定,在新房子交付初期,开发商可以临时委派物业公司负责小区的日常管理。
多角度解读一下这段话,
二、物业的监管
《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
物业是服务型行业,服务是个很抽象的词,它不像食品安全指标,可以量化,是否合格一目了然。服务的合格与否,全凭被服务人的观感,可是又缺乏具体法律条文的审判,这就为和稀泥提供了法律便利
物业说我已经提供了纸面上的服务,不管好坏你都得给钱,可业主明明住的就是脏乱差的小区环境,但是法律只保护合同,不履行合同(不交钱)就是违法,这种官司在我们小城已经屡试不爽,物业所向披靡,相信很多人都收到过物业起诉的法院传票,呵呵~让我们回味一下法律条文:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,唉~
甚至于物业发现了更妙的收费方式,不交物业费会产生3%滞纳金,请注意这一切都合法合规,这不是给互联网金融上了一课吗
再来说服务,物业一些保安看着就一身匪气,再加上现在的防疫要求,简直是给保安叠了一层无敌buff,对业主大呼小叫,指手画脚,还不敢顶撞他们,寻衅滋事,行政拘留,影响三代,对于一个有家庭的成年人,相当于如来佛贴在五指山上的“唵嘛呢叭咪吽”
所以每次回家都要经过别人的同意,才能回自己的家,这到底是谁的家!
三、物业的结构组成
一个公司需要多少人?跟公司的工作流程,订单数量相关,精明的老板们都是期望更少的员工,更大的产能,追求利益最大化,那么物业公司呢,小区业主与物业人员的比值是多少?比值越低代表服务越精细吗?
以我居住的小区为例,四千多户业主,物业具体多少人没有确切数字,物业群里是27人,这个并不准确,非核心员工肯定不在其中,平日里见到的也都是些熟面孔,觉得人数并不算多。
改变我看法的两件事,第一次收房时墙壁空鼓,我去物业办公室反应,进去之后发现,经理室,财务室,会议室,监控室,党支部等等不下十来间办公室,俨然说明物业组织结构严谨,分工明确,理应是个好公司。当然结果也不意外,空鼓拖了一个月还没解决,现在我家墙壁敲着还蹦蹦作响。
第二件事,业主老生常谈的维权,维权的时候才知道物业原来那么多人~,跟平时遇见的熟面孔大爷大妈都不一样,个个孔武有力,年轻力壮,商业大佬诚不欺我,一个公司必须得靠有活力愿动手的年轻人才能发展壮大
四、业主维权
《民法典》第二百八十四条规定:对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。物业的管理,工作效率,服务态度等等,与业主的生活品质有着莫大的关系。
终于到了激动人心的时刻,正式开始过招
仍然以我住的小区为例,仅一期就四千多户,现在建到第四期了,十万计的住户,绝对不算少了吧,人多就一定力量大吗?现实会给你答案
业主维权三部曲,
政府门前喊口号,
窗户阳台挂横幅,
新闻媒体刷抖音,
堵车堵门堵物业,
交警公安忙不赢,
急救中心也别停,
闹到最后法院见,
还是业主交大钱
复盘维权的过程,跟复盘炒股的过程一样一样的,都是心在滴血,随便说上一点吧
原因:买房的时候,规划图,沙盘,销售嘴里小区内都没有垃圾站这么个建筑,待业主收房入住后,竟然在小区内部紧挨着居民楼盖起一栋垃圾房,全小区四千多户的垃圾集中堆放于此,那味道住30楼都能闻到,更何况近在咫尺的住户。
维权:打12345市长热线投诉,去政府官网举报,正规实名联名上访,违规违建,居民楼紧挨着垃圾站,这么明显的事情肯定稳赢吧!
结果:打脸来了,住建局拿出了一份图纸,楼盘开盘之后修改的图纸,上面规划了垃圾站,而且早就通过了审批
复盘:17年开盘销售,此时确实没有垃圾站,
18年开发商修改图纸,且通过审批,
19年业主收房(期房),
22年开始建垃圾站,
业主后知后觉去查规划图,开发商这一步棋早在5年前就开始谋划了,所有东西都合法了,怎么赢?
2.
原因:地下车库三无,无监控,无地坪,无消防,天花板漏水掉石灰发霉,这么说吧,就是叙利亚风格车库,车辆经常被砸玻璃,越是过节砸的越疯狂,抓不到人,不买车位就得租300/月,小县城什么都没有的车库啊,天价租金
维权:各种渠道投诉,报警,物业不作为,只想收费,小区停车费全市最高,业主联合不再缴费,不缴费物业不抬杆,堵着吧,110都快成了我们小区专线,派出所发话,车库设施没完善之前不得收费,业主满心以为胜利了
结果:民警前脚刚走,物业就又不抬杆,业主动手把收费杆拆下,送到派出所封存保管,平静了三天,发现收费杆又装上了,业主赶往派出所查看,某位不知名的业主代表签字同意物业拿回了收费杆,物业也贴出收费标准公告,墙壁刷上“只供停放,不做保管”的大字
复盘:不买车位→车经常被砸,这其中有没有关联咱不敢说,
车停外面→罚单收不停,交警早上六点贴条到深夜,这其中有没有关联咱也不敢说,
车停里面→天价停车费,物业原话:车库就这样,可以选择不停
3.
原因:热心业主成立维权群,号召大家行动统一,互帮互助,群策群力,合法维权
结果:群主被传唤至派出所,拘留了一天之后,业主联名保释,热心群主不再热心
4.
原因:耄耋老人用身躯阻挡物业违规倒垃圾,被垃圾车撞倒
结果:警察出面调解,老人居家疗养,业主派代表慰问,物业不露面交付赔偿
巧了:年迈保安大叔用身躯阻挡业主车辆,不交钱不让出库,被车撞到
结果:警察出面调解,保安送医院进行伤情鉴定,业主集资赔偿
总结,为什么人多也斗不过物业?
一是因为维权的结果需要裁判判定,而判定的标准是合法乎?物业的法务很强大,本地律师不敢接外地律师打不赢;
二是因为物业是专业的,这就是他的工作,他们可以24小时“服务”业主,出头的业主,车总是被砸,门口被贴小广告,甚至坐电梯都会提升故障率,可能这些业主倒霉吧
三是愿意带头的业主越来越少,毕竟容易“寻衅滋事,影响三代”,愿意积极响应号召的业主也在减少,毕竟都有自己的工作,一不小心被传唤,小县城的工作不好找啊~
真心期望《民法典》能进一步加强对物业的监管,
1. 明确社区、街道办不得阻拦业主委员会成立,甚至要主动促成立会
2. 即使没有业委会,物业的行为也得接受业主监督,以评分可以量化的方式判定去留
3. 物业费标准不再一律全省(市)通用,设为浮动或者多档收费,提供的服务与所得挂钩
4. 物业定期接受评定,分为A/B/C类别,与餐饮行业评级类似,要不然缺乏竞争力,物业都已忘了服务的初心
太多太多,写的心疼,继续写下去能成一本书,就此打住吧~