时间：2022-12-23 21:26:55来源：法律常识
作者： 陕西泓瑞律师事务所房产律师团队 夏勇 王炳杰
夏勇：陕西泓瑞律师事务所高级合伙人，执业 17 年，执业以来，承办上千件各类案件，具有丰富实践经验，被评为西安市十佳青年律师。擅长业务领域：房产纠纷、婚姻家事、交通事故、劳动纠纷、不良资产等。
王炳杰：西北政法大学毕业，先后在华商报、陕西日报、中天建设实习工作，目前为陕西泓瑞律师事务所实习律师，有出色的文笔和广博的多学科知识背景，目前专攻房产板块。
随着二线城市抢人大战的愈演愈烈，大量人才落户二线城市，从而直接导致全国范围内的二线城市房价猛涨，根据大数据房价指数环比显示，2018年4月，三亚环比上涨9.59%居样本城市首位，海口环比上涨3.41%居样本城市第4位。西安、重庆分别以4.33%和3.47%的环比涨速，居样本城市第2和第3位。同比显示，4月只有西安、成都、杭州、青岛、济南房价年度同比涨幅在30%以上，其中西安、成都分别同比上涨73.89%、56.4%，居涨幅前两位。
拿笔者所在城市西安来说，去年十二月签订的二手房交易合同价格80多万，到今年五月，价格可能已经高达130多万，房价的上涨带来的是大量二手房买卖交易纠纷频繁爆发。根据无诉官网已公布的案件统计数据结果来看，与 2015年相比，2017年西安市辖区二手房交易纠纷案件数量总体上涨6.5倍，预计2018年还会继续增长，其中57%的二手房交易纠纷都是由于卖房者单方违约所致，那么如何避免房价上涨情况下的二手房交易风险呢？此时，只需要一个房产律师，一站式的法律服务，让您的二手房交易无后顾之忧。
1、 中介公司的选择
为买卖双方选择专业的中介公司。由于大多数二手房源都在中介手中，所以二手房交易大多也是通过中介公司来进行，买方在网上或中介门店看好房，然后通过中介促成买卖双方达成协议、办理按揭、过户、房屋移交等事宜，中介收取相应的佣金。但网上、网下的中介公司良莠不齐，可能会存在一些不法机构未取得资质却违法从事房屋中介服务，这就给双方的交易带来极大的风险；也有一些中介机构违规违法操作（例如擅自处分业主房屋、收取高额的更名费办理所谓的合同更名等等），损害买卖双方的利益。
根据最近接触的几起二手房交易纠纷，中介在交易过程中的不负责，直接造成了履约风险。现实中，有的中介机构为了尽快促成交易收取佣金，会隐瞒一方的真实信息，或者提供不符合购房资格的购房者及不符合销售条件的房源，从而损害合同另一方的利益。如何选择一个专业且尽责的中介公司降低交易风险？专业的房产律师会通过房屋中介公司的资质审查、违规违纪信息收集，甚至大数据案例分析，结合大量实务经验，为买卖双方选择一个安全、值得信赖的房屋中介公司。
火爆的二手房交易市场
2、 购买前核查房屋信息
核查房屋基本信息，避免纠纷产生。比起一手商品房，二手房交易受到的政策管控较少，在买卖双方信息不对称的情况下，同时因为不够专业，出卖人和中介公司的保证并不能保证房屋信息的真实性。购房者可能往往要亲自核实：房屋的所有权人和使用人、房屋的状况、周边环境和配套设施、房屋的性质（是否被抵押、冻结、产权是否清晰、是否出租、合同中是否约定优先购买权）、房屋所在土地的性质等等，房产律师可以对这些方面进行全面查询，提出专业意见。
3、 设计交易规则
针对不同二手房的交易特点，设计履约条款和违约责任。通过大量的二手房交易纠纷处理，笔者发现二手房交易中，同一个中介公司使用的是同一个合同模板，其基本的条款大多相同，留给买卖双方可协商的条款少之又少；另外，为了撇清责任，中介公司会设置对自己有利的条款，尽量把责任归咎到买卖双方，如果产生纠纷，难以追究中介的相关责任。
最主要的一点是，不同的二手房交易有不同的交易特点，千篇一律的合同内容，往往不能做到对交易有针对性的保护。房产律师会结合二手房交易对象的具体情况、不动产权利状态、买卖双方的履约能力、合同履行的周期长短等等，来量身定制合同内容，才能尽可能保护买卖双方的利益。
比其商品房，二手房的位置大多比较好，而且可以及时入住
4、 资格审查和履约能力分析
交易双方资格审查和买卖双方履约能力把控。传统观点认为，买卖双方的资格审查和购房者履约能力审查属于中介方的义务，但是现实层面上，中介方作为以盈利为目的的公司，只要买卖双方在合同履行时能满足政策要求，尽快促成买卖双方交易拿到佣金才是其主要目的。
笔者近期处理的一起案子中，卖房者急需要用钱，委托中介方出售其房子，中介方推荐一个暂时无购房资格（需要离婚、出售另一套房子）的购房者，导致延长合同的履行期限，但是为了拿到房款，卖房者一再退让，最后因种种原因不得不解除合同，后又对簿公堂。那么，房产律师能做些什么？房产律师大多经验丰富，对购房者可能出现的问题进行事实和法律审查，通过对审查结果的把握，来拟定合同条款来规避可能存在的风险。
