时间：2022-12-21 00:09:23来源：法律常识
特邀嘉宾：浙江天册律师事务所律师俞圣洁
主持人：汪季红
视频：李飞龙 尹炎
策划：牧羊人 汪季红
监制：上官剑
新房全装修交付，原本是为了改变因毛坯住宅零售装修带来的装修垃圾处理、产能浪费、噪音污染、破坏房屋结构等弊端，如今却成了网友集中维权的“大坑”。
近日，在杭州乐居征集的网友投诉案例中，关于装修交付楼盘的投诉有7成之多！
买装修成品房，买房之前和买房之后有哪些法律知识是我们需要提前知道的？浙江天册律师事务所俞圣洁律师做客乐居直播间，教大家合法维权。
往期回顾：
质疑开发商装修均价不合理能否维权？
买房合同里竟暗藏这么多精 装修的“坑”
买房后出现质量问题怎么办？
一
乐居：楼书、置业顾问的口头承诺能否作为今后维权的证据？
浙江天册律师事务所律师俞圣洁：在目前我国的法律规定及司法实践中，楼书以及口头承诺通常与一般商品广告一致，其法律性质是要约邀请而非要约。
即楼书与置业顾问等工作人员做出的口头承诺均是希望购房者向开发商发出要约的意思表示，事实上只是当事人订立合同的一个预备行为，开发商对此在法律上无须承担责任。
但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
与此同时，购房者还应当注意，楼书尾部是否有类似“本楼书仅为要约邀请”等表述。
或在《商品房买卖合同》及其《补充协议》中是否有“权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明、销售人员口头承诺等，凡是未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力”等表达。
若有以上类似表达，法院裁判中将均对楼书的要约性质不予认可。
无论性质界定如何，楼书与置业顾问等工作人员的口头承诺在日常维权中均有助于形成完整的证据链，有利于与其他证据相互印证，增加证明力。
楼书等书面宣传材料均应当妥善保存。
此外，对于置业顾问或其他楼盘工作人员所做出的口头承诺而言，另有举证风险存在。
购房者应注意平常的证据采集，不能仅以“工作人员口头承诺”为理由，需有其他录音、微信聊天记录截图等证据加以证明。否则将承担举证不能的不利后果。
二
乐居：在签订装修成品房交付合同的时候，跟毛坯房合同有哪些条目是我们需要特别注意的？
浙江天册律师事务所律师俞圣洁：装修商品房较之普通毛坯房，最大的差异即在附件六“对装饰、装修及设备标准的约定”，需对装修部分做出额外关注。
1、签订装修房《商品房买卖合同》要注意明确装修标准。根据《浙江省实施办法》第十条规定，《合同》中应该对装修的设计风格、施工工艺以及所有装修项目的名称、建材品牌、规格、型号、等级和价格标准等等，均需要予以明确、详细的说明。若提供室内设施设备的，应当在《合同》中明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。
2、签订装修房《商品房买卖合同》要注意验收质量标准。验收标准、验收主体以及验收程序等，均应当在合同中约定。
3、签订装修房《商品房买卖合同》应注意约定清晰违约责任。在《商品房买卖合同》中，对违反装饰、装修标准约定的情况处理方式有两种：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”；另一种是双方自行约定。若选择第一种的，务必需在合同中明确价格标准;如果选择第二种双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。
4、签订装修房《商品房买卖合同》应当明确房屋装修标准与样板间的差别。实际购房体验中，样板房与实际收房之间都会存在差异，部分开发商甚至会偷换“样板房”与“样板区”的概念以逃避法律责任。所以，购房者在签订合同时应确认实际房屋与样板房之间的区别，若有可能，甚至可对样板间拍照，将照片作为合同附件。
三
乐居：为了今后维权，哪些资料我们需要妥善留存？
浙江天册律师事务所律师俞圣洁：
1、就商品房买卖签订的所有书面合同以及开发商所发送的所有书面函件，以及函件的有关快递面单；
2、房款支付凭证，及开发商所开具的发票；
3、开发商发放的有关广告资料，包括但不限于海报、楼书、沙盘照片等；
4、购房者所拍摄的样板房照片，存有照片的手机也应留存；
