时间:2022-12-21 05:43:07来源:法律常识
近期,上海一女子首付745万后,不仅房子没了,还要赔近500万元。而且,造成这种结果并不仅是因为该女子个人的直接原因,还和银行贷款审批延误有直接的关系。
媒体报道后引起了网友热议,对判决本身暂不做评价,毕竟法院有一定的自由裁量权。
今天通过这个热点聊聊签购房合同时,作为购房人必须注意什么,尽量做到防患于未然。
第一、支付方式和付款进度
常规的支付方式一般分为全款、分期付款、按揭贷款三种方式。签合同时要明确约定支付金额、支付时间、支付条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。
需要特别注意,在签订合同前一定要综合衡量付款能力和贷款能力,避免因为后期付款或贷款问题而违约。尤其是选用贷款方式的,一定要先到银行打印自己的征信记录,一定要提前衡量能否批贷及贷款额度、放贷时间等问题。
上海这位女子之所以会出现如今很被动的局面,就和这方面的问题紧密相关。
第二、逾期付款违约责任
千万不要轻易放弃对合同中违约金数额的谈判,不要对付款能力过于自信,尽量避免违约金的约定过高。
在这个热点事件中,有一个细节问题,当出现首付款延期后,双方签署了补充协议,又约定了惩罚条款。这种惩罚条款对于违约者的“处罚”是很严重的,千万不要轻易签。此外,以下几个问题也需要特别注意。
第三、房屋概况
房屋的所有权证号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、使用面积、设计用途、共有权人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等都要注意并约定。尤其要注意租赁、抵押、居住权情况!
第四、成交价格
常规的成交价实际上是按套转让价,不仅仅包括房子本身,还包括房屋的附属设施、设备、物品等。要注意约定清楚,避免交房时产生不必要的纠纷。
第五、房屋交付
交房是实现购房目的的两大核心之一,合同中必须明确约定交房时间、交房方式、逾期交房违约责任等。如合同中需要明确约定,交房时卖方结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等所有费用。
第六、过户
过户是买房人实现购房目的的两大核心之二,合同中要明确约定过户时间、办证的配合义务、逾期过户的违约责任等。不动产证是购房人从法律上取得物权的标志,只有取得了不动产证,购房人才是真正意义上的房主。
第七、税费承担
房屋买卖中税费的金额往往不小,在实践中所有的税费往往由购房人承担,而购房人衡量房屋价值,决定是否购房时也必须考虑税费的问题。
为了避免承担计划之外的税费,必须在合同中明确列明影响税费的因素,比如是否是唯一住房,是否是满五唯一等,而且还要明确约定,如果卖房人承诺的情况有误,多的税费由卖房人承担。
第八、口说无凭
购买二手房,对于出卖人的任何承诺都要写入协议当中,尤其是对交易的关键性承诺务必写入合同中,切勿轻信口头约定。
在现实中,很多纠纷是由于没有写入合同之中,仅仅是口头约定,对出卖人没有约束力导致的。虽然民法典中规定了口头协议,但是在司法实践中,由于举证责任问题,往往难以得到实现。