时间：2022-12-17 19:20:50来源：法律常识
澎湃新闻资深记者 李菁 记者 陈少颖 高级记者 陈伊萍
房贷迟迟没有审批通过，买房人因违约被判赔偿490万元。
伍小姐于2020年5月决定购买一套价格1550万元的房子，并首付一半房款，同年6月，她便住进了这套房，然而，直至2020年10月，用于支付第二期房价款的贷款才被银行审批通过，超过了买卖双方约定的过户及付全款时间两个月，卖家因此将伍小姐诉至法院。
1月20日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从中国裁判文书网披露的一则民事判决书中获悉，一审法院判决双方解除房屋买卖合同，买家应赔偿卖家违约金310万元、房屋整修费180万元，共计490万元。
双方买房卖房前后发生了什么？该案为何如此判决？澎湃新闻记者详细读取相关判决书，采访了买家代理律师，被告伍小姐及第三方律师。
法院：买房者违约责任无法免除
判决书显示，上海市黄浦区人民法院一审认定：2020年5月27日，卖家范某、应某与买方伍小姐签订房地产买卖居间协议，卖家转让系争房屋给买方，转让价格1550万元。伍小姐应于签订买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元。
2020年6月，范某、应某将房屋交付于伍小姐使用。之后，伍小姐申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）延期，直至2020年10月29日才经相关银行审核通过。
其间，2020年9月15日，卖家以律师函方式催告伍小姐：合同约定于2020年8月30日前过户，伍小姐应于过户前付清全款，但伍小姐却严重违约，至今尚有805万元未支付，希望伍小姐在收函3日内将钱付清，如不付，卖家有权解除合同，并要求伍小姐赔偿违约金及装修损失等。
因双方协商未成，卖家将伍小姐诉至法院，诉请其赔偿违约金310万元、房屋整修费损失180万元，共计490万元。
一审法院认为，在合同已明确约定的情况下，伍小姐未及时履行其付款义务，且未能取得本案范某、应某谅解和许可，因此，其违约责任无法免除。
一审法院认为，本案中，卖家范某、应某的解约通知于2020年9月30日发出，于10月7日经伍小姐以微信方式确认收到，故卖家诉请确认双方的系争房屋买卖合同及协议书均于2020年10月7日解除的请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持。
依据涉案合同的约定，伍小姐逾期履行债务超过十日，范某、应某即享有单方解除权的条件也已成就。
同时，伍小姐理应承担相应的违约责任，其导致的范某、应某的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括系争房屋的装修损失180万元等，有事实和法律依据，法院依法予以支持。
至于伍小姐认为，范某、应某主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院依法难以认同，因房屋买卖合同具有特殊性，其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），因一方违约所导致的相对方的所承受的经济损失亦较大，结合相关事实，原告由于被告的违约而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任。因此，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。
考虑到本案伍小姐违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故法院支持原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉求。
因此，一审法院作出前述判决，双方上诉后，上海市第二中级人民法院二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；故驳回上诉，维持原判。
原告律师：买卖行为具有商事投资行为属性
