时间：2022-12-20 00:10:39来源：法律常识
在挑选学区房时，一些家长往往只关注房子的价格、区位、楼层等，却忽视了极为关键的户口问题。房子过户后，他们中的一些人惊讶地发现：学区房上还挂着别人的户口。自己的房子里挂着别人的户口，多少让人有些心里不踏实，更让家长们担心的是，这一情况是否会影响到自家娃入读对口学校呢？
插图 王金辉
买家说
户口本上有9个陌生人 学位还已用过
为了解决孩子上学的问题，2018年4月，80后的陈先生和王女士通过中介，购买了一套位于东城区的学区房，建筑面积45平方米，总价468万。夫妻俩和原房主约定，先支付240万元，等到办理产权登记的前三天，夫妻俩再支付剩下的228万元。
没想到，半路出了些波折。合同订立后，中介公司告诉夫妻俩，他们买的房子里有其他人的户口。夫妻俩对此很不满，但中介承诺，在过户前可以将房子里的他人户口迁出。2018年6月，中介告知夫妻俩，原来的房主已经把户口的事情解决了，信以为真的夫妻俩便与原房东李女士办理了房屋买卖的缴税手续。
刚交完税，原房主李女士突然告诉陈先生夫妇，她也没有办法将房子里的原有的户口迁出去。陈先生夫妇到房屋所在地派出所查询，不查还好，一查吓了一跳，房子里竟然有9个人的户口。而原房主李女士竟表示，她也不认识这9个人。
深感被欺骗的陈先生夫妇和原房主李女士多次协商无果，最终选择将李女士告上了法庭，要求解除合同，并赔偿经济损失20万元。
陈先生夫妇向法庭诉称，因为是为了孩子上学而买房，所以在购房前，他们特别询问了房子的户口问题，李女士和中介均确认，房子里没有户口。在房屋买卖合同里，双方也约定“如因出卖人自身原因未如期与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”
原房主李女士也告诉法庭，户口本上的9个人，和自己都没有亲属关系，当时她购买这处房子的时候，也没有注意到户籍登记的情况。
在这样的情况下，陈先生夫妇的孩子还能落户就读小学吗？法院为此特地向有关教育部门核实。原则上，年满六周岁的儿童具有东城区的户口，其监护人在东城区拥有房屋产权就可以入学，2018年6月30日后取得的房产，自该地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个入学学位。
法院调查中还有另外一个发现：李女士的女儿曾在2015年就读于涉案房屋的对口小学。根据上述政策的规定，陈先生家的孩子是没办法在此落户上学的。
法院审理后认为，由于被告李女士没能如实告知原告诉争房屋内的户籍登记情况，且登记的户籍无法迁出，也违背了原告为了孩子上学买房的购房初衷。最终，法院判决解除了双方的房屋买卖合同。
卖家说
好心帮人落户如今学区房却砸手上
学区房里迁不走的户口，既让陈先生夫妇这样的买家烦心，也让卖家头疼不已。对卖家来说，明明自己的房子是学区房，却因为房子里有别人，价值大打折扣，甚至连成交都变得很困难。
米女士（化名）一家的故事很有代表性，一年多以前，作为学区房的卖家，米女士家人为自家房子物色到了合适的买主。等到和买家签好合同，准备办理房屋买卖手续时，米女士家人突然意识到，房子的户口本里还有另一位阿姨和她的女儿的名字。
米女士家人这才想起，这位阿姨原来是米女士叔叔的同学，很多年前想把户口从北京集体户口中迁出。在米女士家人的热心帮助下，该女士将户口迁到了米女士家的房子里。后来，这位女士和女儿搬到广东生活，但户口还留在米女士家的房子里。
