时间：2022-12-25 14:37:48来源：法律常识
作者：程晓璐律师团队
《中华人民共和国刑法》第二百二十八条规定：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下的罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期和徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下的罚金。
本罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。根据全国人大常委会《关于〈中华人民共和国刑法〉第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释》的规定，“违反土地管理法规”，是指违反土地管理法、森林法、草原法等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定。
行为人实施“非法转让土地使用权”行为是本罪客观方面的核心。行为人以划拨方式获得的土地使用权，转让时需经过有批准权的人民政府的审批，受让方办理出让手续，缴纳出让金才能转让；以出让方式取得的土地使用权，需支付全部出让金，取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资、开发才能进行转让。农村集体经营性建设用地，需经过依法登记，签订书面合同，通过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或村民代表的同意才能转让。本罪中的“非法转让土地使用权”的具体方式《刑法》和《土地管理法》均没有明确规定。根据相关法律规定，非法转让土地使用权行为是指行为人通过划拨或受让的方式获得土地使用权后，违反土地管理法规，未经批准擅自将土地使用权让与他人的行为。“非法转让土地使用权”，是指行为人在合法取得土地使用权后，违反国家土地管理法规，未经批准，擅自将土地转让给他人使用的行为；“非法倒卖土地使用权”，是指土地受让者违反国家土地管理法规，擅自将土地转手卖给他人，从中牟取暴利的行为。
成立本罪还要求达到情节严重，《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）非法获利五十万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
第二条：实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
（四）非法获利一百万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
笔者通过在中国裁判文书网检索，共发现十三例无罪判决，对法院作出无罪判决的理由梳理如下：
1.主观上并非出于牟利的目的。如取得土地使用权后因资金短缺无法完成土地开发，将土地转让给他人继续完成开发；
2.土地使用权为公司资产，转让该公司股权并不导致土地使用权人变化，且未改变土地用途、性质，下欠土地出让金在转让后及时补缴，涉案土地在公司股权转让中一并转让的行为不宜纳入刑法规定的范畴作为犯罪处理；
3.非法行为尚未达到严重扰乱土地管理秩序的危害程度，不具有刑罚适用的必要性。如仅仅是侵害的是国家有关土地登记管理制度，但尚不足以达到对土地管理秩序造成严重干扰或破坏，或没有改变土地性状导致农业用地资源流失；
4.在农村集体土地上违法建房出售的行为不构成刑事犯罪；
5.以村民委员会名义实施犯罪的，不应以单位犯罪论，可以依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任；
6.非法占用国有土地使用权，其没有也不可能取得该该国有土地使用权，既不是依法管理也不是依法持有该土地使用权，不可能发生土地使用权权属的转让。
