时间：2022-12-19 01:10:34来源：法律常识
华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 桐乡报道
多名业主近日向《华夏时报》记者反映，受开发商“少投入、零风险、高回报”的“售后返租”诱惑，他们以1万多元/平方米的单价从桐乡世贸置业公司手中购得“桐乡世贸中心”二期项目商铺，但随着开发商资金链断裂、法人代表逃至海外等问题的爆发，不仅商铺难以办下产证，所谓的“售后返租”承诺亦成一纸空文。
与此同时，业主们还认为该项目存在开发商违法分割商铺、消防等未经验收即非法营业、偷税漏税等问题，认为政府相关部门如桐乡市住建局、税务局等没有负起应有的监督管理责任，也与这些相关部门进行了交涉。但近4年时间过去了，这场涉及层面众多、旷日持久的纠纷仍未得到妥善解决。
北京市中唐律师事务所主管律师孙雨寒表示，售后包租这种形式是被国家明令禁止的，且涉嫌非法集资。表面上来看，是业主没有办法统一经营造成了这样的损失，但事实上是因为背后托管公司的失职、甚至是中间的监管有失职，才出现了这样的后果。
“这两年此类纠纷非常多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进建议地方政府积极接手部分项目，“这个时候往往也有助于问题的化解”。与此同时，也需要强化商铺投资的保险机制。
投资失败，还是一场骗局？
公开资料显示，桐乡世贸中心位于位于桐乡市振东新区，包括2个大型商场及酒店式公寓、酒店等多种业态。其中一期商场于2009年11月开业运营，主营鞋类、箱包以及皮革皮草制品，建筑面积26万平方米；2014年10月，投资30亿元、建筑面积达41万方的二期商场也开始试营业，主打毛衫市场。
李贝贝 摄
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6月9日，记者赶到桐乡世贸中心。尽管是端午节假期的上午11点，但偌大的停车场稀稀拉拉地停了不到十分之一。一期项目的商场大厅内，仅有的几家开门店铺中几乎看不到顾客；而除了靠近马路的一排汽修店及一家海鲜城、早教中心等在营业，二期项目更是罕见人烟，大厅也沦为汽修店的临时停车场。关着门的商铺中，不完整的塑料模特横七竖八，挂衣架、包装纸盒等在地上一片狼藉。
“一直说我们是投资失败。真的不是投资失败，我们是被骗了。”2013年初以27万元买下项目二期一间商铺的业主王志（化名）透露，桐乡世贸中心曾盛况空前：2012年前后，在当红明星站台、省会都市报整版广告等的诱惑下，来自嘉兴、温州、宁波、杭州、丽水甚至是广州的投资者们被一辆接一辆的大巴车拉到这里。彼时，已经开业的一期项目外彩旗飘扬，“世界皮革直营航母”的大幅广告牌直击眼球，自驾前来的投资者甚至找不到停车位，而商场内更是人流如织、生意火爆。加上销售人员不断强调“这里对接乌镇每年数百万的游客资源”，投资者们的心中不由荡起层层涟漪。
但真正让投资者们下定决心的还是优厚的“售后返租”条件。世贸中心方面称：业主买下商铺后，可免费托管给桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司3年，3年后世贸中心将开始返租，返租回报率为原商铺合同价款的9.6%。若有高出的部分，业主可与公司按比例分成。5年后若未达到这个收益，业主可解除合同。
来自杭州的孙进（化名）是一名7旬退休教师，同在2013年初斥资近70万元购买了4套商铺。孙进向记者强调，面对开发商提出的高额回报承诺，自己“肯定是将信将疑的”。但那一天，孙进与其他投资者亲耳听到不少一期业主表示拿到了返租，这让他们瞬间打消了疑虑。直到2年后，被迫加入维权大军的孙进才得知，当时一期项目已经衰败，业主们很久没有拿到返租了。直到二期推广期间，开发商才给了他们部分返租：“这不就为了骗我们买二期吗？”
开发商跑路，“返租”成一纸空文
2015年，约定的返租时间到了，但业主们等来的却是开发商资金链断裂债台高筑、资产被查封、法人代表跑路的噩耗。
据悉，桐乡世贸中心置业有限公司法人代表卢小丰因母公司浙江春天实业集团有限公司需补充流动资金，在2013年将桐乡世贸中心二期在建工程以3.5亿元抵押给了信托公司以获取贷款。由于公司全面破产，2015年信托公司向法院申请财产诉前保全，2016年4月，法院依法将桐乡世贸中心二期查封。
彼时尽管已经跑路，但卢小丰却还能遥控指挥国内公司的经营、继续销售二期商铺，甚至一度与维权业主们达成了攻守同盟。在业主代表提供的录音中，卢小丰强调，“二期大家逼信托公司，退出抵押物，大家先办证”、“大家齐心先保住资产”。
按照卢小丰的指示，业主们成功地“保全”了二期项目，但事情并没有按预想的那样发展：与已经拿到产权证的一期业主相比，二期业主不仅拿不到任何收益回报，也因与世贸中心方面只签订了《商铺使用权出让合同》，产权证的办理希望更是渺茫。几名业主向记者表示，他们曾经想拿到商铺自己收租金，但是“哪个商铺是我们的都不知道”。
值得注意的是，在与桐乡世贸中心的拉锯战中，业主们发现世贸中心存在违法分割房屋销售、偷税漏税、未取得建筑工程消防验收即进行开业出租经营的问题，当地住建局、税务局等也政府相关部门也因此被牵扯进来。
