时间：2022-12-12 10:54:19来源：法律常识
【案情简介】
二手房市场又称存量房地产市场。是指使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。但随之而来的因二手房产生的纠纷也越来越多。
最近，上海的高先生就遇到了买了二手房却迟迟无法办理过户的事情。事情是这样的：2019年3月26日，高先生与刘先生签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议各一份，约定刘先生将其所有的上海市松江区仓轩路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价5,560,000元的价款(其中房屋出售价为4,300,000元、装修及家具家电等折款1,260,000元)出售给高先生；合同第四条约定甲方于2019年8月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；合同第六条约定，双方共同于2019年8月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条约定，甲方逾期交接房屋的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金。
合同并对高先生的付款方式、违约责任等作了相应约定。合同签订后，高先生自2019年3月25日至2019年10月30日共计付款给刘先生5,550,000元。2019年9月9日，刘先生交付高先生系争房屋钥匙。但刘先生始终未按合同约定于2019年8月31日前协助高先生办理房屋过户手续，高先生多次催促刘先生，刘先生于2020年1月23日向高先生出具承诺一份，称“本人承诺2020年2月8日前将系争房屋126万贷款还清，到期如未还清，按照签订的房屋买卖合同里面应付的违约金额以及追加房屋总价5%金额进行赔付，如到2020年2月26日之前过不了户就按法律程序进行。”之后，刘先生未向银行归还所欠贷款，高先生购买的二手房迟迟不能过户。另查明，2017年1月7日，刘先生因向第三人贷款，将系争房屋抵押给第三人；至2020年7月20日，刘先生尚欠第三人贷款及利息等计1,272,552.67元。房子付了款，却迟迟无法办理过户手续，高先生十分苦恼，一时不知如何处理才好。
朋友建议高先生找个律师咨询下，经过多方打听，高先生来到了北京京云律师事务所，京云律师热情接待了高先生，京云律师在听取了高先生的案情后，告诉高先生，现在房屋上面设有抵押，所以无法办理过户登记，刘先生应当还清贷款涤除房屋上的抵押权，并按照合同约定承担违约责任。在听了京云律师的分析后，刘先生将案件委托给了京云律师处理。
【办案过程】
1. 京云律师积极调查取证，为案件顺利进行奠基
接案之后，京云律师立即组成专案律师团队研讨案件，确定了基本的诉讼方案和诉讼策略，并确定由专案律师负责案件的调查取证工作。经过京云律师的积极调查取证，我方向法院出示了《上海市房地产买卖合同》及补充协议、银行转账凭证、收款收据、房产证、上海市不动产登记簿、承诺、微信聊天材料等证据材料。前期调查取证工作为案件顺利进行奠定了基础。
2. 京云律师积极主张，帮助当事人胜诉
接案之后，京云律师立即着手提起诉讼，我方向法院提起如下诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)以及相关补充协议；2判令被告涤除上海市松江区仓轩路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押；3、判令被告协助原告将上海市松江区仓轩路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告名下；4、判令被告支付原告所欠逾期过户违约金(以5,560,000元为基数，按日万分之五计算，自2019年9月1日至实际过户之日止)，并另支付原告追加违约金278,000元。经过京云律师积极主张，法院经审理最终认为，原、被告间的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦与法不悖，具有法律约束力。双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。
原告应当按约如数向被告支付房款，现原告已经支付被告房款5,550,000元，剩余房款应于房屋过户时支付。原告要求以支付的物业管理费折抵部分房款，物业管理费的承担应该考虑产生的时间段，即房屋交付前的物业管理费，按合同的约定系被告负担，故原告所付物业管理费中房屋交付前的部分，可以折抵房款3,045.6元(380.7x8=3,045.6)，原告尚欠房款6,954.4元未付。被告至合同约定的2019年8月31日过户期，未向第三人还清贷款，未涤除系争房屋上的抵押权，致使房屋过户存在客观障碍，被告应当按约承担违约责任。 鉴于原告已经主动为被告还清银行贷款，对于原告要求被告涤除系争房屋上的抵押，本院已无必要判决。被告应当继续履行合同协助原告办理系争房屋过户手续。 最终判决如下：
一、被告刘先生继续履行于2019年3月26日与原告高先生签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，于本判决生效之日起十日内协助原告高先生将位于上海市松江区仓轩路XXX弄XXX号702房屋过户至原告高先生名下；二、被告刘先生于本判决生效之日起十日内支付原告高先生违约金。
【京云律师评析】
买卖二手房应该注意什么？房屋迟迟无法办理过户手续怎么办？京云律师提醒大家：购买二手房，要看有无房产证、土地证，并且贷款是否已经结清了。还要注意二手房的产权风险。买房前，要核实该房屋是否满足上市交易的条件。卖房人是不是房屋的真正所有者?该房屋有无产权共有人？共有人是否同意出售该房屋?有无存在抵押、查封的情况?是否为小产权房? 还要注意留意土地使用性质、剩余年限、留意房龄大小。避免出现各种各样的情况，使得自己的利益遭受损失。
