上海找动迁律师服务,上海找动迁律师服务费用

时间:2022-12-13 03:25:55来源:法律常识

在对系争房屋的同住人进行认定时,如果当事人在未成年时曾在动迁中受配过公房,享受过福利,是否会影响系争房屋征收时同住人的认定?

一、律师观点:

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定:“共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

通过此规定我们可以看出,认定同住人时,是否实际居住、是否他处有房是关键。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。

根据上海市《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》,一般认为未成年人与父母共同受配公房时,并非作为独立的民事主体获得住房福利的,而是附随于父母的居住利益,原则上不属于他处有房。根据该会议纪要,未成年人随父母受配公房的,一般不属于他处有房。但是需要注意的是,在司法实践中适用该意见的条件较为严格,首先需要被征收房屋的来源和该当事人有关系,其次当事人需要在系争房屋实际居住,才能认定为同住人。

我们不能盲目地只根据“未成年人随父母受配公房,成年后就有资格享受征收利益,”这一点对所有案件一刀切。在上海公房征收共有纠纷案件的司法实践中,户口在册人员在未成年时享受过福利分房,如果争议房屋的受配和其没有关系,该户口在册人员又未在系争房屋内实际居住,则该人员非系争房屋同住人,无权享受征收补偿利益。

例如,在陈某等共有纠纷一案中,争议焦点即为未成年时享受过福利分房,是否能认定为同住人。陈某的女儿王某3就在未成年时与母亲共同受配过公房,陈某以优惠价格买下该公房产权。陈某虽是部分出资,但出资金额远低于市场价,属于自己部分出资的福利房,应认定为福利性质。王某3适用上海高院相关规定的视为未成年时享受过福利分房的情形。但王某3成年后多年未在被征收房屋内居住生活,再加上被征收房屋不是王某3受配的房屋,故被征收房屋来源和王某3无关,对被征收房屋也无任何贡献。所以王某3不符合系争房屋共同居住人条件,无权分得系争房屋的征收补偿利益。

也就是说,假如你未成年时有福利分房,成年后动迁的房屋来源和你没关系,那么法院大概率认为你不是同住人,这个司法实践中二审法院往往改判一审的判决,将未成年时候享受过福利分房的同住人资格抹掉。

二、基本案情:

当事人关系

系争房屋原承租人是程某,有一儿一女,为王某2和王某。程某在2004年6月去世,王某2变成了新的承租人。郝某是王某的儿子。王某2、陈某为夫妻,有一女王某3。施某为王某3的丈夫。

上海二中院-未成年享受福利分房,成年后和动迁房屋无关非同住人

案情简介

两年前,这处房子赶上拆迁,房子的在册户口有郝某、王某2、陈某、王某3、施某五人。王某2作为承租人与住房保障和房屋管理局签订了房屋征收补偿协议,征收补偿款有4,936,541.78元。

法院在对能够获得补偿的人员,也就是同住人进行认定时,会关注被征收房屋内户籍的变动情况。郝某是知青子女,1995年根据政策回沪后迁入被征收房屋,后来考上大学,又将户口迁出,最后经王某2等人同意后迁入,但没有实际居住过。同时也要注意所获福利房屋的情况。1998年,陈某、王某3母女增配一处福利房屋,后陈某出了一点钱买下了这所房子,不久后又将该房屋售出。

2009年,姐姐王某书面承诺征收时自己和儿子只享受国家政策,不影响弟弟王某2的利益。但是当事人就补偿款的分配仍有争执,郝某便诉上法庭,想要分得补偿款的一半。法院综合考量之后判决郝某和王某3各取得补偿款的30%左右,由王某2取得剩余份额,即补偿款的40%左右。

一审的原告郝某和被告王某2等都提起了上诉。在二审中郝某坚持起诉时的看法,认为王某3不是房屋的同住人。王某3自享受过福利分房后也从未在内实际居住,更何况,王某3一家买下分得的福利公房又出售,在别的地方也买了房子,能看出来居住情况良好,居住利益无需被征收房屋来保障。

王某2等人则认为补偿款应由自己一家人共有,不应分给郝某。郝某虽然户口在被征收房屋内,但从未在内居住过。而且在2015年,郝某的妻子赵某被认定为居住困难人口并分得征收补偿利益,这部分补偿应当属于夫妻共同财产,郝某就属于在他处已经享受了征收政策,并不符合成为同住人的条件。

最终法院改判,取消王某3的份额,由郝某分得征收补偿款的35%左右,王某2则分得剩下的份额。

三、法律分析:

一审法院认为:

陈某、施某享受过福利性房屋,陈某即使有部分出资也不能改变房屋的福利性质,施某且未在系争房屋居住,故均不具备同住人资格。

王某3在系争房屋居住至成年,对此郝某没有异议,王某3随母亲一起增配房屋时尚未成年,不应被认定为享受过福利性质房屋,故仍具备同住人资格。

郝某系知青子女落户系争房屋,读大学迁出迁回视为户籍连续,因家庭矛盾未实际居住,不影响其同住人资格的认定。虽然郝某母亲于2009年作出过承诺,但郝某户口早已于1995年迁入,此时郝某也早已成年,其母的承诺对郝某而言不具有法律效力。虽然郝某妻子作为居住困难人口享受过房屋征收利益,但郝某并非该户居困人口,故房屋征收补偿款应在承租人王某2与同住人王某3、郝某之间分配。

二审法院认为:

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定:“共同居住人,是指作 出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无 其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

王某3曾与其母陈某共同增配一处福利房屋,上址房屋陈某虽部分出资,但出资金额远低于市场价,应认定为福利性质,且系争房屋被征收前王某3亦多年未在内居住生活,故不符合系争房屋共同居住人条件,无权分得系争房屋的征收补偿利益。

郝某系依知青子女回沪政策落户系争房屋的,后因读大学户籍迁出,毕业后户籍迁回,一审法院认定为户籍连续,并无不当。郝某妻子赵某在某公房被征收时被列为居住困难人口之一,但郝某并未被认定为上址房屋征收安置人员,故王某2方称郝某属于“在他处已经享受了征收政策”,缺乏依据,本院不予采信,郝某具备系争房屋共同居住人的资格。一审法院就陈某、施某不具备系争房屋共同居住人资格的理由已作阐述,本院认同,不再赘述。因此,系争房屋征收补偿利益中除与搬迁、过渡等相关的补贴和奖励应归承租人王某2所有外,其余征收补偿利益应在王某2与郝某之间分配。

案例来源:(2021)沪02民终9646号 陈某等与共有纠纷民事二审案件民事判决书

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