时间：2022-12-11 23:11:17来源：法律常识
“一房数卖”是指出卖人以同一房屋为标的物，订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。卖方做出这种行为，往往是打着不愿继续履约、想单方解除合同的主意，更甚者是希望通过这种办法套取资金，或者干脆借此诈骗钱财。上海达必诚律师事务所提醒您，购房需谨慎，警惕一房数卖甚至是数卖的交易陷阱。
【案情简介】
某年6月份，小葛和老韩二人通过中介公司居间签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定由小葛向老韩购买位于A市某小区X号楼X层XX号房屋，总价款600万元，定金40万元。协议还约定老韩需要在签订合同两个月内搬离完毕并解除房屋上原有的抵押登记手续。
小葛向老韩支付完40万元定金后，老韩迟迟不搬家，也不愿意配合办理后续手续。小葛无奈之下诉至法院，要求老韩继续履行房屋买卖合同，将A市某小区X号楼X层XX号房屋过户并交付至小葛名下，同时支付迟延交付房屋的违约金。小葛在起诉时一并申请了诉前财产保全，法院审核同意后查封了该房屋。
谁知这一查封，便引来了一名叫小涛的年轻人。小涛说老韩在当年9月份与他签订了《房屋买卖合同》，他们在10月份办理了网签。小涛表示他已向老韩支付了全部首期购房款260万元并申请到了商业贷款，现在已经先行占有了房屋。小涛申请作为本案第三人参加诉讼，同样要求老韩继续履行房屋买卖合同，支付违约金并把房子过户给他。
【法院判决】
法院认为：小葛与老韩所签的《房屋买卖合同》及补充协议意思表示真实，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方本应各自积极履约，但老韩未按合同约定搬离房屋并解除房屋抵押，反而在过户前将房产再次转卖给小涛，已属明显违约，故老韩应就其违约行为承担相应的责任。
关于小葛与老韩、小涛与老韩两份《房屋买卖合同》，老韩应当履行哪一份的问题,法院发现,虽然小涛与老韩的《房屋买卖合同》既完成了网签，又进行了房屋交付，相较于小葛的合同，其履行程度更高,但是该份合同约定的诸如房款支付方式等内容，与一般的房屋买卖合同存在比较明显的差异。且经法官调查，小涛和老韩在办理完毕网签手续且该案传票送达老韩之后，又签订了一份补充协议，约定老韩同意先行办理房屋过户手续，剩余房款如何支付双方另行协商，该约定实际上影响了小葛在本案中的利益。另外，小涛虽然表示已经支付完毕首付款260万元，但未能提供相应银行流水，也不能做出合理解释。综上，法院难以认定小涛属于善意买受人，不认可小涛的合同履行顺序优先于小葛。
最终法院判决小葛向老韩支付剩余购房款，老韩协助小葛办理房屋过户手续并交付房屋。关于小涛和老韩之间的纠纷，小涛可另行起诉。
【律师说法】
“一房数卖”是指出卖人以同一房屋为标的物，订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。卖方做出这种行为，往往是打着不愿继续履约、想单方解除合同的主意，更甚者希望通过这种办法套取资金，或者干脆借此诈骗钱财。
一房数卖的情况下，应当优先保护谁的权利呢？《最高院会议纪要》等已经阐明，要综合考虑物权登记效力、交易安全性、是否为善意买受人等因素。
上海达必诚律师事务所在此提醒广大购房人，若您还未签订房屋买卖合同，建议您查询房屋的权利登记状态以及房屋的实际占有情况，查明房屋产权登记情况、预售登记、网签备案、合同备案、占有使用等方面是否存在权利瑕疵；若您已经签订买卖合同，建议您办理买卖合同预告登记，并及时办理网签备案以及预售合同备案，严格按照合同约定缴纳购房款并完成房屋交付。这样可以尽量避免遭遇一房数卖，陷入争议及诉累当中。若您遇到了相关法律问题，欢迎致电本所进行咨询。
【有关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
法〔2016〕399号 最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知
15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
《2015年全国民事审判工作会议纪要》
27. 在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。
文案：丁金金
编辑：李雨新
审核：华 莉
