宁波地区专业的房产律师找哪个,有些房子等着等着就没了

时间:2022-12-18 08:00:36来源:法律常识

“等不到的房子……”


今天的稿子有点长,但在开发商频频“爆雷”的当下,相信是不少购房者已经碰到的或正忧心着的一个问题。


先看3个我们宁波晚报近期接到的投诉案例,然后再来看专业律师的意见建议。




案例一

明州广场


2020年1月,董先生在位于江北区洪塘中路与江北大道交叉口的明州广场(备案名“海富商业中心”),购买了一套“40年产权”、规划用途为“办公”、建筑面积约36平方米的公寓。


这套公寓总房款53万余元,但可以交7万元“服务费”抵扣10万元房款,因此董先生实际上支付了22万余元首付款和7万元“服务费”共计29万余元,实际总房款是43万余元。


所谓的“服务费”,没有写进购房合同,甚至连发票都没有,只有一张盖了一家第三方公司章的收据。


合同约定,房子在2021年8月30日前交付。


但到了合同约定即将交付的日子,董先生左等右等,始终没有等到开发商通知去收房。他在微信群里找其他购房者一打听,才知道交付还早着呢……


“我们立刻就催了开发商,可他们始终没有给出一个明确的答复,只说很快就会交付。”


2021年12月,董先生终于收到了一份《交付通知》,称将于2022年1月办理交付。


可一个月后,等来的又是延期交付的通知。


“最后一份通知说是2022年3月20日交付,可是我们已经不想等了。”


今年2月份,董先生和其他几位购房者按照合同约定,提交了书面的退房通知书。


我们记者在董先生提供的购房合同上看到:逾期超过90日的,买受人有权解除合同,书面通知出卖人,出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照4.35%计算给付利息;同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。


但直到今天,包括董先生在内的200多位购房者既没收到房子,也没拿到退房款。

记者在现场看到,该项目总共只有一幢公寓楼,已经结顶,室内粉刷完毕,大楼外的道路、绿化也基本完成。


“等不到的房子……”

明州广场外景。宁波晚报记者 曾梅/摄






案例二

印天一

紧邻城隍庙、天封塔的原富茂大厦,是一个有故事的项目。


其在被本土开发商恒威地产接手后,旧房翻新,推出了推广名为“印天一”的“40年产权”公寓。


2019年12月,徐女士在这里购买了一套建筑面积43平方米的公寓。


购房合同约定,在购房者支付全部房款之后,于2021年4月30日交付房屋。该项目是精装修交付,因此还有另外一份“委托装修协议”。


两份文件都是由购房者与宁波恒一信德科技实业有限公司签订。


“等不到的房子……”

“印天一”/“恒一城市广场”外景。宁波晚报记者 曾梅/摄


“这是恒威的项目,我们想着恒威是大公司,肯定没问题!”


带着这样的信心,徐女士很快支付了全部房款和6万元的所谓“服务费”,以及税费等费用,共计118万余元。


眼看着到了2021年4月,徐女士却不见交付通知。她多次催促开发商交房,也没有回应。


去年4月、7月、9月、12月,一直到今年1月、2月,我们催促了很多次,可开发商就是不理。有次我们闹到他们总部,一位女领导答应退房退钱,可第二天又不承认了。没想到,这样的大公司也不可信!”徐女士气愤地说。


在徐女士提供的购房合同上,还有一项内容提到,逾期交付超过30日,受让方有权解除合同,出让方按照总房款10%支付违约金,并支付相应利息。


到现在,逾期交付已远远超过30天,包括徐女士在内的许多业主已经等不及,纷纷要求退房。





“等不到的房子……”

“印天一”公寓内景。宁波晚报记者 曾梅/摄




案例三

漫乐荟


位于高新区的一个叫“漫乐荟”的项目,也出现了逾期交付的情况。


2020年4月,卢女士在漫乐荟购买了一套建筑面积10.14平方米的商铺。“当时销售人员说,房款是32.6万元,交6万抵8万,总房款就是30.6万元。”