原告代理律师告诉澎湃新闻记者，原告应某与范某系母子关系，范某卖房是为了给母亲置换房屋，卖房后，范某也和下家签订了购房合同，买家的违约行为导致了连锁交叉违约，影响了卖家置换房屋，造成实际损失。同时，双方解约原因是，第二期房价款的贷款申请没有在合同约定期限通过银行审批，构成严重违约，而不是银行放贷延迟。
原告代理律师表示，该案标的物是商业办公用房，不同于普通居住住宅，买卖行为具有商事投资行为属性。投资行为本身具有风险。同时，法院判决也体现了对于契约精神的尊重。
原告代理律师称，二审判决后，经过协商沟通，买卖双方签署了和解的交接协议。卖家也自愿对买家进行了一定程度的经济补偿，双方如今已经握手言和，整个纠纷已经妥善解决。
被告：房屋用于自住，已委托律师申请再审
不过，被告伍小姐告诉澎湃新闻记者，自己对判决结果并不满意，目前，她已委托上海汉路律师事务所律师曾智红申请再审。
伍小姐表示，虽然涉案房屋系商用属性，但楼内大都为住户，卖家出售意在置换，自己购买也是用于自住，不是用来投资。
她说，自己凑齐首付后，6月拿到钥匙后便开始装修和置办家具，花费100多万元。此外，微信群聊天记录显示，2020年9月卖家发了律师函，但直至10月底房贷审批通过，卖方都在配合并催促买家申请房贷。在房贷审批通过后，卖家失联了几天，然后便提起民事诉讼。
曾智红认为，本案有几点值得商榷：
第一，在交易双方都是个人，且双方都实际用于居住的情况下，买卖商住房屋系商事行为还是民事行为；
第二，卖方9月发律师函后，直到10月底，在实际行动上体现的是想要继续履约的态度，却在10月底房贷获批、合同可以履行后，突然提起诉讼；
第三，在一方一直想履约，而另一方没有实际损失或损失很小的情况下，是否应该支持这么高的违约金。
伍小姐称，双方原本具有协商意向，最终协商不成的主要原因是同一时期房价大幅上涨。同时，对于范某购房一事，法院并未作为定损依据。
伍小姐还表示，双方仅在执行阶段和解，否则要被强制执行，对工作生活影响太大；原告对被告并无经济补偿，只是协商后，被告支出的装修费用折价一半抵扣赔款。
伍小姐称，涉案房屋价格上涨，自己又被判赔偿490万，双方损失明显是失衡的，“身边的朋友听说之后，都不敢贷款买房了。”
第三方律师：买家对银行贷款时间需有充分预估和准备
上海里格律师事务所争议解决部执行部长莘欣律师表示，“银行贷款是买卖双方之间约定的付款方式，涉及第三方银行放贷问题，要看买卖双方如何约定付款时间。”
莘欣表示，银行有审核放贷流程，不同银行的放款时间也有不同。如果买家没有充分了解银行房贷周期和预留放贷时间，在与卖家签订协议时没太注意放贷时间，或作了过于乐观的判断，就会约定较短的付款时间。
目前，协定付款时间是买卖协议里的必备条款。莘欣说，实际上，房产交易更多时候是倾向于卖方市场，卖家在交易条件的谈判中占据一定主导地位。
她表示，因此在签订合同时，买家要尽可能对银行贷款时间有充分预估与准备，以避免本案中的风险。“比如可以在合同里写清楚，以银行放贷时间为准。这样一来，时间就比较活了，但也不是绝对的。”
莘欣表示，而对卖家来说，为规避风险，交易前卖家可以利用公开信息，对买方进行基本的资信调查。
“毕竟，从实质上来说，房产交易中买卖双方会有一定利益冲突。”莘欣坦言，比如，卖家希望价高且能在最短周期内收到款项，而买家则希望降低价格、付款条件尽量宽松，同时也担心卖家毁约、房屋权利有瑕疵等。
因此在签订合同时，双方可以约定一定比例的定金、合适的首付款比例、付款方式、付款期限、违约责任等。如果双方约定买家的付款时间以放贷时间为准，还是建议要有较为明确的时限。
一名银行业内人士向记者透露，一般来说，遇到房产政策调控期或者是每年年底，央行都会收紧贷款额度，那么银行受理客户房贷的速度就会放缓。“通常来说从材料交上去，经审批到放款，大概要近2个月。遇到房产调控，放款时间就说不准了。”
该人士透露，银行和客户签订的贷款合同上，如果购置一手房会明确写明放款时间，如果购置的是二手房则不会写清楚放款时间，只会约定过户时间。”
该人士建议，买家在和卖家签订购房合同时，因为银行审批房贷的时间不可控，建议预留足够的付款时间，或者在补充条款上明确“实际付款时间以银行放款时间为准”。
责任编辑：高文 图片编辑：蒋立冬
校对：刘威
