时间：2022-12-08 13:14:02来源：法律常识
进出同一道大铁门，同样是售后老公房，可徐汇区斜土路上的这两栋售后公房，不仅“平改坡”没份，区里两轮“美丽家园”也无法受惠。
近日，斜土路2200弄43号至46号楼内多位业主向解放日报·上观新闻热线63523600反映，他们于2010年前后，通过正规二手房市场购买的房子入住。眼下房子年久失修，各类安全隐患突出，却长期缺乏应有的物业服务。
△斜土路2200弄43-46号两幢楼。
业主们眼看同小区其他售后公房内外粉刷、修葺一新，便前往居委会、街道，希望能被一视同仁对待。但对方却要他们找原建设单位、与房子一墙之隔的上海医科大学（现为复旦大学）附属肿瘤医院；而医院也称爱莫能助，要他们联系属地政府部门。
一些业主给记者发来照片，忧心忡忡地说：房龄已近30年，渗漏损害严重；小区账面上虽有维修资金，但因没业委会而无法开通账户。
被老旧小区改造“遗忘的角落”
记者从徐汇区政府官方网站了解到，2019年9月《徐汇区发改委关于枫林街道办事处振兴块区综合整治项目概算的批复》中，振兴块区综合整治项目涵盖了“斜土路2200弄”，主要建设包括：新铺沥青道路、车棚修缮、小区进出口改造等。
截至今年1月，徐汇区开展了两轮“美丽家园”行动，累计投入近50亿元财政资金，覆盖所有公房、售后房和2000年前建成的混合型小区519个。
但上述惠民改造中，独缺斜土路2200弄43-46号。
△百度地图上显示的斜土路2200弄38号、43-46号位置。
记者实地探访。但见两扇宽近6米的大铁门前，醒目标注“此大门楼号：3号至37号、38号、42号至46号”。门内路面平整，右侧多幢居民楼外墙整洁，白色的粗细长短水管错落有致，左侧非机动车库内停车有序。
△斜土路2200弄38号、43-46号与3号至37号等售后公房共用一道大铁门。
记者继续入内100多米，迈过一道小铁门，此时地面一下收窄为2米左右。抬头望，半空中电缆、电线纵横交错。左侧非机动车棚内，堆放着废旧冰箱、破旧家具等生活杂物。右侧一幢六层灰白色建筑就是斜土路2200弄43、44号，另一幢六层楼房即为45、46号。
△斜土路2200弄38号、43-46号的小铁门，路面宽度2米左右。
两幢楼外墙斑驳，水痕、污渍随处可见，从顶楼纵贯而下的水管满身铁锈，肮脏不堪。
43号3楼85岁的应先生告诉记者，他住的朝北房间多年渗水不断，室内十分潮湿。记者又走进44号6楼两户业主家中，室内墙面多处发黑霉变，有的还豁裂、脱落。
44号杨女士告诉记者，自来水内经常杂有粉尘，水色混浊。记者爬上43号、44号楼顶，清晰可见四周其他售后公房全已“平改坡”，而43-46号两幢楼依然平顶朝天。44号楼顶水箱、水管及设施似遭废弃多年，隔热层多见破裂，碎砖残瓦、破布等垃圾遍地。从楼顶俯视，外墙上直通楼下的水管朽烂不堪，弯头处已成窟窿。
△斜土路2200弄44号楼顶水箱、水管及设施似遭废弃多年，隔热层多见破裂，碎砖残瓦、破布等垃圾遍地。
△记者爬上斜土路2200弄43号、44号楼顶，清晰可见四周其他售后公房全已“平改坡”。
此地有无物业服务？业主们连连摇头：根本没有！46号1楼孙女士称，自1998年入住至今，没见过有什么修缮。业主家中一旦受损，只能自行解决。
小铁门边小屋内一男子，身着便衣，自称门卫，受人之托在此看门。他一指小屋窗户上挂的“收门卫费”牌子说，这里每户每月缴纳15元，内含保安、保洁费用，这点钱怎够给他开工资？于是他被同意在门口小房住宿。记者看到，小屋旁自建了厕所，东墙外还搭了小棚子、水池，私接乱拉的电线如同乱麻。多位业主反映，一到下雨，这里经常积水，有时深达30厘米左右，还难以消退。
业主们对公共安全隐患深表忧虑：如小铁门处的路面十分狭窄，消防车、救护车等很难进出。44号马老先生曾突发疾病，苦于救护车无法进入，只能被徒步担运。挂在楼道墙上的手提式干粉灭火器，生产日期依稀可辨2012年。按规定满5年后必须维修，以后每满2年还须维修。但从灭火器上所积灰尘看，似乎挂上后从未被取下。
△小铁门处的路面十分狭窄，消防车、救护车等很难进出。
既然是售后公房
为何不能改造？
记者当天又来到安康居委会，居委会“小区平面示意图”含有43-46号，与斜土路2200弄内其他楼房标注的颜色无任何差异。