【案号：（2019）鲁02刑终204号】
【审理法院：山东省青岛市中级人民法院】
【宣告无罪理由：无法证明单纯出于牟利目的而转让土地；未改变土地用途、性质；涉案土地为公司资产】
裁判要旨：上诉人栾钢先的供述及证人甄某、栾某1、高某等人的证言显示，上诉人栾钢先与原审被告单位瑞驰投资公司竞拍土地最初的目的是用于开发，后经核算后发现因当时房地产开发成本剧增，预留资金不足以开发，而且瑞驰投资公司已经与商务区开发公司签订《协议书》并支付了定金，如果不参与竞拍土地将支付巨额违约金，为此经两委研究决定将拍卖土地的瑞驰建设公司股权转让给华昱诚置业公司，目的是降低投资风险。本院认为，在案证据尚不足以证明上诉人栾钢先、原审被告单位瑞驰投资公司单纯出于牟利的目的而转让土地，且股权转让后仍由瑞驰建设公司持有及开发土地，亦未改变土地用途、性质，故该行为不宜纳入刑法规定的范畴作为犯罪处理。
【案号：（2018）湘04刑终346号】
【审理法院：湖南省衡阳市中级人民法院】
【宣告无罪理由：取得土地并非出于牟利的目的，以成本加利息的价格转让的，不能排除目的是收回成本的可能性，因此不具有非法转让而谋取利益的目的】
裁判要旨：上诉人阳会平拟购买60亩土地建苗木基地是其与吴集镇政府约定的招商引资项目，其购买土地的行为不存在以转让牟利为目的；在吴集镇政府只为其征得23.13亩土地，未达到其预想的苗木基地规模的情况下，将其获取的吴集镇政府与吴集镇五里坪村4组签订的《转让山地协议书》及红线图（测绘图）转交给文某、段某，并按其已实际支付的106万成本及其利息收取文、段180万元，其主观认识上不排除是将该宗土地的使用权出让给文、段；但因阳会平因未实际合法取得该23.13亩土地使用权证书，亦未与文、段签订该23.13亩土地的书面转让协议，其主观目的也不排除是为了收回本金及本金利息，而放弃购买该宗土地使用权，亦即阳会平转让给文某、段某的是其与吴集镇政府之间就购买23.13亩土地所签合同中的权利义务，而不具有非法转让土地使用权以牟取利益的目的。故证明阳会平以牟为目的，非法转让土地使用权的证据不足，根据“存疑有利于被告人”原则，对上诉人阳会平不应定罪处罚。
【案号：（2018）内02刑终140号】
【审理法院：包头市中级人民法院】
【宣告无罪理由：涉案土地虽未集体土地，但已合法由农用地转化为工业用途建设用地；事实不清，证据不足】
裁判要旨：首先包头市东河区沙尔沁镇南海子村的土地依法属于南海子村民集体所有，包头市九原区国土局为南海子工业园区颁发的《集体土地使用证》至今合法有效，该证登记的内容证明南海子工业园区内的土地从颁证时已转化为非农业建设用地，工业用途；其次该集体土地使用证上明确写着土地使用权人为包头市九原区古城湾乡政府，2005年包头市旭威钢结构工程有限公司与南海子村委会签订《盐碱荒地承包协议书》时，包头市九原区古城湾乡政府在协议书上签署了“同意”二字，并加盖了乡政府的公章，充分说明包头市九原区古城湾乡政府对该承包行为是认可的；第三卷中现有证据无法认定包头市旭威钢结构工程有限公司承包的土地不在《集体土地使用证》范围内；第四卷中现有证据无法证明李金龙主观上明知包头市旭威钢结构工程有限公司承包的土地不在集体土地使用证范围内而进行对外承包；第五根据包头市东河区人民法院已经做出的行政裁定，认定涉案土地并不是将农用地转为建设用地。
本院认为，原审法院认定上诉人李金龙及原审被告单位包头市东河区沙尔沁镇南海子村村民委员会构成非法转让土地使用权罪的事实不清，证据不足。
【案号：（2018）冀10刑终446号】
【审理法院：河北省廊坊市中级人民法院】
【宣告无罪理由：原审判决的证据之间存在矛盾，无法排除合理怀疑】
裁判要旨：一、证实涉案土地属于国有土地的证据之间存在矛盾。
二、证实张文友、孙乐平、崔雅峰承包涉案土地不具有合法性的证据之间存在矛盾。
三、证实转让涉案土地使用权的主体为张文友、孙乐平、崔雅峰三人的证据之间存在矛盾。
