时间：2022-12-24 17:18:43来源：法律常识
主讲律师：陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师
北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽
江苏东恒律师事务所律师宋思邈
西安人孟女士在国外生活期间，丈夫鲍先生找人冒充她在苏州签订了自愿放弃房屋所有权的协议书，并办理了不动产登记，将房屋登记在他一人名下。孟女士起诉后，苏州中院判决，认定该不动产登记行为违法，但考虑善意第三人的合法权益不宜撤销该行为。孟女士认为，法院只判决了违法但未撤销，她自身的合法权益仍未得到维护。
回国后才得知丈夫找人
冒充她签字放弃房屋产权
孟女士原籍在陕西西安，现拥有新加坡与澳大利亚双重国籍。因工作原因她长期生活在国外，在新加坡认识了鲍先生，两人2008年结为夫妻，生育了两个孩子。
鲍先生也是新加坡国籍，但因在国内、国外都有全职工作，2015年两人在苏州共同购买了一套房屋，总价值300多万元。
“我从2003年开始就长期在澳大利亚生活，在苏州买的那套房子一直没住过，2017年年底我回国后无意间得知，房产证办下来了，但只有鲍先生一个人的名字。”孟女士说，她了解到，2016年11月11日，鲍先生找人冒充她去不动产登记中心签订了她自愿放弃房屋所有权的协议书。当时她在国外，鲍先生说要出售两人共同所有的另一套房产，并向她要走了护照等信息。
孟女士说：“我发现此事后提出了离婚，但在澳大利亚离婚有一个无过错原则，需要分居一年。2018年4月我们开始分居，现在还在申请离婚阶段。”
昨日，华商报记者看到，孟女士提供的该房屋不动产权证上写着，权利人为鲍先生，共有情况为单独所有，落款日期为2016年12月27日。
苏州中院认定登记行为违法
但认为不宜撤销
2018年4月27日，孟女士将给鲍先生进行不动产登记的苏州市自然资源和规划局起诉至苏州市中级人民法院，请求撤销被告2016年12月27日作出的不动产权证，并要求被告重新作出该房屋属于孟女士和鲍先生共同共有的不动产权证书。
2019年5月31日她收到行政判决书，判决书中写着，被告为苏州市自然资源和规划局，第三人为鲍先生和苏州市某担保有限公司。
苏州中院查明，孟女士和鲍先生于2008年11月在新加坡登记结婚，2015年两人在苏州市购买了一套房屋。2016年11月11日，鲍先生与一自称孟女士的女子持孟女士护照前往不动产登记中心，申请房屋登记，并提交了登记申请书、夫妻财产约定协议书等文件。其中夫妻财产约定协议书显示，孟女士自愿放弃涉案房屋的所有权。苏州市国土资源局经审查，于2016年12月27日向鲍先生颁发了不动产权证书。2019年1月，原苏州市国土资源局的职责，整合划入苏州市自然资源和规划局。
此外，苏州中院还查明，孟女士2016年7月出境，2017年12月入境，期间无出入境记录。2016年11月11日不动产登记中心对申请人进行人脸图像信息采集时，自称为孟女士的女子的人脸图像与孟女士本人差异较大。
根据判决书中法院调查，鲍先生承认在办理登记时对孟女士故意隐瞒，找人冒充孟女士。
苏州中院作出的判决认为，被告依据不真实的申请实施的不动产登记行为不具有合法性，第三人担保公司对案涉不动产设定了抵押权，鉴于撤销该不动产登记行为将影响善意第三人的合法权益，对案涉不动产登记行为不宜撤销，而应确认不动产登记行为违法。
昨日，孟女士表示，判决只确认了不动产登记违法，但并没有撤销该行为，她感觉自身合法权益依没有得到维护。
>>律师说法
孟女士该如何维护权益？
宋思邈说，苏州中院没有撤销违法的不动产登记行为是因为还涉及担保，照顾善意第三人担保公司利益所以没撤销。为了维护自身权益，孟女士可追究行政机关的失职责任，向苏州市自然资源和规划局提出申请行政赔偿，再由行政机关追究具体工作人员的失职责任并监察处分，如果对赔偿不满意可再提起行政赔偿诉讼。
赵良善说，孟女士可要求苏州市自然资源和规划局采取措施补救自身权益，如停止房屋转让待抵押权消灭后再更正，或其他经济补偿措施。
韩朝泽认为，鲍先生与孟女士目前均非中国公民，也并非在中国缔结婚姻，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》规定，二人若未约定使用主要财产所在国法律，孟女士可根据共同经常居住国法律向法院提起关于婚姻共同财产的诉讼。
房屋现在归谁所有？
赵良善认为，涉案房屋属于不动产，根据我国《物权法》规定，物权登记是证明不动产权人权利的正确方式，如果没有撤销登记行为，那么该产权从法律上仍然属于产权登记人，即鲍先生。
韩朝泽认为，由于苏州中院的判决中确认行政行为违法，并非判决撤销之前的行政行为，因此苏州市自然资源和规划局之前做出的不动产登记证明依然有效。
宋思邈认为，根据苏州中院的判决可明确签订放弃房产协议非孟女士本人意思，所以这份协议是无效的。“就本案来看该房屋应为夫妻共同财产，鲍先生还没有处置该房屋，孟女士以后可对该房屋行使所有权。”
鲍先生是否触犯法律？
宋思邈认为，因房子在谁名下不影响夫妻共同财产的定性，鲍先生和孟女士还未离婚，且房产没有被处置，因侵权必须有损失，孟女士目前还没有损失，所以鲍先生的行为并没有侵权。如果两人已经离婚，就侵犯了共有权。
韩朝泽认为，鲍先生在孟女士不知情的情况下骗取了孟女士证件信息，在其非真实意思表达的情况下与他人合谋骗领不动产登记证明，属于违法行为。
赵良善认为，鲍先生找人冒充孟女士变更房屋登记的行为属于违法行为，根据婚姻法等法律规定，鲍先生涉嫌转移夫妻财产，在离婚时孟女士可主张给鲍先生少分或不分。 华商报记者 田睿
来源：华商网-华商报 作者：田睿
编辑：马华莉
