案情简介

江女士和冯先生结婚后省吃俭用在2009年1月3日通过中介购买了某大型房地产开发商开发的房子（该房子在北京市东城区，交通便利，环境优美）。后于2009年3月江女士和冯先生和开发商又签订了一份补充协议，约定开发商在签订补充协议之日起一年内为其办理房屋过户和产权证。但是，后来开发商因种种原因，至今也没有为其办理房屋过户登记和产权证明。期间，江女士和冯先生多次催告，无果，后，听开发商售楼部工作人员书该房子已经出售给第三人并且已经办理了过户登记。愈想愈气愤的两人现欲想通过司法途径来维护自己的权利，让开发商给自己办理房屋过户登记。

作为非法律从业人员，江女士和冯先生曾听朋友说法律规定了诉讼时效，3年，而自己的情况确实是过了三年，是否就不能再主张自己的权利了？开发商一房数卖，这房子到底归属谁？于是二人找到我们京云（申云）律师事务所。

律师观点

我国《物权法》第十四条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。不动产登记是不动产物权的公示方式，仅仅是权利的确认和记载，本身并不直接设定物权，因此对于登记簿的证明力并非是绝对的。法律也有相关的规定，在一房数卖中，优先保护已经办理不动产登记的权利，但是，具有恶意的除外。因此，结合房屋现实的居住使用状态以及买卖合同签订的时间、买受人的主观真实意愿，该房屋应归属于江女士和冯先生。

对于房屋过户登记是否适用诉讼时效的问题，京云律师认为，不适用诉讼时效。以下将从两个方面来论述：一是，房屋一旦交付完成后，涉及过户的问题，无论是理论还是实务，一般认为房子在已经占有的情况下，如果过户不能将会影响到标的物利用的最大化，为了实现房屋的物尽其用原则，也应办理房屋的过户登记，因此，房屋的过户登记不应适用诉讼时效的规定。

根据最高人民法院的判例，可以看出法官也认为房屋过户登记请求权不适用诉讼时效的规定，下面援引最高院法官的判决内容，以便参考：本院认为，过户登记请求权不适用诉讼时效的规定。乙方已经按照合同约定的内容全款支付了合理对价，并且已经合法占有使用十余年，其请求将涉案房屋过户其名下的主张，是为了使其对涉案资产的物权状态得以圆满，其请求权具有物权的属性，不适用诉讼时效的规定。若因客观原因导致不能过户，则负有过户的一方应赔偿对方的损失，赔偿请求权是基于过户不能而产生的，在本案中只有在确认涉案资产不能过户给对方时，今其主张违约损失赔偿才开始起算诉讼时效。基于对过户请求时效的认定，对方主张的违约损失赔偿请求权也没有超过诉讼时效。

根据上面最高人民法院法官的阐述，房屋过户登记不适用诉讼时效的规定，且由过户不能主张的损失赔偿也应以过户登记为前提条件，当确定过户不能时起计算违约损失赔偿的诉讼时效。

综上所述，在不了解法律的情况下不能盲目的听信另一个不懂法的人。江女士和冯先生就差一点因为听错了信息和建议从而失去价值几百万的房产。所以！当遇到房产问题时，一定要咨询专业的房产律师！不要因小失大！

京云（申云）律师作为房产领域的专业律师事务所，我们竭能为您的权利保驾护航！