时间：2022-12-11 06:27:33来源：法律常识
作者：京都律师事务所律师 刘莉媛，任视宇
快三十岁的李先生已经迈入了成家立业的人生重要阶段，老话说三十而立，李先生也不例外。李先生打算买一套跃层的房子，开启人生的下一重要阶段。精挑细选后，李先生在某中介公司网络平台上相中了一套跃层房子，怀着激动的心情，李先生立即与该中介公司、房屋出售人签订了《购房委托协议》，三方协商房屋总价为690万元，当即李先生交付了定金200万元，并且又陆续支付了购房款95万元。等到李先生现场查看这套心仪的房子时，却傻眼了，这套在网站上看似装修不错的“底跃”，现实装修却十分老旧，地下室根本不能居住。李先生赶紧把自己签订的《购房委托协议》拿出来仔细阅读，才发现原来地下室与房屋有两个独立的产权，并非同一产权，联系房屋出售人、中介公司才得知“下跃”的负一楼房屋性质为“储藏室”，李先生自己检索相关资料后才发现“储藏室”根本不能用于居住。由于这套房屋根本不能实现居住的目的，李先生自然不想购买，想要找房屋出售人要回自己已经交付的定金以及购房款项，但是房屋出售人却不干了。李先生遇到这样的糟心事，委托我们，希望将房屋退回给房屋出售人，并且要回已经支付的定金。
我们接受委托后，对案件展开法律分析。李先生的诉讼目的是不再继续进行房屋买卖交易，并且要回自己已经支付的定金及购房款项。那么，要达到此目的，我们认为有两条诉讼思路可以进行选择。
（一）以房屋出售人、中介公司根本违约为由，主张解除《购房委托协议》，并且要求房屋出售人双倍返还定金、退还购房款。
1.李先生可主张解除《购房委托协议》
房屋出售人、中介公司与李先生签订的协议名称虽然为《购房委托协议》，但是协议已经明确房屋的具体坐落、交易价格、价款的支付方式，且房屋出售人也在协议上签字，故该协议的性质为房屋买卖合同。
李先生购房时的根本目的即为购买跃层房屋用于居住，根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）对跃层住宅的定义，“跃层住宅的主要特征是一户人家的户内居住面积跨越两层楼面，此时连接上下层的楼梯就是户内楼梯，在楼梯的设计及消防要求上均有别于公共楼梯。跃层住宅可以位于楼房的下部、中部，也可设置于顶层”，案涉房屋的居住面积仅限于地上一层，地下一层为储藏室，根本不能实现居住目的。房屋出售人向李先生交付的房屋不能实现李先生的合同目的，且房产中介公司作为对于房屋类型有专门知识的人，未尽到合理的披露、提示义务，故根据《合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，李先生可以解除《购房委托协议》。
2.李先生可主张房屋出售人退回已支付的购房款
协议解除后，根据《合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，李先生可以主张房屋出售人返还其已经支付的购房款项（定金除外）。
3.李先生可主张房屋出售人双倍返还已经支付的定金
《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，因房屋出售人交付房屋并非可用于居住的“跃层”房屋，储藏室不具备居住用途，故李先生可以依据该条规定，要求房屋出售人双倍返还定金。
选择该条路径，存在的诉讼风险是李先生与中介公司、房屋出售人签订《购房委托协议》并没有明确记载交付房屋为“跃层房屋”，也没有明确记载“负一层”可用于居住。故房屋出售人与中介公司可能提起抗辩，主张三方的真实意思表示以三方最终签订的协议为准，李先生最终并非要购买“跃层”可居住的房屋。
（二）以房屋出售人、中介公司存在欺诈、交易显示公平等为由，主张撤销《购房委托协议》，并且要求退还定金及购房款。
1.李先生可主张撤销《购房委托协议》
李先生以购买“跃层”房屋居住为目的，并且中介公司、房屋出售人均明知李先生的目的，但仍隐瞒地下室不能居住的事实，向李先生出售房屋，李先生收房时才发现负一层房屋不适宜居住，查询房屋产权证书才发现“负一层”与房屋为相互独立的产权，且“负一层”的性质为储藏室，不能用于居住。《合同法》第五十四条规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。因房屋出售人与中介公司售房时故意隐瞒事实，以欺诈的手段售出案涉房屋，李先生达不到购买跃层房屋的根本目的，故其有权请求人民法院撤销《购房委托协议》。
