时间：2022-12-25 13:15:58来源：法律常识
导语：对欠费业主，起诉并不是目的，而是物业服务企业维护自身合法权益的一种方式，更在于促进企业良性发展。诉讼过程中遇到的各种抗辩事由，应该在日常服务过程中予以消除，并通过优质服务赢得客户满意，避免业主起诉的发生。
随着业主法律意识的增强，作为一名现代物业服务从业人员，了解起诉、认识起诉、通过法律途径维护公司合法权益将成为一种趋势。
笔者作为公司特别授权代表参与公司诉讼一百余宗，现将起诉工作中的经验、教训做些总结。
1、笔者认为起诉不是目的，而是维护自身权益的一种方式，同时对其他可能欠费的业主起到警示作用，从而促进物业服务费的收取，促进物业服务企业良性发展；
2、起诉过程中遇到的各种风险，应该在日常服务过程中予以消除，并通过优质服务赢得客户满意，避免起诉发生；
3、消除大家对起诉的偏见（即认为起诉特别难或者起诉会得罪业主、没面子等）。在纠纷无法调和的情况下，诉讼对于物业服务企业，特别是一个遵纪守法的企业来说总归是维护自身合法权益的一种合适的办法。
物业服务纠纷起诉过程中的关键步骤
物业服务纠纷案件属于民事诉讼的范畴，其最大特点是“不告不理”，即“民不告、官不究”。诉讼具有时效性，在规定时期内原告不主张自身权益，如果被告以超过诉讼时效为由抗辩，法院将无法维护原告权益。一般情况下，诉讼时效为两年，所以诉讼工作一定要及时。
立案
（1）立案材料的准备
物业服务纠纷立案应提供如下资料：起诉状、公司营业执照复印件、资质证书复印件、法定代表人身份证明、代理人授权委托书及其身份证复印件、起诉证据等。如果起诉对象为企业的，则需提供对方的工商登记资料一份。
（2）诉讼费的缴纳
立案人员审核通过后需七日内缴纳诉讼费。国家规定诉讼费按起诉标的额大小计算，一万元以下的缴纳25元，超过一万元的则需要累积计算。
（3）立案的数量
为避免群体事件发生，法院会根据本院已立案数量、法官人数、案件性质及其他因素确定立案数量，笔者所在区法院一般每月立案数量控制在20宗以内。当然，作为物业服务企业也需要综合考虑在管小区实际情况，对起诉对象严格筛选，以免在后期服务过程中造成不必要的麻烦。
送达
根据《民事诉讼法》规定，物业服务纠纷案件的送达方式主要有：
1、直接送达，即被起诉人直接签收。
2、留置送达，即受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达（现阶段法院还未全面接受这种送达方式）。
3、邮寄送达，通过邮寄方式让受送达人签收。
4、公告送达。
需要说明的是，如果上述各种方式受送达人均不在送达书上签字，则可以采取公告方式，当然这种方式费用较高且周期较长。
开庭审理
根据《民事诉讼法》规定，开庭前以及首次庭审结束后都会有一次调解过程，如果双方在任一过程中达成一致意见则会形成调解协议，法院将出具调解书，案件也被视为终结。笔者认为，在物业服务纠纷中物业公司适当妥协是解决问题的一种较好的方式，一方面可以有效收回现金，另一方面有些被告即使被强制执行也会采取各种方式逃避责任。
在审理过程中答辩尤为重要，如果答辩不慎将会影响法院判决，进而造成对公司不利的判决。如何确保答辩周全呢？开庭前的准备尤为重要，要考虑被告人的欠费原因，判断是否属于物业管理责任，考虑对方提供何种证据等。所以日常服务过程中客户的意见、投诉都要建立规范记录，如此方能更加全面地了解业主，在诉讼过程中就能做到有备无患。如果企业聘请律师代为诉讼，应该在开庭前同律师做好交底工作；如果由企业员工代理，除了做好上述工作外，在审理过程中一定要控制好自我情绪，一般情况下业主作为被告都会有较多的怨言，甚至说出不理智的言语，代理人应将这种干扰降到最低。
强制执行
当法院下达判决书后，如果被告仍未履行判决，物业公司可以通过申请强制执行维护自身合法权益。一般判决生效后就可申请执行。如果被告接到判决书后上诉，则需要二审胜诉的判决书下达后才能执行。
进入执行阶段，多数被告人会予以交纳，因为执行阶段法院可以通过被告银行存款划款及其他严厉的方式实施强制执行，然而少数人则通过各种方式比如转移银行资产让法院无法执行。对于执行难问题，笔者认为需要进一步健全相关法律，让执行更有力，从而维护法律的严肃性。
典型案件分析
王先生案例
拒交物业费理由：
1、未与物业公司签订合同，无合法的委托关系；
2、服务严重瑕疵，如电路维护不当造成停电、公共绿地被占、电梯多次故障；
3、妻子因为楼道灯不亮摔伤。
终审对于抗辩理由的认定：
1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；
2、王先生未提交证据证实物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主的正常生活，故以服务企业存在严重瑕疵为由拒付物业费用理由不成立；
3、王先生未提交证据证实其妻摔伤系物业公司管理不当造成，且未在一审中提起反诉，故不予支持。
王女士案例
拒交物业费理由：
1、排风机噪音影响业主生活；
2、天然气未开通；
3、门禁未启用，为确保安全安装防护网，并要求物业公司支付该费用。
终审对于抗辩理由的认定：
1、王女士为证实屋顶风机噪音大在二审中提交照片两张，但未提交证据证实照片的形成时间，在无其他证据相佐证的情况下，不能证实其屋顶风机噪音大存在于物业服务企业管理期间。即使存在噪音，亦未提交证据证实风机噪音的产生或存在与物业公司提供服务有直接因果关系；
2、天然气未开通同物业公司无关，不予支持；
3、即使存在门禁系统损坏不能正常使用的情形，王女士也未能证实物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活，故以门禁系统存在问题为由拒付物业费理由不成立。
任先生案例
拒交物业费理由：
1、园区内发生被盗事件、车辆被划；
2、房屋质量存在问题；
3、建设单位未经过招标程序选聘服务企业，所以物业公司主体不适格。
终审对于抗辩理由的认定：
1、房屋漏雨、车辆被划、小区发生被盗等问题，只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或不交服务费；
2、关于合同非法的问题，终审认为《山东省物业管理条例》中关于前期服务企业的选聘方式规定，属行政管理性规定，上述规范性文件既非法律亦非行政法规，所以该理由不成立。
上述案例，并非说明企业可以在日常服务过程中仅从事不影响全体业主正常生活的服务，进而追求利润最大化，而是希望能从上述案例中吸取教训，通过提升服务品质避免类似事件发生。另外，之所以公司能够胜诉，除了日常服务较为扎实外，在管理过程中重视各种文字记录的留存并作为证据提交法院，比如客户档案、巡视记录等，如此即使发生起诉案件亦能将公司责任将至最低。
原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期
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