找律师需要过户吗，征收范围内的房屋是否可以协助法院过户---从一份律师函说起

征收范围内的房屋是否可以协助法院过户

------从一份律师函说起

近日，有某地不动产登记机构咨询，其收到一个律师函。具体情况如下：该第某套房屋所有权人张三于2005年去世，2007年其儿子张小三将房屋转让给李四，李四支付全款并居住至今。后2015年该房屋被列入征收范围，2015李四与征收单位签订了征收补偿协议，2016年张小三及其其他法定继承人通过法院民事调解将房屋所有权确定给另外一个法定继承人张小四，并通过法院强制执行办理了张小四的不动产登记。李四的代理律师认为该登记违反了《征收条例》第16条"房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。"在一年内办理了转移登记属于违法行为，要求撤销张小四的不动产登记。

那么该不动产登记是否有违法呢，是否应当撤销呢，笔者从以下几个方面分析：

一、《征收条例》并未禁止转移登记

首先，在《征收条例》第16条中，明确禁止的是"新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途"这几种行为，而在《征收条例释义》中对"其他不当增加补偿费用"的行为也有解释"除此之外还有其他一些情形，如违反规定迁入或分户等也会造成征收成本的增加，影响公共利益的实现，因此，地方可根据本条例规定，结合各自实际对不当增加补偿费用的行为进行规定。"因此如要限制转让，则需地方单独予以规定方可限制。

其次，征收范围确定后的不动产登记限制义务需以收到的通知为准，一般地方关于不动产登记机构配合征收工作，都有要求征收单位履行通知职责。如《福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法》第7条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第11条、《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》第12条等都有类似的规定，不动产登记机构如未收到通知的，不得自行中止相关业务。

第三，该房屋的原权利人已经于2005年去世，根据《继承法》《物权法》的相关规定，其所有权已经发生变动，但并未办理相关不动产登记，直至2015年通过人民法院调解后确定继承权归属。而继承属于法律事实，不属于买卖、赠与等民事法律行为，自然不属于不当增加征收费用，因此不属于限制范围，自然也不存在着1年期的限制问题。

二、依嘱托登记不可诉

根据《民事诉讼法》第251条的规定"在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。"并且在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释〔2010〕14号第2条的规定"房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。"不动产登记机构只要是依法协助法院办理相关业务的，无需担忧。

三、本案的核心在于买卖合同效力问题

李四的买卖合同本身也存在着效力存疑的问题，其并非与原产权人签订的合同，是与其法定继承人之一的张小三签订的合同，而并无其他法定继承人的认可。在该房屋列入征收范围后，无论法定继承人之间达成的调解协议是否有效，李四的买卖合同也并未办理不动产转移登记。即使李四的合同是合法有效的，其从法律程序上来说，应当先由继承人办理完继承登记，再与李四办理不动产转移登记后才属于合法的被征收人。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释〔2010〕14号第8条也规定"当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。"

从本案来看，不动产登记机构根据人民法院的协助执行文书办理登记是完全合法的，其矛盾核心其实是征收补偿款的归属和分配，而继承不动产登记对错其实不是本案的核心问题。即使继承的民事案件的结果是错误的，也不应当由不动产登记机构来启动纠正程序，应该由当事人或者人民法院通过再审、执行回转直至司法赔偿来解决。

综上所述，所谓律师函只是一份合法的"恐吓信"，不动产登记机构无需过分担忧，而律师在写相关律师函的时候，也应当认真审查相关证据材料和法律条文，出具文书需严谨认真，避免无谓增加行政部门和当事人的负担和浪费。（李炜）