例如，业主们称，桐乡世贸中心二期项目最初取得商品房预售许可证的商铺套数为1144套，但开发商却私自将1144套违法分割变更为4852套对外进行销售，且在拿到预售证之前3个月就开始预售并收取购房款。2018年1月，桐乡市住建局通过桐乡市世贸中心置业有限公司要求重新办理4852套预售许可证的申请。业主们认为，开发商违反了单一销售单位不得分割销售的规定及禁止分割销售的相关法律规定，而桐乡市住建局是在没有合法审查的情况下做出的预售许可变更，且在2013年1月审批时，也未对开发商之前的违法预售给予处理。
诉诸法律，维权近4年无果
公开资料显示，卢小丰同样担任法人代表的浙江中友实业有限公司曾在杭州余杭区乔司镇打造了“杭州乔司（地铁）商城”。该项目不仅与桐乡世贸中心二期同时期进行推广，3000多名业主们也一样中招“售后返租”的圈套 。但幸运的是，在杭州市人民政府的介入之下，业主们最终成功解除销售合约，拿到了开发商的退款及赔偿。
王志、孙进希望，“乔司模式”可以在桐乡落地。但事实上，在长达近4年的维权中，二期业主们没能取得任何实质性进展。即使多名业主被法院判决胜诉，有权单方面解除合约、拿回合同价款、物业维修专项基金及利息损失，桐乡市世贸中心置业有限公司及桐乡市世贸中心经营管理有限公司均从未履行其中任何一条判决。
与此同时，因认为政府相关部门未履行监督职责，业主代表们也向桐乡市住建局和城乡建设局、桐乡市税务局等提出质疑。而由于不服住建局和税务局作出的回应及桐乡市人民政府作出的行政复议决定，业主代表还在2018年7-10月间，委托律师向嘉兴市南湖区人民法院提起行政诉讼，将桐乡市住建局、桐乡市税务局及桐乡市人民政府分别告上法庭。
而记者拿到的2份法院行政裁定书显示，业主们没有打赢官司，起诉均被驳回。其中，由南湖区人民法院发出的“（2018）浙0402行初240号”行政裁定书显示，桐乡市税务局表示对业主的举报事项依法进行了调查，且情况也给予反馈，认为已履行了职责。
另一份编号为“（2018）浙0402行初237号”的行政裁定书则显示，桐乡市住建局称，鉴于世贸公司提出的建设工程竣工规划核实申请符合该建筑工程规划许可证的规划条件，住建局依法予以核实并给出了《浙江省建设工程规划核实认定书》。此项工作与作为受买人的原告（即业主）不具有利害关系，提起的诉讼也不属于人民法院行政诉讼的受案范围。而法院也认为，业主与世贸公司签订《商品房买卖合同》对涉案房屋拥有的是基于合同产生的债权请求权，而非涉案房屋的物权，且业主不是被诉《核实确认书》的相对人（相对人为世贸公司），因而依法驳回业主起诉。
6月11日，记者致电桐乡世贸中心置业有限公司，希望就公司如何处理项目现存问题、法人代表何时回归等进行采访，但公司电话始终无人接听。其后，记者又多次致电桐乡市人民政府，电话也一直无人接听。
而在桐乡市住建局方面，几经辗转，记者的电话最终被转接至法制科。接听的工作人员拒绝回应记者提出的“是否知晓桐乡世贸中心涉嫌违法分割店铺、及以租代售、售后返租等违规行为”等问题，表示“桐乡市住建局在没有合法审查的情况下做出许可变更”的说法只是业主的一面之词，强调一切以判决书为准。
记者打给桐乡市税务局的电话则被转至办公室，但连续数次也无人接听。不过，根据上述裁定书，桐乡市税务局称接到业主的查处申请后，根据提供的线索进行了立案，对桐乡世贸中心置业有限公司的调查尚在进行中，一些如发票违法行为正在调查中，后续将作出相应处理。
“桐乡世贸中心是一个比较典型的售后包租案件。”接受业主们委托的北京市中唐律师事务所主管律师孙雨寒告诉记者，根据《商品房销售管理办法》（2001年建设部令第88号）第十一条规定及住房和城乡建设部在2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号），这种“售后返租、返本销售的”的形式是被国家明令禁止的。后来还被最高院纳入到了刑法当中的，叫非法吸收公众存款罪，即非法集资罪，其本质并不在于经营商铺，而是有一种吸收公众存款的一种嫌疑在里面。不过，业主们纷纷向记者坦言并不知道这些法律法规。
孙雨寒分析称，表面上来看，是业主没有办法统一经营，造成了这样的损失。但事实上确实是因为背后这个托管公司失职，甚至是中间的监管有失职，才出现了这样的后果。
那么，事到如今，此事如何才能得到妥善的解决呢？
孙雨寒表示，从其此前接触过的类似案件来看，理想的解决方式基本上有三种：业主联合起来成立业主委员会邀请专业的托管公司继续经营；推进企业破产，请更具实力的房企来运营；政府回购，聘请专业的托管公司来运营。
“这两年此类纠纷非常多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，桐乡世贸中心在几年前推广力度很强，尤其是各类分销力度是很大。但商铺项目的投资多半是有风险的，类似承诺一纸空文，所以中小投资者往往有各类压力。严跃进建议地方政府能够积极接手部分项目，“这个时候往往也有助于问题的化解”。另外，也需要强化商铺投资的保险机制。
责任编辑：张蓓 主编：王冰凝