案涉房屋的价格，以“负一层”地下室面积加上地上面积计算，且地下室价格与地上房屋的价格一样，按照3.5万元/平方米计算。经走访中介公司，以及比较相同地段同类型房屋售价，与案涉“地下室”同类型的房屋，价格均价在6500元/平方米-6900元/平方米之间，远远低于本案“地下室”售价。但李先生购买房屋时，对交易地段的房屋价格并不了解，并且基于信任中介公司对房屋交易价格的公正披露，以及购买跃层住宅的迫切心情，签订了案涉房屋购房合同并且支付了定金以及部分购房款。根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解或者订立合同时显失公平而订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。因中介公司未对涉案房屋的交易价格做到合理披露及提醒，李先生订立合同时对“地下室”的价格缺乏判断能力，而导致案涉房屋买卖对李先生极度不公平，李先生有权请求人民法院撤销《购房委托协议》。
2.李先生可要求房屋出售人返还定金及购房款
《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同被撤销后，自始没有法律约束力。故李先生可要求房屋出售人返还其已经支付的定金及购房款。
为尽量减小诉讼风险，本案中李先生最终选择了上述第二条诉讼思路。如果仅从诉讼的角度追讨定金、购房款，一方面我们需要收集关于中介公司、房屋出售人具有欺诈故意的相关证据，另一方面需要收集储藏室价格过高，案涉房屋交易明显违反公平、等价有偿原则的相关证据。但是这两方面的证据，均具有非常大的取证难度。首先，很难证明中介公司与房屋出售人的欺诈故意。由于购房时，李先生过于信任房屋中介公司与房屋出售人，一直通过口头的方式与中介公司、房屋出售人沟通其购买目的，未对中介公司、房屋出售人宣传房屋的相关证据进行留存，通过查询网络平台关于案涉房屋的描述，我们发现也已经没有相关记录。其次，关于显失公平，《民法总则》第一百五十一条作了详细的规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销”。但本案房屋出售人为自然人，与李先生一样，双方属于平等的民事交易主体，李先生并非处于所谓的危困状态，其对房屋的价格应当具有合理的判断能力，法院裁判一般会进行综合考量，不会仅从交易结果不公就支持李先生的诉求。故仅从诉讼的角度进行追讨，具有很大难度。
但李先生确实遭受巨大损失，难道就没有其他途径可以追回其辛苦积蓄了吗？我们在办案中不断思考，对诉讼也不断进行推演，最终经过多位律师数次讨论、商议，我们发现在诉讼中不起眼的第三人——房屋中介公司，可能是解决本案的关键！
“成也萧何，败也萧何”，我们认为，中介公司能够促成双方达成购房协议，那么中介公司也能对双方撤销或者解除购房协议起到很大的促进作用。
虽然根据《购房委托协议》，中介公司的权利义务甚少，也没有明确约定其违约责任，其在诉讼中也是被列为第三人参加诉讼，但中介公司的身份却非常特殊，不同于李先生与房屋出售人都是民事交易主体的身份，中介公司是商事交易主体，本案购房交易系由中介公司促成！其作为商事主体，对于房屋类型、价格有专业知识，对本案房屋储藏室性质、交易价格更应具有披露、提醒的义务！况且，李先生是从中介公司处获取到的案涉房屋信息，从而与房屋出售人达成合同，即使我们没有充分的证据在诉讼中证明中介公司具有欺诈的故意，但是从其负有的职业义务来讲，我们可以对其虚假宣传、不合理披露房屋真实信息的做法向相关部门投诉，合法维权，从而达到给中介公司施压，促使其劝说房屋出售人撤销或者解除该份《购房委托协议》的目的。
故在诉讼的同时，我们还协助李先生向市场监督管理部门、消费者协会、房管局投诉中介公司未尽职披露房屋真实信息、虚假宣传的行为，并提交了网络平台关于与案涉房屋类似房屋的宣传信息。以上各部门均对中介公司展开调查，并要求中介公司配合调查接受谈话。基于常识，购房者购房时，都需要靠谱、诚信的中介公司，如果中介公司有被处罚记录，很难继续经营。果然，我们的预期实现了！房屋出售人主动向李先生提出和解，李先生撤诉，并要回了自己支付的定金和购房款项。