5、与置业顾问等工作人员的交流记录，例如微信聊天记录截图，微信实际登陆使用的手机也应留存。
四
乐居：楼盘交付后出现问题应该找物业还是开发商？
浙江天册律师事务所律师俞圣洁：
1、首先应确认，楼盘所出现的问题为楼盘质量问题还是因物业管理不善导致的服务问题。
若为楼盘质量问题，则可直接向开发商要求承担责任，若物业服务合同或其他文件中，有约定开发商委托物业进行维修，购房者也可以要求物业对此做出处理；
若为管理不善导致的问题，则应向物业反映，物业方为责任人。
2、其次，房屋出现的质量问题一般有三种，将不仅仅涉及装修方面，分别为：房屋主体结构质量不合格；严重影响正常使用的质量问题；其他质量问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，以上三种质量问题有其不同的解决方法。
（1）房屋主体质量结构不合格：只要通过国家有关部门的质量鉴定，房屋主体结构质量确属不合格的，购房者可以退房并要求开发商赔偿损失。
（2）严重影响正常居住使用的质量问题：根据法律规定，购房者也可要求解除合同和赔偿损失。但是对这种质量问题的界定，暂时没有明确、具体的法律标准，对于法官的自主裁量权较高，法官也较少以该理由进行裁判。
（3）一般性的其他质量问题：开发商应当按照《合同》及两书的约定，承担商品房的保修责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用以及修复期间造成的损失由开发商承担。
其中，在正常使用条件下，装修工程的最低保修期为两年。全装修商品房中，埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期间不得低于八年。
保修期的起算点为商品房交付使用之日，所以购房者若发现房屋及装修工程存在质量问题的，一定要及时向开发商主张维修责任。
故即使在开发商撤场之后，若房屋质量出现问题，购房者也有权利直接要求开发商进行维修。可与开发商进行协商，若开发商始终不予处理的，也可采取法律措施，根据《合同》所约定的管辖条款，向有管辖权的法院或者仲裁机构提起诉请。
3、若超过保修期限的，则维修责任需根据情况进行处理。如果是因为开发商导致的，比如说开发商故意拖延、屡修屡坏从而导致超期的，应由开发商承担责任。但上述情况需要业主做好证据留存。
如果非人为造成的问题出现在共用部分，如大楼墙面渗水、下水道淤积等，或是小区公用设施设备，如小区内道路损坏、栏杆磨损等，则由物业提取小区物业维修资金维修。
五
乐居：全装修楼盘实际交付后和样板房差距太大怎么办？
浙江天册律师事务所律师俞圣洁：
购房者应注意，开发商是否在样板房中明显注明“交付标准”及“非交付标准”，在展示牌中是否也有明确具体的“装修标准”，并在初次参观时就作证据留存。
根据《商品房萧山管理办法》第三十一条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”以及司法实践，若无上述显著、具体、特别的标注，开发商应当保证实际收房与样板房一致。
装修房《商品房买卖合同》中应该明确约定装修的设计风格、施工工艺以及所有装修项目的名称、建材品牌、规格、型号、等级、档次和价格标准等等。
若提供室内设施设备的，应当在《合同》中明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。所以，在《合同》中，最好能确保上述标准的明确、具体、清晰。
但在全装修商品房实际施工过程中，开发商很可能通过“隐蔽设计”、“避重就轻”、“偷工减料”等方法来降低实际交付商品房的质量，以获取高额利益。
业主收房时，应仔细进行验收，根据《房屋交接单》以及《商品房买卖合同》逐项进行认真验收，每一个标准都应当认真核对。
如发现有不符合标准之处的，及时做好证据保留。若有条件的，鉴于专业性差距，还是最好自行委托非开发商的第三方验房师帮助检测，并出具书面检测报告。
同时，在收房时应要求开发商提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。
在做好证据保留的情况下，业主若发现实际装修情况与“装修标准”存有差距，业主有权要求开发商进行整改并拒绝收房。若开发商拒绝整改，或者屡改未好的，可采取法律途径维护自己的权利。
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