时间:2022-12-17 04:29:43来源:法律常识
“新房一直没有装修入住,物业费全额收取是否合适,是否该交违约金?”日前,柳州市革新路一小区的不少业主反映:最近他们收到了律师函,要求缴纳物业费及违约金。
由于不少业主的房子一直没有装修入住,因此对于这笔费用存在疑惑。对此,该小区物业回应称,欠缴物业费的业主过多,影响物业正常运转,如此催收合法合规,也是逼不得已。
业主:房屋空置也要交物业费?
据该小区业主们介绍,今年4月20日以来,他们就陆续接到物业公司授权律师事务所发来的律师函,要求业主在15日内缴纳拖欠的物业费,否则将向人民法院起诉。
从业主们提供的律师函可以看到,不少业主都是从2019年1月1日开始拖欠物业费的,由于面积不同,业主拖欠的物业费合计为4000~6000元不等,其中违约金1000多元。
据了解,收到律师函的业主中,有不少是尚未装修入住。他们认为,由于尚未装修入住,房子处于闲置状态,没有享受到物业服务,应当免交或者少交物业费。
业主植先生在收房后,因为经济紧张房子一直没有装修,从其收到的律师函可以看到2019年1月1日至2021年12月31日,其拖欠物业费4269元,违约金1280元。植先生称,他没有入住,没有享受物业服务,这笔物业费应该减免。
同是业主的何先生,在收房后缴纳了2018年全年的物业费,因各方面原因也一直没有装修,拖欠物业费3855元,违约金1156元。何也认为,对于未装修入住的业主,应该酌情减免或打折优惠,为此他多次找物业协商,但是一直没有结果。
有业主表示,就空置房屋的物业费减免政策方面,虽然国家暂未有明确规定,但部分地区已有相关规定,空置房业主可享受物业费“打折”优惠。他们也希望物业参照其他地区的办法,对未入住的业主减免物业费。
此外,业主们希望减免物业费的原因,还有小区物业服务存在不到位的情况,如卫生保洁不到位、电箱漏水未及时维修、小区屡次发生电动车电瓶被盗事件等。
物业:欠费率较高物业难以运转
对于业主的诉求,该小区物业负责人回应称,不管业主是否入住,交房以后小区的公共设施和日常秩序维护都是正常进行的,包括公共设备设施的日常运行、维修和保养,绿化管理、保安、保洁等,并没有因为未入住的业主而减少,业主希望打折收取物业费是不合理的,也损害了其他缴费业主的利益。
据了解,该小区共有1920户,物业费标准为1.3元/平方米(不含电梯年检、维保费用以及二次加压费)。目前,该小区入住率70%左右,去年物业费收缴率65%,由于缴费率较低,上季度亏损4万元,一年亏损10多万元,难以维持物业正常运转。
“我们多次催收都没有结果,希望和业主双方多沟通,依法依规解决问题。”该负责人表示,物业在职责范围内已经做了相关工作,尽了应尽的义务,也承担了相应的责任。
律师:是否减免物业费要看合同
对于业主们反映的问题,广西至和律师事务所律师李发翔认为,小区的物业服务费主要是公共性服务收费,包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养,绿化管理、保安、保洁等。交付了房屋之后,并不代表就要马上入住,但实际不管业主是否已经入住,其实物业管理公司提供的服务都是存在的。有些业主就以自己没有享受到物业服务为由而拒绝支付物业费,但其实这样是于法无据的。
《民法典》第944条规定:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
是否减免物业费,主要依据业主跟物业公司签订的物业服务合同,如果没有特别约定,业主不管有没有入住,都没有权利要求减免物业费。另外,在物业服务合同关系中,业主可以物业公司履行合同义务存在瑕疵为由,主张减少相关费用,但应当有充分的证据加以证明。