时间：2022-12-17 03:13:47来源：法律常识
蓝石商事律师团队代理的一件执行异议之诉案件中，当事人支付全款购买的房屋成为被申请执行人查封，蓝石商事律师团队深入了解案件事实，协助当事人挖掘案件相关证据，排除了对涉案房屋的强制执行。
基本案情
孙某与A房地产公司签署了认购书，约定孙某购买A公司开发的房屋，孙某支付了认购金。后孙某与A公司又签署了商品房预售合同，孙某支付完毕全部剩余房款，但一直未办理完毕房本。
之后， B公司因为债权债务纠纷将A公司诉至法院，B公司胜诉后申请执行，执行过程中查封了孙某所购买的房屋，孙某得知后提起执行异议申请。法院经审查认为孙某未证明其在查封前就实际占有涉案房屋，故驳回了孙某的异议申请。
孙某提起案外人执行异议之诉。
律师分析
法院驳回孙某的异议请求系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》（下称“《执行异议规定》”）第28条规定，因孙某未证明其在查封前合法占有该不动产，故认定孙某对涉案房屋享有的权利不足以排除执行。
但是本案存在其特殊性，出卖方系房地产开发企业，这种情况下买受人孙某可以依据《执行异议规定》第29条的规定，主张其对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行，买受人只需证明如下三点即可，而无需证明其在查封前实际占有使用房屋。
1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
3. 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
需要注意的是，就上述“唯一住房”的认定，并非指的是买受人在全国无其他用于居住的房屋，而是指“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”，或者“名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的”。
法院裁判
蓝石商事律师团队作为孙某执行异议之诉案件一审的代理人，在向当事人详细了解案件情况的基础上，结合法律规定与当事人一同挖掘案件相关证据，并向法院详细陈述本案中孙某的情况符合《执行异议和复议规定》第29条的规定，依法应当排除对涉案房屋的执行，最终法院采纳了蓝石商事律师团队的意见，支持了孙某排除强制执行的诉讼请求。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
