时间：2022-12-09 02:39:20来源：法律常识
视频制作：编导|苫皓然 摄像|江尚骏 陈峰 后期|张悦琳 配音|吕映雪
长江网讯（记者刘远航 见习记者苫皓然）房屋延期交付、精装房材料中途被更换，怎么办？物业应如何规范收取小区停车费？业主委员会究竟是干嘛的……3月以来，长江网联合和讯湖北发起的 “2022武汉楼市3·15征集令”引起了广泛关注，我们选取了其中一些线索，邀请长江日报公益律师团为市民普及法律知识，依法维护自身权益。
长江日报公益律师团成员唐斌，系湖北瑞通天元律师事务所副主任，兼任武汉市第十五届人大代表、武汉市人大常委会监察和司法委员会委员、武汉仲裁委员会仲裁员等社会职务，多年来致力于房产管理、土地储备和政府法律顾问等法律服务领域。
图为唐斌。记者吕诗文 摄
遇到延期交付发催告函，满足法定条件可解除合同
唐斌介绍，延期交付房屋系开发商未按照合同约定履行其房屋交付义务，应当承担违约责任。消费者应通过法律途径主张自身合法权益，其中包括要求开发商继续履行合同并承担逾期交房违约责任或解除合同并赔偿相关损失。
什么情况下可以解除购房合同？根据规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
唐斌表示，消费者若要解除购房合同必须满足法定条件，其次在知悉房屋交付期限超过合同约定期限后向开发商发出催告函，并保留催告函底单。经催告后，若在三个月的合理期限内仍未交付房屋的，消费者可以依法起诉解除合同，并要求开发商赔偿相关损失。
开发商未经同意擅自更换装修材料，应承担违约责任
对于精装房材料置换是否违反购房合约的，要依据具体的购房合同及相关国家所要求的标准进行判断。首先对于某些装修材料的使用要符合国家通用标准；其次精装房使用的装修材料有合同明确约定、对外宣传使用特定材料、或开发商以其它方式承诺会使用某特定材料的，开发商未经消费者同意擅自更换装修材料系违约行为，应当承担相应违约责任。
唐斌说：“达到交房期限，开发商仍未达到法律要求的交房条件的为逾期交房，一旦发生逾期交房情形消费者应当了解相关情况，考虑维权途径。若开发商能够继续履行合同的，要求开发商及时交付房屋；若满足法定解除条件的，要及时解除合同以免自身损失进一步扩大化。”
捆绑销售车位排除了购买者的自主权利，属于无效条款
捆绑销售车位的行为系在商品房买卖上以各种形式附加车位销售，强制要求购买者在购买房屋的同时购买车位，违背购买者的意愿，加重购房负担，应当认定该捆绑销售排除了购买者自主购房的权利属于无效条款，因捆绑销售带来的不利后果应当由开发商承担。
需要注意的是，消费者与开发商之间分别签订《车位买卖合同》《房屋买卖合同》，若消费者无法证明《车位买卖合同》非自己真实意思表示且该合同的签订并不违背法律强制性规定的，消费者应当依合同条款履行自己的付款义务。
唐斌提醒，捆绑销售行为可能发生于房屋买卖法律关系中的各个阶段，消费者应当保存证据，保证自己意思表示真实，在发生捆绑销售行为时，消费者应通过法律手段积极主张权利。
物业收取小区停车费，业主要区别看待
小区内规划的道路、绿地等属于业主共有的区域，物业公司无权私自向业主收取停车费，应由业主共同商议决定是否收取，且收取的停车费用应当用于全体业主；而对于出售、附赠或出租的专用车位停车费由物业或开发商收取，目前并未对其有固定的收费标准，
但对于物业公司向业主收取的停车费，应当计算缴纳营业税并主动开具服务业普通发票。收费不开具发票的行为，违反了税法的有关规定，消费者可向当地地方税务机关举报，也可向当地消费者协会投诉。
“对于小区内停车费的收取，业主应当分别看待，监督物业行为。”唐斌告诉长江网记者。
业主委员会如何成立？有何作用？
《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向相关部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。
目前，长江日报公益律师团正在招募有志之士加入，维护法律准则，帮助更多弱势群体。如有意愿加入我们，请用邮箱479262819@qq.com，或者直接电话（027）85693178直接与我们联系！若是您需要法律援助，也可通过以上方式联系我们。长江日报公益律师团将给您提供专业的法律咨询服务。
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【编辑：陈辰】
