时间：2022-12-07 15:31:23来源：法律常识
近期，有新闻媒体报道广东阳江展开了大范围的建设土地整治的工作，据报道，从2020年开始，阳江市就多措并举，然后积极推进未供以及闲置土地的工作，提高土地配置效率，着力解决土地闲置的问题。2020年全年共盘活园区工业用地共计201公顷，制定了关于促进土地资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见，加大了闲置土地的处置力度，因地制宜的完成各级交办的任务，对于辖区内的土地逐渐立卷分析闲置原因进行处置。
2020年度，阳江市纳入处置任务的闲置土地达到了74宗。截至2020年12月31日，阳江市已处置完毕16宗，其中，动工13宗，收回了3宗，土地面积合计达到了485亩，处置率15%，已完成省厅下达15%的处置率的目标。
关于闲置土地处置过程当中，以及低效用地处置过程当中，可能会涉及到的一些问题，我们在办案过程当中经常遇到的跟大家分享一下。
闲置土地并不是行政处罚，闲置土地并不是一个贬义词。 2012年相关部门做出了《闲置土地处置办法》，在2012年之前，其实也有闲置土地处置的相关规定。旧的规定把所有的闲置土地的原因都归咎于企业，处置的方式主要是罚款、没收、无偿收回。但是，在实际土地闲置过程当中，有很多的土地闲置的原因是因为行政机关造成的，所以2012年国土部就作出了《闲置土地处置办法》，明确列明了哪些属于行政机关原因造成的。其中第八条列出了六项原因，全部是行政机关原因导致的土地闲置。
《闲置土地处置办法》第八条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：
(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的;
(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;
(三)因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;
(四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;
(五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;
(六)政府、政府有关部门的其他行为。
因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。
其实我们在办理研究过程中，大部分都属于这六项其中的一项。如果是该六项中的其中一项，行政机关的原因导致的这种土地的闲置，应当按照第12条进行处理：第一，延长开工期限，签订补充合同。第二，及时地改变规划。第三，由行政机关提供周转安置用地。如果都解决不了，那就是第四项有偿收回。这里的有偿收回指的是《土地管理法》第58条，根据最高人民法院的规定要参照市场价格收回。第五项如果都解决不了，就按第五项置换土地。置换土地应当是等价置换，应当是相同的位置，相同的价值，相同的用途，类似的位置等等这样来置换，如果说不一样的要进行补差价。第六项是其他方式，也可以有其他方式。
所以这些方式大家也看出来了，都是围绕着怎么能够让企业损失更小，甚至有一些还会引起赔偿，比如说有的导致一年、两年甚至十年不能建设，那么这期间的损失不仅仅是有偿收回那么简单，不仅仅是置换那么简单，其中的一些损失还要进行赔偿。
另外，在低效用地处置过程中也有很多问题，首先最重要的问题是低效用地。目前为止，并没有法律法规规定低效用地如何处置，谁来处置，怎么处置。并没有这样的法律规定，只有原来国土部有一个文件叫推动城镇土地深入推进城市土地低效用地再开发指导意见，但是该指导意见给出的原则有很多地方行政机关在执行过程中完全不同，甚至相悖。
国土部发布的规定原则是行政机关引导，规划先行。第二个原则是坚持市场取向，因势利导，鼓励土地权利人、集体经济组织等参与，鼓励共同开发。第三个原则坚持公平、公众参与、平等协商、充分尊重土地权利人的意愿，提高改造的透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权。第四个原则是坚持利益共享、多方共赢、完善激励机制，协调好行政机关与土地权利人的合法权益，协调好各方的权益，特别是土地权利人的权益。第五个原则是坚持因地制宜，规范运作。
以上原则中有好几个原则都是在强调保护土地权利人，而且是平等协商。法无明确授权不可为，这是行政法的基本原则，也就是说行政机关没有法律法规授权的，是不能做的，所以以低效用地想低价收回的这种方式，没有法律法规的授权。
如果各位业主你们也遇到了这样的情况，应该勇敢地通过法律的途径维护自己的合法。目前我们律师办理的广东的案件还是比较多的。那边法制环境还是比较好，我们操作的案件基本上都能妥善解决，前提是一定要找到正确的路。
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