此时，米女士联系到这位阿姨，想让她尽快将户口迁走，但阿姨却以广东某地不让落户，北京没有房子，户口无处可迁为由拒绝了米女士的要求。经过打听，米女士了解到这位女士在广东有房产，也完全符合当地的落户条件。米女士一家人猜测，她可能是想保留自己和女儿的北京户口，所以才迟迟不肯迁户。
经过多次协商，对方就是坚决不肯迁户。最终，米女士家房子的买家不能接受户口本“不干净”这一事实，只能放弃了这间有“瑕疵”的学区房。了解到公安、法院都没有权力强制迁移户口，米女士一家感到非常心累，却也无可奈何。
记者调查
户口本上有别人 未必会影响孩子上学
“由于户籍的迁移属于公安机关管理，不属于法院的受案范围，所以如果向法院提出迁走别人户口的诉讼请求，法院也不会受理。而且公安机关也没有权力强制把别人的户口迁走。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者。
王玉臣律师向记者提及，国内如上海、青岛等城市设立了“公共户”，有关部门可直接将“户口老赖”的户口迁至“公共户”。
记者了解到，北京虽然没有可供迁走户口钉子户的“公共户”，但新户主的户口也可迁入该房屋。户籍管理部门有时会通过给新户主另行新户的形式使其落户。
记者在一份涉户籍迁出纠纷的判决书中也看到，户籍管理部门向法院说明，涉案房屋中有他人户口不影响原告将户口迁入，其持产权证办理户籍登记时会另行立户，户口本上不会体现他人户籍。
就此，记者咨询了某派出所的户政工作人员，该工作人员表示，这种情况下，新房主的户口可以迁进来。只是别人的户口在你的房子上，还是要提防日后有不利影响。
只要新房主能够将户口迁入学区房，那么孩子究竟能不能入读学区房的对口学校，关键还是看所在区的入学政策，以及该房屋学位在一定时间内是否已经被使用。王玉臣律师建议：“买房前可以去想入读的学校打听一下。再一个就是关注一下卖方的年龄、亲属关系和孩子的年龄，判断其子女是否有可能在近年就读过房子的对口学校。”
律师支招
购房前派出所先走一趟，购房目的写明上学
记者查阅裁判文书发现，学区房买卖引发的官司多集中在海淀、东城、西城等区，除了学区房里户口迁不走、学区房学位被用引发的纠纷外，还有一些家长买房后才发现，房子根本不是学区房。
此外，由于多校划片政策的出台，将来还可能出现买了学区房，却上不了最心仪学校的情形。“签合同的时候我们也会查一下房子的户口和学区的问题，一般不会出现不能上学的问题。但因为新出台的多校划片政策，最大的问题是可能上不了买的学区的学校，调剂到别的学校。”一名置业顾问向记者坦言。
对买家来说，在事前做好功课，无疑还是规避学区房买卖纠纷的最优解。如何避免遭遇户籍钉子户呢？对此，王玉臣律师支招说：“房屋买卖双方最好一起去一趟派出所，查询房屋的户口情况，确认房子里没有其他人的户口，再签合同。”
记者从房产中介处了解到，目前，中介向买卖双方提供的房屋买卖合同中，基本都预先包含了原房主将户籍限期迁出在内的违约条款，买卖双方可约定延期迁移户口等违约行为的违约金。
但记者发现，由于合同约定的违约金通常较高，司法实践中，法院判赔的违约金往往会低于合同约定的金额。王玉臣律师表示，即便如此，在合同中还是应当明确约定违约金的数额，如果遇上被告不应诉等情况，法院还是很有可能判决全额赔付违约金的。
王玉臣律师还认为，购买学区房时要在合同中写明购房目的，并约定解除权。“第一，要写明买这个房子的目的是给孩子上学，具体到上哪个学校、哪一年上；第二，要写明如果这个目的无法实现，包括但不限于户口没有迁出、学位名额已经被使用等其他的原因，直接把这些情形列出来，一旦遇到这种情况的话，乙方就有权去解除合同。这样的话将来到法院，如果一旦达成解除的条件，法院判决支持解除（合同）的可能性是很大的。”王玉臣说。
