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王律师最近承办了一个当事人的案件，他是一个厂房的承租户，承租的厂房与本村村委会（以下简称房东甲）口头约定了土地租赁事宜，没有签订书面的土地租赁合同，口头约定承租涉案土地用于焊接材料厂的经营建设，租金是每年一交，土地租赁后当事人自己建设了厂房。

2014年政府因为兴修道路工程建设需要用到涉案土地，开始与当事人协商补偿问题，因当事人承租土地后投资巨大，而政府的补偿极其低廉故双方没有协商一致。现市国土局称该厂房系违建，拟没收建筑物和其他设施，不予补偿。

对于征地拆迁里承租人的法律地位及该如何补偿，我国法律上并没有明确的规定，2011年1月21日，国务院公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），《征收条例》宣告了“拆迁时代”的终结，开启了全新的“征收时代”，遗憾的是该条例并没有对房屋承租人，尤其是将房屋承租后用于生产、经营的商业承租人的安置和被偿问题作出明确的规定。

众所周知，在房屋征拆法律关系中，除了有所有人、征收人以外，出现最多的当事人即承租人，妥善解决承租人的征拆补偿问题，关系到拆迁项目的顺利进行，也关系到社会的和谐与稳定。虽然《征补条例》对此没有规定，但是根据《宪法》、《民法通则》、《物权法》等基本法关于谁受损失给谁补偿的一般规定，王律师结合办案经验总结出，在拆迁中承租人可以争取的补偿项目包括一下几项。

一、在拆迁中承租人可以争取的补偿项目：

1、如果是经营性房屋涉及停产停业损失；

2、如果对房屋进行了装饰装潢，涉及装饰装修的补偿；

3、承租人由于搬迁造成的其他损失，如搬迁补助费、提前搬迁奖励、搬迁过渡费等；

4、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，设备安装及调试费用，员工解聘的安置费，对于无形资产的补偿费，替代土地的租金价差损失等等；

5、对于像文章开头所言那样承租人只是租赁土地，租地后自己建设的厂房等建筑物，这样的情况下建设的房屋等地上附着物也应该对承租人进行补偿。

但是实践中由于法律上规定的缺失，再加上征迁部门想要简化征拆法律关系，实现快速征拆的目的，征拆部门往往在被征拆人未与承租人解除租赁关系、未与承租人就补偿安置达成协议的情况下，就房屋征拆补偿与搬迁补偿、停业损失等在承租人未参与的情况下与被征拆人即房屋或土地所有权人签订拆迁补偿安置协议。而承租人也往往被征拆部门和被征拆人所蒙蔽，被征拆人则在取得房屋拆迁补偿款或者搬迁补助以及停业损失之后拒绝支付或者少支付给承租人，承租人的权益很难得到保护。

因此，征地拆迁里承租人的权益该如何维护呢，董律师结合实践经验汇总如下维权守则，希望能够帮到广大被征拆的承租人。

二、征地拆迁里承租人的权益该如何维护

1.一定要在签订租赁合同时对拆迁补偿条款进行特别约定

为使承租人在所承租房屋被拆迁时所获得的补偿有约可依，建议承租人在签订《租赁合同》时对在租赁期内遇到政府征收拆迁时双方如何解除合同如何补偿进行详细约定，同时还可以对出租人拒不支付补偿的行为约定相应违约责任。如此有了对补偿内容的详细约定，出现拆迁补偿情形时，双方即可按约分偿，不致引发纠纷，即使发生纠纷也可以通过民事诉讼途径解决。

2.房屋承租人应积极介入拆迁行使自己权利

虽然《国有土地房屋征收与补偿条例》中承租人不享有被征拆人的地位，但是作为征拆房屋的实际使用人其对被征拆房屋享有权益，承租人有权就拆迁补偿事宜与征拆部门、被征拆人进行协商。在征拆部门发布征收公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应作为独立的主体积极地就补偿事宜与征拆部门进行协商，避免被征拆部门和被征拆人蒙蔽，如果经协商不能达成补偿安置协议的，应争取在房屋灭失之前启动相应法律程序。

3.及时保存证据

承租人在征拆开始后要保存好相应权属资料，比如租赁合同、租金交纳凭证、企业的相关证照原件等，并在房屋灭失前对租赁房屋及装饰装修、附属设施情况通过视频资料进行固定。

4.及时交纳租金，在企业经营中依法照章纳税，免除后顾之忧

在出租方与承租方的《租赁合同》当中，一般都会有对租金支付方式和时间的约定，比如每月10日之前支付租金，超过三个月未支付的，出租方有权解除租赁合同等等类似的约定。因此，根据《合同法》的相关规定，承租方只要在合同约定的期限内未支付租金的，出租方可以单方解除租赁合同。所以为了避免在征收过程中被出租方和征拆部门以不交租金解除合同为由将承租人排除在征拆法律关系之外，建议承租人按约交纳租金并保存好相关证据。对于照章经营依法纳税同样，征拆部门在征拆过程中可能会以各种理由比如偷漏税违法经营等为由逼迫承租人接受低价补偿，为避免陷入谈判的被动，建议在经营过程中依法经营不要为日后谈判留下口实。

王莹律师提醒大家：拆迁案件法律关系复杂案情瞬息万变，只有熟悉相应技巧适时把握时机，才能掌握先机，更好的维护自己的合法权益。