四、证实720万元属于土地使用权转让款的证据之间存在矛盾。
五、证实张文友、孙乐平、崔雅峰非法获利520余万元的证据之间存在矛盾。
【案号：（2017）粤17刑终145号】
【审理法院：广东省阳江市中级人民法院】
【宣告无罪理由：未办理国有土地使用权证的情况下非法转让土地使用权，违反了国家土地登记管理规定，但其非法行为尚未达到严重扰乱土地管理秩序的危害程度，不具有刑罚适用的必要性】
裁判要旨：1、非法转让、倒卖土地使用权罪的犯罪客体是国家的土地管理制度，《土地管理法》明确“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的基本国策，“维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”是土地管理目标，为此国家实行土地用途管制制度，对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量并倡导合理利用土地。上诉人陈恒兵在未取得国有土地使用权证书的情况下，将已经政府部门征收并投入市场流转的建设用地使用权转让给第三人，其行为侵害的是国家有关土地登记管理制度，但尚不足以达到对土地管理秩序造成严重干扰或破坏，或土地性状改变导致农业用地资源流失，或行为影响极其恶劣的程度，社会危害性有限，从行政处罚层面足以规制，对其不必要适用刑罚。
2、本案涉案三宗土地均为建设用地，符合城乡建设规划，除未办理国有土地使用权登记手续外，暂未发现存在其他违反土地管理法规的行为。其中，第一宗土地源于阳春市政府征收、置换土地后，陈恒兵经中间人中转，从置换者手中购置土地，第二宗土地由圭岗镇政府直接出让给上诉人陈恒兵，获利最大的第三宗土地在陈恒兵转卖前已取得圭岗镇政府出具的划分为19幢宅基地的规划图，转卖后政府又为购买土地建屋的居民办理了由阳春市建设局颁发的《建设用地规划许可证》。说明三宗土地的规划使用符合政府部门的土地管制要求，无证转卖行为对土地管理秩序未造成较大破坏。
3、本案除第一宗土地是上诉人陈恒兵主动购买外，其他两宗土地均是圭岗镇政府从中牵线或推动购买的，其转卖土地的主观恶意程度应与以牟利为目的、主动积极促成土地买卖交易达成的情形区别对待。经查，第二宗土地圭思公路边地块的买入，是圭岗镇政府为抵顶陈恒兵的政府欠债款、主动提出抵顶出让而达成的，第三宗地圭岗中学东侧地块的买入，是镇政府协调陈恒兵接手百涌自然保护区的土地、以解决保护区专项资金回笼问题而达成的，因此，上诉人陈恒兵的犯罪动机与主观恶意程度与以牟利为目的、主动积极促成土地买卖交易的情况相比较小。
【案号：(2017)鄂02刑终40号】
【审理法院：湖北省黄石市中级人民法院】
【宣告无罪理由：现有证据不足以证明牟利目的；对将涉案土地作为公司资产在股权转让中一并转让，未改变土地用途、性质的行为，不宜进行刑事处罚】
裁判要旨：原审被告人吴家明、吴礼勇、胡建华、韩涛、于海以股权转让方式将秦某公司及其6号地一并转让给他人获得高额利润，后按事先约定的股份比例予以分配，五行为人在股权转让中一并转让的6号地未缴纳全部土地出让金、未完成开发投资总额25%以上，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，具有违法性。但纵观五行为人在6号地项目上的中标、签约受让、受让后的经营行为（联系团购房事宜等）至最后为降低投资风险而出让的整个过程综合分析，现有证据尚不足以充分证实五行为人单纯出于牟利为目的而转让土地，6号地作为秦某公司资产在股权转让中一并转让亦不违背《中华人民共和国公司法》的相关规定，且该转让行为并未改变土地用途、性质，下欠土地出让金在转让后及时补缴，故涉案土地在公司股权转让中一并转让的行为不宜纳入刑法规定的范畴作为犯罪处理。
【案号：(2015）亳刑再终字第00002号】
【审理法院：安徽省亳州市中级人民法院】
