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■本文作者： 苏昂 北京在明律师事务所

导读：近几年来，随着农村经济的发展，农民的收入相比以前有了很大程度的提高。对于农民来说，挣到钱的第一件事莫过于给家里的老房换新了，现在在农村地区，经常能遇到建新房的情况。而宅基地是农村集体经济组织按照一定标准无偿分配给本集体成员用于建设住宅和厨房、厕所等居住设施的土地及庭院用地。“一户一宅”的法律原则更凸显其公共利益属性和寸土寸金之下的弥足珍贵。自然，国家和各地方也出台了关于农村宅基地确权以及建房的相关规定。那么，农村宅基地确权、建房规定是怎么样的呢？如何才能更好的保障自己的权益呢？本文，由北京在明律师事务所的黄晓丽律师为大家做简单的介绍。

【宅基地确权规定】

在农村建房的基础就是持有合法的宅基地，并且在自家的宅基地上建盖房屋。我们都知道在农村建设的房子再大再好都可能没有房产证，这意味着农民的财产权益得不到保障。国家为了确保农民的利益，不仅出台了土地确权制度，同时还出台了宅基地确权政策，并且发放相关证书。所以不管是新获批的宅基地还是旧的宅基地一定要尽快完成确权！以下是宅基地确权条件及确权申请流程。

• 一、农村宅基地确权条件

1.房屋确权申请人必须是房屋的实际所有权人，而且必须是本村当地村民。不然则无法确权。

2.房屋确权申请人必须有合法的身份证明，有身份证、户口本相关证件，不然无法办理房屋确权证书。

3.房屋确权申请人的房屋必须是合法建造的，而且需要提供建造房屋时的政府审批文件及房屋竣工验收文件，才能办理确权。

• 二、农村宅基地确权申请流程

1.宅基地确权申报

农村宅基地确权申请，首先需要领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，然后按照要求填写进行申请。申请人必须提交政府出具的土地权属来源证明，然后等相关部门审核。

2.宅基地权属调查

申请资料提交后，会由国家确权相关部门根据土地使用权人的申请，对申请人宅基地情况进行实地调查。确认宅基地确权是否合格。等调查完毕后，双方共同确认的宅基地实际情况，然后进行签名、盖章签署相关确权文件。

3.审批

4.登记注册

确权资料审批后，申请人需要在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，然后由相关部门登记注册。

5.颁发宅基地资格权、使用权证

宅基地确权的对农民的好处很多的，既能保障农民的利益，还能使土地流转方便。而却还可以用于贷款抵押，这使土地有了实质性的用处，最主要是农民将来的土地被征收，或是房屋被拆迁时都将能够得到一定数目的补偿。在当下宅基地“三权分置”制度改革的背景下，所发证件有可能是资格权确权证件，也可能是使用权的确权证件。

【宅基地建房规定】

根据《土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的……除外。

由此可见，城镇居民到农村购买农民宅基地或租用农民宅基地是违法的，一旦发生产权纠纷，理所当然不受法律保护。但是需要注意的是，在那33个“三块地”制度改革试点地区，城镇居民租赁农村宅基地进而翻盖老旧房屋开展旅游、文化创意经营是被政策所鼓励的，这事实上是对宅基地使用权的适度放活。

关于农村宅基地建房的原则性规定有以下几个：

第一，房屋的高度要求。农村宅基地建房对房屋的高度有要求，根据农村住房建设技术政策规定，住房层高必须在2.6-3.0米之间，底层层高不超过3.3米，每屋的高度不能超过3.3米，否则属于违规，实际建房情况可根据当地政府建房规划而定。第二，新建的房屋面积要求。农村宅基地建房面积一定要符合当地审批面积，如果有超标将会被限制建房。第三，必须是本村村集体成员的农民。农村宅基地建设必须是当地本村村集体成员，如果是外来人或者是户口在城市的居民都没有建房资格。当然相关改革试点地区例外。第四，经过相关部门同意的。农村宅基地建设必须向当地村委会申请建房地点，直到乡镇、县一级政府审批同意后才能开始建设，不然会被拆除。仅仅是村长同意或者点头了，是不能随意建造房屋的。第五，不得私自占用耕地或农用地建房。农村宅基地建设不能占用耕地，因为会浪费国家宝贵的耕地资源。随着国家对土地资源保护越来越严，用耕地建房会面临重罚直至刑事责任的追究，所以农民们朋友们一定要注意。那种明明知道并非集体建设用地，但看别人家盖自己也跟着盖的做法，是极其不明智的。

在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。那么，宅基地使用权的申请要满足什么条件呢？第一，居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；第二，因结婚等原因，确需建新房分户的；第三，原住宅影响村镇规划需要搬迁的；第四，经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复员退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口；第五，县级以上人民政府规定的其他条件。

在明律师最后想提示大家的是，在农村土地制度改革的重要节点上，各种宅基地自愿有偿退出等改革政策层出不穷，农民朋友的选择面也是越来越广。大家在作出决定前一定要及时了解当地最新的政策措施，及时咨询专业征收维权律师等专业法律人士的意见，争取搭上改革这班顺风车，为今后的生活奠定良好的物质基础保障，尽量避免其中所隐藏的风险。