作者：王璐律师

近两年，在经济下行和疫情影响之下，预售商品房延期交房的情况越来越常见，对于购买预售房屋的业主来说，无法按时入住不仅在经济上有损失，也会影响装修合同履行、子女入学等等，如果延期时间过长还要担心是不是会变成烂尾楼。

那么面对开发商的这种拖延行为，业主应该怎么维权呢？今天通过一则案例来向大家解析。

案情介绍

2018年，上海的秦女士购买了青浦区某置业公司一处商品预售房，双方约定购房总价164万元，2019年6月30日前交付房屋。合同签订后，原告按约支付购首期房款82万，但直至2020年4月4日置业公司才通知可以收房，秦女士在2020年6月份办好了抵押贷款并支付尾款82万。

双方就责任承担产生了分歧，秦女士认为合同约定的违约金才日万分之0.3，太低了应该抬高，而且违约金的日期应该从应交房之日计算到实际交付之日。而置业公司认为是新冠肺炎疫情导致无法按期完工，属于不可抗力，不是公司的责任，即便是要付违约金也应该按照合同约定的比例，而且只能计算到2020年4月份。

法律分析

01

延期交房开发商会赔钱吗？

在购买预售商品房时，业主会与开发商签订一份商品房预售合同，合同条款中会约定：如果开发商未在合同约定期限内将房屋交付给业主，应当向业主支付违约金，并约定违约金的比例，一般是按照已支付的房价款日万分之一到日万分之五计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期时间过久的，业主有权单方面解除合同。

如果合同中有该条约定，那么按照合同约定，开发商需要承担违约责任，违约金的计算按照双方合同约定的金额和期限。

如果合同没有约定具体金额或者比例，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房合同纠纷司法解释）第十三条规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

违约金太低能主张提高吗？

现在的商品房买卖仍是卖方市场，业主处于弱势地位，因此面对开发商出示的格式购房合同，业主一是面对复杂的合同条款很难弄清楚究竟约定是否公平，二是即便是知道不利于自己，也没有能够修改的话语权。因此经常会在购房合同中出现显失公平的违约金条款，比如我曾见过一份预售房屋合同约定，无论逾期多久违约金最高不得高于一千元。

基于此种情况，最高人民法院2003年出台了商品房合同纠纷司法解释并于2021年进行了修订，其中第十二条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

有一个问题需要注意，违约造成的损失究竟是多少，需要业主拿出证据证明，比如业主可以参照本地同地段同类的房屋租金进行举证。

03

疫情属于不可抗力吗？

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据民法典180条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因此在逾期交房纠纷中，开发商经常以不可抗力为由逃避承担责任，常见的理由有政府部门行政许可未及时审批、自然灾害导致无法开工、征收拆迁未按期完成导致无法验收等。判断逾期交房到底是不是因为不可抗力，要从不能预见、不能避免、不能克服三个条件结合案件事实来具体判断，不能笼统地因为发生了疫情就以此为借口不承担责任。

本案中，如果开发商提出因新冠肺炎疫情的不可抗力导致竣工验收迟延，那么开发商就要举出证据证明二者的因果关系，比如是否因为疫情防控导致了员工无法工作且没有办法克服等情况。如果没有证据证明，那么法院就不会认定属于不可抗力。

04

违约金的起止期限怎么计算？

一般来说，违约金应从应当交付之日计算到实际交付之日，但是本案中有一个特殊情况，即秦女士在收到可以交房的通知书以后，并没有及时办理交房，而是因为贷款未通过导致其六月份才办理，那么这两个月的时间由于不属于开发商的过错导致的延误，也就不能计入违约金的期限之中。

判决结果

置业公司支付原告秦女士逾期交房违约金，以82万元为基数，以日万分之一为标准，自2019年7月1日起计算至2020年4月4日止，并向原告交付房屋。①

律师建议

01

签合同时注意违约责任条款

一般来讲，购房合同会详细约定双方的违约责任，如逾期付款、逾期交房、逾期办证、解除合同等情形。业主在签订购房合同时要重点审查违约责任的承担是否公平合理，违约金是否过低，虽然法律规定了违约金过低可以提出调高，但是事后维权这无疑增加了业主的诉讼成本和举证责任，能防患于未然的好过亡羊补牢。

02

不要相信口头承诺

在购房过程中，会出现销售人员口头承诺一些事情，比如承诺交房时间或者办证时间会早于合同中列明的时间。关于口头承诺，建议业主们谨慎对待。一旦发生纠纷，业主没有证据证明销售人员进行了口头承诺，同时开发商也可以否认对销售人员的行为进行了授权。而购房合同一旦业主签字了也就承认了它的法律效力，也要承担相应的后果，因此书面合同的重要性怎么强调也不为过。

03

业主维权路径

如果延期交房已经发生了，业主有两种解决方式，要么是要求开发商交房同时承担违约责任，要么是要求解除合同，开发商返还购房款同时承担违约责任。如何选择要看业主的需求以及合同的约定。在与开发商进行交涉的过程中，要尽量通过书面的形式如微信、短信、纸质材料来保存开发商违约的证据，如果协商无法解决，要尽快启动司法程序，依靠司法机关的力量提高自己的谈判筹码或者直接通过法院判决维护自身合法权益。

①：（2020）沪0118民初23510号合同纠纷一审民事判决书

作者：王璐 上海汉盛律师事务所律师（微信号：18601637299）