时间：2022-12-20 11:16:10来源：法律常识
近日，重庆农商行成功发放重庆市首笔“带押过户”二手房按揭贷款，实现市民在不归还原房贷的前提下，完成过户、抵押、新贷款的发放，使得二手房交易一改此前流程复杂、前期费用高的面貌。继此前深圳、济南等地的“公证提存”后，“双预告”、“带押过户”、“无需过桥资金”、“无纸化、一网控办”，一时间成为当下二手房交易政策高效便捷的代名词。
“带押过户”二手房按揭贷款业务主要针对的是在卖方自身就该房屋已存在银行抵押贷款的基础上，将还款、注销原抵押、过户、新设抵押、放款等多个环节进行整合，一次性办理，解决了原二手房交易过程中所存在的资金垫付、程序繁琐的问题，进而降低交易难度与风险。
因此，该政策通过“转移预告、抵押预告”双预告登记的形式首先解决了实践中房屋存在抵押使得交易受限的问题。而事实上“双预告”登记是否就能一次性保障多方交易主体的权利，该政策下谁才是真正的大赢家？笔者认为需对该政策背后所援引的法律法规及理论基础进行一一解读。
一、何为预告登记？
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条之规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
预告登记的立法初衷是使被登记的请求权具有物权的效力，能够对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为产生对抗效力。从而解决了实务中不良开发商追求最大利益“一房二卖”的问题，其保护的是买方的交易安全及对卖方的交易信赖，双预告政策中转移预告亦是如此。
而双预告中的另一预告——抵押预告，主要是针对买方寻求贷款的银行在未办理抵押权登记的情况下，若率先放款进行清偿原贷款，待原抵押权注销后再进行办理抵押权登记，期间因时间较长、程序繁琐等诸多因素使得抵押权最终因无法办理登记，导致银行权益受损的问题。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条对此作出了相关解释：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
二、双预告“带押过户”政策对各方主体权利的影响
通过上述分析可看出，双预告“带押过户”主要核心要义体现在两个方面：
一是通过转移预告与抵押预告的方式，首先锁定交易主体，避免出现“一房多卖”的交易安全问题；其次保障买方贷款银行在未成为唯一抵押权人的情况下率先放贷没有后顾之忧。
二是精简不动产登记办事流程，由原先的流程式办理（未解除抵押登记无法办理过户登记）改为一次性办理（办理双预告后，即可进行过户登记）。
所以，后者是该政策能有效落实的前提之所在，前者是在此基础上更加全面的保障交易安全，而“带押过户”政策能够得到支持主要得益于《民法典》的出台。
针对抵押物需进行交易的，此前《物权法》第一百九十一条规定的是“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
而《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”所以，无论是早先的“公证提存”，还是当下的“带押过户”，都是对《民法典》该条立法的有效践行。
据悉，目前办理二手房双预告“带押过户”主要分为四个步骤：
1.买卖双方签订相关合同，买方贷款银行审批通过；
2.买卖双方线上办理转移预告和抵押预告；
3.买卖双方现场办理转移登记（过户同时，系统自动将抵押预告登记转为抵押登记）；
4.抵押登记登簿后登记机构推送信息至金融机构，实现购房款结算。
就该流程而言，买卖双方现场办理转移登记时，抵押预告登记会转为抵押登记，而购房款的结算需待抵押登记簿上的信息推送至金融机构后再进行结算。也就意味着，原贷款银行在未结清房款前，其抵押权已经被注销了，而买方贷款银行是在抵押权生效后才进行的放贷，事实上未承担任何风险。重庆地区首例成功办理二手房双预告“带押过户”的市民仅花了一个半小时便完成了从办理转移登记到结清房款的所有流程，因此对于原贷款银行而言也未造成任何影响。若试想后续全面推行该政策后，政府部门与金融机构间的业务协同能力能否仍保持在此效率上，是原贷款银行评估风险的关键所在。
三、办理双预告“带押过户”的风险防范
据报道，重庆市规划自然资源局负责人表示，将在全市范围深入推行二手房双预告“带押过户”，在此政策红利下必定将吸引一大波买房人。无论是买方还是卖方，在此新交易方式下，首先应保证前置程序不出现任何问题，即买卖合同的有效签订与买方贷款资格的严格审查，在部分限购城市，还需事先核查买方购房资格是否受限。其次需事先了解对应银行的相关业务流程及规则，以及是否要求同一银行，买方贷款合同相关条款（贷款期限、利率、还款方式等）是否按照卖方标准进行签订等都值得注意，避免出现最终放贷或房款结算不成功的情况。
与此同时，近年来国家贷款利率不断下调，随着“带押过户”政策的放开，部分商业银行与小贷公司开始借机推出“带押过户”及低息转贷等业务产品。需注意的是，目前成功办理的仅是同银行的交易，后续如何深化推进尚且未知，而转贷是否能够完全适用该政策，其中最为显著的差异就在于房屋并未进行交易转移，即发生所有权属上的变化。因此建议广大群众切勿轻易试水，若稍有不慎，可能又陷入曾经高额“过桥资金”与“套路贷”的泥潭之中。
在房企暴雷事件频发的当今社会，烂尾楼盘与日俱增，期房市场日渐萧条，人们逐渐将目光投向二手房市场，而如今政府与银行协同推行简便、高效的二手房交易方式，势必又将二手房买卖推向一个新的高潮。无论买方、卖方，还是双方贷款的银行，都仍需严格落实交易的各项条件是否具备，有效防范风险，而非单纯的依靠政策的支持而盲目地急于求成。只有在效率与规范兼顾的同时，才能成为最后的赢家。
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