【宣告无罪理由：在农村集体土地上违法建房出售的行为不构成刑事犯罪】
裁判要旨：本案原审上诉人张某甲、原审被告人郭某、王某甲未经审批在集体土地上建房销售的事实清楚，但根据《最高人民法院〈关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复〉》，本案原审上诉人张某甲、原审被告人郭某、王某甲在农村集体土地上违法建房出售的行为不构成刑事犯罪，该行为宜由主管部门依照行政法规予以处理。
【案号：（2019）粤5203刑初117号】
【审理法院：广东省揭阳市揭东区人民法院】
【宣告无罪理由：以村民委员会名义实施犯罪的，不应以单位犯罪论】
裁判要旨：××村委会既是以单位名义决策转让土地使用权，所得款项也归××村委会所有，××村委会的行为却为何不构成单位犯罪呢？这是因为,2007年3月1日公安部《关于村民委员会可否构成单位犯罪主体问题的批复》(公复字[2017]1号)指出：根据《刑法》第三十条的规定，单位犯罪主体包括公司、企业、事业单位、机关、团体。按照《村民委员会组织法》第二条的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，不属于《刑法》第三十条列举的范围。因此，对以村民委员会名义实施犯罪的，不应以单位犯罪论，可以依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
【案号：（2017）湘3101刑初292号】
【审理法院：湖南省吉首市人民法院】
【宣告无罪理由：即使直接转让土地使用权因并未改变该土地的用途及规划条件，也不构成犯罪，举重以明轻，将土地作为公司资产转让公司股份的行为更不应当按犯罪处理】
裁判要旨：本案二被告人转让的是丽城公司的股权，已依法出让的国有土地使用权不因为公司股权转让而发生使用权人的变化，其使用权人仍然是丽城公司，故公诉机关指控二被告人犯非法转让土地使用权罪的事实不清，证据不足，指控的该罪名不能成立，即使本案直接转让土地使用权因并未改变该土地的用途及规划条件，也不构成犯罪，何况是转让股权，举重以明轻，本案转让公司股份的行为更不应当按犯罪处理。
【案号：（2017）粤5303刑初40号】
【审理法院：广东省云浮市云安区人民法院】
【宣告无罪理由：未能证明牟利目的；土地转让申请已被当地政府同意，转让合同有效，并非非法转让】
裁判要旨：关于公诉机关对被告人李国清非法转让土地使用权罪的指控，公诉机关提供的证据不能充分证明被告人李国清以牟利为目的，违反了土地管理法规，非法转让土地使用权。另外：1.被告人李国清于2013年8月29日与郁南县国土局补签的《广东省郁南县土地使用权出让合同书》，约定天宝公司在土地使用年限内享有土地使用权、收益权和转让、出租、抵押、继承等在内的处分权，被告人李国清与郁南县华苑房地产开发有限公司签订《土地使用权转让合同》转让案涉土地使用权，属于正当行使自己的处分权，且被告人李国清并未将案涉的14773.3平方米土地成功转让；2.天宝公司与郁南县华苑房地产开发有限公司签订《土地使用权转让合同》前已向郁南县国土局及郁南县人民政府提出案涉土地使用权转让的申请，郁南县国土局及县政府同意该土地使用权转让，并明确了转让交易计缴相关税费的标准；3.《土地使用权出让合同》《国有土地使用证》和《土地使用权转让合同》均明确土地用途是商住用地，天宝公司转让上述国有土地使用权并没有改变案涉土地用途；4.已发生法律效力的云浮市中级人民法院（2011）云中法民三终字第2号民事判决书，确认了天宝公司与李超然、罗广文之间的案涉土地使用权转让合同为有效合同，并判令李超然、罗广文支付违约金500万元给天宝公司。因此，对公诉机关该指控不予认定。
【案号：（2017）赣0483刑初93号】
【审理法院：江西省庐山市人民法院】
【宣告无罪理由：涉案土地为公司资产，转让公司股权并不导致土地使用权人变化】