5、 政策风险的研判
对政策风险研判，进一步降低交易风险。二手房需要经过多重手续，中介对购房资格审查、网络购审、网签、面签、银行审批贷款、直至办理过户、房屋交付、户口迁移等等。合同履行期限较长，各种不可控的因素就有可能影响二手房交易的进行。其中，政策风险是其中很重要的方面。拿西安来说，2017年西安出台了4.18房控新政，自本《意见》下发之日起，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内，购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠与）。
新政的出台造成了大量合同因为政策而造成履行不能或暂时的障碍，固然因为不可抗力可能导致双方无需承担违约责任，但是双方为之花费的时间成本是无法弥补的。而房产律师对房市多年研究，比起中介机构，对于目前的法规政策的认识更为深刻，通过对政策风险的研判，进一步降低买卖双方交易的风险。
二手房交易周期较长，导致其风险增加
6、 二手房过户
为二手房办理过户手续保驾护航。房子现实交付了，并不一定就是你的，根据《物权法》和《合同法》规定，不动产物权变动以登记为生效要件，未经过登记，只发生债权效力，而不发生物权变动。也就是说二手房交易，在房管局完成过户登记，方算完成交易手续。其中，涉及银行按揭的，卖方先需要为不动产办理解押手续，拿到房产证后才可以办理过户登记，而交易后，买方如果进行了按揭贷款也需要把进行抵押登记，这这过程中，可能涉及一些列法律问题，房产律师会有效的控制风险。
7、 责任的认定
对违约方责任的认定，有效实现守约方的利益最大化。根据《合同法》的规定，根据合同的效力，合同分为无效合同、可撤销合同、效力待定合同、有效合同。在二手房买卖合同的磋商、签订、变更、履行、权利与责任方面，因为买卖双方专业知识的缺乏，以及经验的不足，无法理清双方的合同责任，从而不能有效的保护自己的合法权益。例如，中介推荐了无购房资格的买受人，卖房者因为陷入了错误认识而与其签订了合同，卖房者完全可以起诉至法院，以“欺诈”或者“重大误解” 要求解除合同，并要求过错方承担缔约过失责任，而不是一再妥协忍让。在后续的履行过程中，如何认定对方构成对主要合同条款的违约，对有效保护自己的利益至关重要。
二手房交易纠纷频发
8、 证据的及时固化
及时固化对我方有利的证据，避免证据灭失而导致后续诉讼的被动。证据作为“诉讼之王”，其中重要性一点都不夸大，所谓打官司打的就是证据，只要你有充分的证据来证明你所主张的事实，基本距离胜诉不远了。二手房交易也不例外，在交易中，通过咨询房产律师，知道那些可以当做证据，那些是必备证据，那些证据该怎么收集，怎么运用，在及时固化证据方面，房产律师会发挥极大的作用。
9、 前期诉讼策略制定
制定合理的诉讼策略。打官司证据是一方面，另外更需要专业房产律师制定诉讼策略，根据合同的履行程度和对方的违约程度，来提出自己合理的诉求。房产律师往往出庭经验丰富，在起诉阶段，就能制订出实现利益最大化的诉求，尽可能得在法律框架内维护委托人的权益。笔者在执业生涯中，见到不少人为节约诉讼成本，自己写起诉状、答辩状和代理词，最终反而影响了自己合法权益的实现。比如，根据事实依据和法律规定，可以要求对方继续履行合同，但是因为当事人不懂法，却诉求法院解除买卖合同，对方只承担一点点违约金。在房价上涨的情况下，继续履行合同很明显比赔偿一点点违约金更为合理，当事人往往因为不懂法，又不愿意付出一定的金钱，而白白丧失法律可以保护的权益。
二手房交易
10、 后期调解诉讼的参与
接受当事人委托，代理诉讼。在无讼官网上，笔者查询近年来，西安市的二手房交易纠纷呈现递增趋势，大多当事人会委托律师出庭应诉，但是也有不少当事人不愿意请律师，仗着自己网上学来的一点法律知识就去起诉、应诉，这样不专业的操作，很容易在庭审中失利。这些人往往诉讼请求写得很具体全面，但是很难提供有说服力的证据来获取法官的支持，甚至有些写得很离谱，例如又要继续履行合同，又不合理要求对方支付违约金甚至返还定金。一旦出现纠纷，把专业的事情交给专业的人去做，这样才能实现自己的利益最大化，为了捡芝麻，而丢了西瓜，真可谓得不偿失。
综上所述，二手房交易还需结合具体情况加以综合分析，如果自己不能拿决定，建议在房产律师的指导下购买，以免丢了西瓜捡了芝麻。总之，把专业的事情交给专业的人去做，你再无后顾之忧。
陕西泓瑞律师事务所房产律师为您的二手房交易保驾护航
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