有关负责人表示，43-46号为肿瘤医院自建，本世纪初房改后改为售后公房。但规划用地仍在医院范围内，估计医院尚未履行相应手续，因此房子性质仍算系统自建房。因业委会无法成立，就算有维修资金，也无法开通账户、使用。
在枫林街道住房保障和房屋管理所，记者在地籍图上看到了红线标注的医院规划用地范围，确实囊括了43-46号。据该所介绍，43-46号是医院建造的两幢六层职工住宅，共66户。医院将上述房屋卖给了业主，但一直自管，现由一对夫妻从事门卫、保洁工作。
枫林街道明确，43-46号性质为售后房。经向公积金管理中心查询，共有房屋维修资金31.89万元，街坊设施资金7.7万元。根据本市《住宅物业管理规定》第十三条：业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。但由于上述两幢房屋仍在医院红线范围内，所以无法确定两幢房屋的物业管理区域，导致业委会无法成立等一系列困境。
3月23日，记者又来到肿瘤医院并递交了书面采访提纲。医院事后回复：斜土路2200弄43-46号建于1992年，性质为自管公房。按房地产证、1995年肿瘤医院土地证附图，属于（医院）规划用地范围内。其雨污排放按当时建设时要求实施。楼顶水箱已取消，改为变频泵送水，水表无移位。对公共区域零星报修，医院会安排维修。
△斜土路2200弄44号业主提供的房产证。
位于医院规划用地范围内是否就成了斜土路2200弄43-46号业主无法接受惠民改造的障碍？上海市锦天城律师事务所高级合伙人、上海市物业管理行业协会法律顾问、上海市律师协会物业管理专业委员会主任宋安成律师表示，规划红线对房屋和物业管理区域的划分，并非是老旧住房接受惠民改造的前提和刚性要求。改不改、如何改，还得看老旧住房的产权性质。
此外，记者现场看到，除了43-46号外，紧贴44号西墙的，是门牌号为斜土路2200弄38号的一幢四层老旧建筑，其部分外墙油腻乌黑，楼道内私搭乱建，杂物堆砌，脏乱不堪。门前空地上，机动车随意停放，多个朝北窗户向外伸出电线，有的新能源车和不少电动自行车往往飞线充电。38号多位居民告诉记者，该房房龄超过50年，产权目前仍属于医院，并非是售后公房。是否因为38号楼的情况造成了43-46号楼旧房改造“搁浅”？对此医院称，38号建于1966年，约28户，性质为职工使用权房，与2200弄43-46号无关联。
老旧小区改造
不能遇到问题绕着走
今年1月中旬，《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》指出，本市旧住房更新改造范围主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，改造原则为“能改愿改则应改尽改”。宋安成认为，43-46号业主已取得了房屋所有权证，能完全实现市场化交易，上述房子性质就是售后公房。根据政策，售后公房属于老旧住宅改造对象，如所属街道将43-46号上报，经房管部门、发改委审批同意后，是可以享受“平改坡”、“美丽家园”等惠民改造的。
宋安成分析，眼下僵局或许仍然在于医院拥有产权并自建自管的38号与性质不一的44号结构粘连，导致43-46号两栋楼无法被区分成独立、完整的售后公房小区，且医院始终未移交43-46号的物业管理职责。
宋安成呼吁医院主动联系街道，明确43-46号房屋性质为售后公房。街道则响应43-46号业主改造吁求，使其充分享有应得的政府惠民改造，双方不能“互踢皮球”。
市物业管理行业协会专家委员会法律援助组组长黄友健表示，本市房改已有20多年，但同一个小区，甚至同一栋楼内，可能还存在产权性质不同的房屋。在老旧小区改造推进中，有关部门不能遇到问题绕着走，还是要坦然面对，精准施策。
枫林街道日前书面回复记者：“鉴于43-46号两幢房屋确实存在老旧等问题，街道下一步将联系医院，进一步协调、收集资料，并向区房管局申请核定两幢房屋物业管理区域的划分情况。待成立业委会后，街道将开展培训并督促业委会选聘物业公司，尽快开通维修资金账户，并至公积金管理中心办理维修资金划转，尽早启用该处维修资金。街道还将搭建平台，与医院共商、梳理小区内存在的问题，优先解决小区‘急、难、愁’，逐步化解其他矛盾，为居民提供和谐、有序的生活环境。”
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作者：张家琳
来源： 上观新闻