近年来，房屋买卖合同纠纷案件数量逐年上涨，纠纷频发，其中因欺诈、重大误解等原因造成撤销房屋买卖合同的案件不在少数。笔者也处理过某知名开发商以销售住宅为由向购房者出售公寓的案件。虽然开发商在宣传时以销售住宅为由进行虚假宣传，但最终与购房者签订商品房买卖合同时，开发商往往已经在售楼处公示了房屋的属性，而购房者最终签订的购房合同上也明确记载了房屋的属性为公寓，故很容易理解为购房者与开发商之间达成了新的合意，从而很难认定开发商具有欺诈的故意。购房者对于这类案件负有较重的举证义务，司法实践中对于欺诈相关的证据要求也远远超出了民事诉讼证据高度盖然性的认定标准。
买房不易，为避免购房者的辛苦积蓄落入别有用心之人的口袋里，笔者为购房者提出如下“签约前攻略”：
第一步：网罗信息、全面了解
建议购房者根据自己对心仪房产的要求（例如房屋所处地段、交通、房屋面积、户型、周围配套设施等），多方面了解、比对同类型房屋的价格等重要因素。购房者可根据网络广泛收集相关房屋信息，并可以同时向多家中介公司、房屋销售或者开发商处进行了解，不要仅听一家之言，并将收集到的信息进行整合筛选，注意保留宣传资料等有用信息作为相关证据。
第二步：查询确认、精准出击
通过信息的收集，有了清晰的购买意向后，建议购房者在当地住房保障和房管局的官方平台上对房屋进行精确查询，详细了解房屋的性质、产权年限、开发商的具体信息，如果是预售房屋，还可查看为开发商提供担保的公司信息、抵押信息等详细内容。
此时购房者再针对该房屋，与房屋销售或者中介公司人员进行洽谈，建议购房者选择中介公司时一定要查看其资质证书以确保中介公司的可靠性。洽谈过程中需注意保留重要信息的文字沟通记录或者通话证据。沟通过程中，购房者要清晰地表达自己的购买意图，要得到中介公司或者销售人员明确的回复，即交易标的能够达到购房者预期，从销售或者中介公司人员处得到关于房屋价格、房屋现状（包括面积、户型、是否出租等）、房屋所处位置、交通、周边配套设施等影响购房意图的明确的信息。
第三步：上门查看、多听多问
如果购房者购买的是商品房预售房，在签约前多到售楼处了解信息，并对沙盘、样板间等信息拍摄照片或者视频并结合销售人员的介绍取证留存。
如果购房者购买的是二手房，在签约前一定要上门查看。首先，查看房屋的现状是否与中介公司宣传一致，如果条件允许的话一定要对房屋内部进行拍照或者拍摄视频，除了房屋内部要了解清楚，房屋所处地段、交通、周围配套设施也一定要亲自勘查。除此之外，购房者有必要了解清楚，房屋目前是否出租给第三人，可向物业公司了解具体情况。其次，购房者需要查看房屋出售人的身份信息（包括户口本、身份证、结婚证）、房产证并拍照留存。最后，建议购房者要求房屋出售人到房管局打印房屋信息，查看房屋是否被抵押给他人，确保所购房屋不存在其他债务，权属干净。
第四步：仔细查阅、审慎签约
做好以上步骤后购房者仔细查看购房合同、银行贷款合同的条款，了解各方权利、义务以后再签署合同，千万不要由中介公司人员或者销售人员“指哪签哪”。即使购房合同条款甚多，查看吃力，也一定要通篇阅读，仔细了解。如果对购房条款的内容有异议或者不清楚的地方，购房者可向律师咨询，并由律师对相关的条款提出修改意见。
由于实践中大多数购房合同均采用格式条款，即使是二手房交易签署的购房合同也多是由中介公司提供的格式文本。各位购房者可在合同尾部的“其他约定”处，加上影响房屋买卖的重要信息并要求开发商盖章或者房屋出售人、中介公司签署。需要特别提醒的是，在二手房交易中，购房合同一般对中介公司的权利义务鲜有提及，购房者可将中介公司提供的服务内容加入合同中。就李先生的遭遇来说，如果当时能在《购房委托协议》空白处加上“中介公司帮助李先生寻找跃层住宅，并促成李先生与房屋出售人达成购房协议，由房屋出售人向李先生出售跃层住宅”相应内容，李先生案件的诉讼难度会大大降低，甚至可以要求房屋出售人双倍返还定金。
最后，如果您也像李先生一样遇到了同样的问题，请不用惊慌。冷静分析，您或许也可以要回已经支付的定金！
作者：京都律师事务所律师 刘莉媛，任视宇
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