时间：2022-12-07 18:59:56来源：法律常识
文┃ Huiming Lin
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感谢您阅读《澳洲法律评论》第35篇原创文章
在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师显得尤为关键。
此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。
律师的职责与委托流程
在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。
尽管在具体案件中律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如有客户要律师做伪证，律师只能选择拒绝。
在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。
买方律师在为客户服务时，会为其提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。 律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。
根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。也就是说，买方律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代理工作。
作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校等基建，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及贷款、汇率走势等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）是不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案的。
律师在产权转让时能为买家做什么？
⊙ 1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。
⊙ 2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这时律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。
⊙ 3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，律师将会帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，同时还会根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。
⊙ 4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。
⊙ 5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，能够保障买房权益、以及房产的顺利交割。
⊙ 6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。
如何选择合适自己的律师 ？
现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师，但仍然有例外：如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。
不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。
从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有：
一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。
二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实，有过切身体验的买家通常都发现，专业中介推荐的律师可能比自己盲目找的律师更专业。
原因在于，从业多年的中介对行内的律师也多少打过交道，中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况要比外行人更了解。从中介角度出发，他们都希望推荐最专业最尽责的律师帮助客户顺利完成交易。而律师作为持牌经营者，有相应的职业法规对其进行约束，如果期间出现坑害买家的行为，将会面临吊销牌照的结果。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。不论是代表买房、卖方律师还是中介，最终目的都是能够顺利促成交易。
三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。
此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。
买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。
实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。
此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。
谢谢阅读
本文律师：林汇铭
中澳两国法律职业资格，撰写逾50万字原创中澳法律文章，《澳洲首次置业红宝书》法律专栏作者
澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国务院奖学金）
涉猎产权法、国际商法与家庭法
林汇铭律师
声明：
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