据卢女士回忆,当时自己忘记带卡,不能刷售楼处的POS机,就决定不买了。但一位销售人员说,可以用手机把钱转到销售人员的个人账户上,由销售人员来替卢女士付款。


考虑到售楼处的人不会是骗子,于是卢女士爽快地转账了。


卢女士说,等她签合同时才发现,上面写明房款是24.6万元。她提出质疑,销售人员说,另外6万是服务费,已经转给第三方了。而购房合同是统一定好的,不能修改。卢女士不得已,只能签下合同。


按照合同约定,房子应在2021年6月30日前交付,但直到现在卢女士还是没见到房子。


卢女士多次找过开发商方面,得到的答复是:可以退房款,但是只能退24.6万元,另外6万元服务费已经给了第三方,退不了。


“可是,我清清楚楚地转给一位销售人员30.6万元啊!”对于卢女士的质问,开发商方面只称“那个销售人员现在已经不是我们的人了”。


如今,卢女士只有两个选择,要么坐等尚不知何时能够交付的房子,要么签约认可只退24.6万元房款,不再追讨6万元服务费。


“如果我不签的话,连这24.6万都没了,虽然很气,但也只好签了。可是,我30多万元白白给他们用了两年,还亏了6万,这没道理啊!”


卢女士说,她考虑过起诉,但律师建议她,先把24.6万元拿到手,再追讨其他的钱,否则很可能真的一毛钱都拿不到。


按照这份退房协议约定,开发商方面将在今年4月20日前退还24.6万元房款。


卢女士说,只希望能尽快拿到这笔钱,减少损失。


“等不到的房子……”

“漫乐荟”外景。宁波晚报记者 曾梅/摄




律师意见


当下,已经逾期交付的楼盘,并不止上面三个。不少购房者更是可能在担心自己买的楼盘,会不会“烂尾”……


买房遇到这种情况,购房者该如何拿起法律武器捍卫自己的权益呢?我们采访了一位经手过本地多个大型烂尾楼盘的案子、在这个领域经验丰富的律师。


这位不愿透露姓名的律师表示,针对逾期交付的房子,要分情况来应对。


比如,像明州广场这种已基本完工的,如果准备退房,可以协商按照合同约定来退款赔付;如果开发商拒绝,就起诉维权。


而针对“印天一”这种开发商“躺平”的楼盘,律师认为,要慎重决定


因为,如果不退房,购房者还拥有它的物权,物权具有排他性,将来如有其他开发商接盘,还是可以拿到房子的。


但如果要求退房,购房合同解除,那么购房者就只有债权而没有物权了。债权没有排他性,将来开发商破产或其他开发商接盘,也要先支付其他债务,最后再处理购房者解除合同的债务,很可能“房钱两空”


另外,对于一些楼盘收取所谓“服务费”的情况,律师表示,按照商品房现行的行政管理规定,不得以第三方名义收取高额服务费,并且这种行为还涉嫌违规避税,购房者可以向税务或市场监管部门投诉,有可能讨回这笔钱。


律师还介绍了楼盘“烂尾”后一般会面临的命运


“等不到的房子……”

位于海曙的一烂尾盘资料图片


楼盘烂尾后,属地政府部门一般都会介入,通过约谈开发商、整理法院等行政机构信息、找银行和施工单位等主要债权人了解情况等方式,掌握烂尾楼盘的债务情况、销售情况、剩余工程款项及房产被查封情况等。

之后,政府部门一般会与开发商、施工方及主要债权人三方进行协商,寻求烂尾楼盘在当时情况下的处理方案,形式主要有3种:

如果政府经协调无法达成可行解决方案,一般会协调债权人及法院,对开发商进行破产清算或重组。

法院裁定开发商破产后,会引进破产管理人,由破产管理人对开发商的资产及债务进行统一处理,将烂尾楼盘评估后进行公开司法拍卖。拍卖成交后,再由竞得方进行楼盘后续建设及房产交付。

而在解决方案达成或拍卖成功之前,购房者没有什么好的办法,只能等待……





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采写:宁波晚报记者 曾梅

编辑:史咏梅

二审:程旭辉

三审:陈剑虹






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