裁判要旨：公司股权转让、公司股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，土地使用权还属于原来的公司。本案的两宗土地使用权是登记在乙公司名下，某公司将乙公司的股权转让给丙公司后，两宗土地的使用权仍属于乙公司，法律意义上并未发生变化。公司股权转让与土地使用权转让的条件和法律依据不同，公诉机关将某公司转让乙公司股权行为认定为土地使用权转让，法律依据不足。公诉机关指控被告单位某公司和被告人孙某犯非法转让土地使用权罪不成立，本院不予支持。被告单位某公司和被告人孙某不构成非法转让土地使用权罪，应宣告无罪。
【案号：（2012）河刑初字第348号】
【审理法院：河北省河间市人民法院】
【宣告无罪理由：不具备以牟利为目的非法倒卖土地使用权罪的犯罪主观故意】
裁判要旨：本院认为，非法倒卖土地使用权罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，情节严重的行为。该罪主观方面由故意构成，并且以牟利为目的；客观方面表现为将自己使用的土地或者低价征用的土地转手卖给他人进行牟利的行为。被告人杨会占供述、证人陈某甲、饶之某、卫某甲、李某、蔡某等人证言、转让协议书、收款收据等在案证据证明：在河间市行别营村委会与荣良庄村委会共同建设开发区、招商引资的背景下，被告人杨会占经考察欲在本案涉案的30亩国有土地上投资建厂，并作为投资人于2007年4月10日在河间市行别营乡司法所见证下与行别营村委会签订了投资建厂的协议，以54万元的价格取得了在本案涉案30亩国有土地上投资办厂的权利。被告人杨会占将54万元交到河间市行别营乡财政所后，按照行别营乡和行别营村委会建设开发区的整体规划，开始实施平整土地、购买建筑材料等一系列建厂行为，后因资金短缺，致使该地闲置至2009年。因杨会占未能及时建厂，影响行别营开发区的整体建设，行别营乡、村多次催促其尽快建厂的背景下，杨会占与饶之某等九人达成转让意向并向乡政府领导咨询转让事宜后，于2009年11月以180万元的价格将涉案30亩土地转让给饶之某等九人。饶之某等人受让后及时向行别营乡财政所缴纳了60万元土地罚款，并按照行别营开发区的建设规划实施了投资建厂的行为。
综上，被告人杨会占不具备以牟利为目的非法倒卖土地使用权罪的犯罪主观故意，公诉机关关于被告人杨会占以牟利为目的，非法倒卖土地使用权，情节特别严重，其行为构成非法倒卖土地使用权罪的指控不能成立。
【案号：（2017）冀0981刑初56号】
【审理法院：河北省泊头市人民法院】
【宣告无罪理由：被告非法占用和没有取得土地使用权，并未发生土地使用权权属的转让，本案不存在非法转让土地使用权的行为】
裁判要旨：本院认为，根据刑法228条文释义，“非法转让土地使用权”是指，将依法管理和持有的土地使用权违反土地法律、法规的有关规定，擅自转让给他人的行为。本案中，牛村村委会对置换所得的国有土地属于非法占用，其没有也不可能取得该该国有土地使用权，既不是依法管理也不是依法持有该土地使用权，其在土地上建房，并分配所建楼房给村民使用，仍不能改变其非法占用和没有取得土地使用权的事实，并未发生土地使用权权属的转让，本案不存在非法转让土地使用权的行为。在其没有使用权的前提下，无法认定其属于非法转让土地。故牛村村委会的行为不能构成非法转让土地使用权罪。牛村村委会不构成犯罪，孟庆松（村党支部书记）亦不构成犯罪。
团队介绍：
程晓璐律师团队擅长重大、疑难、复杂的刑事案件的辩护与代理，成功办理一系列重大有影响力的职务犯罪、经济犯罪及刑民交叉案件，以精湛的专业技能和精细化辩护风格深受客户好评，同时致力于企业刑事合规研究，曾经或正在为多家知名国企和民营企业提供刑事法律风险防范专项服务。程晓璐律师系中国人民大学法学博士，曾长期供职于海淀区检察院和北京市检察院公诉部门，获得北京市优秀公诉人称号，拥有十五年以上的法律工作经验，现北京德恒律师事务所高级合伙人。