时间：2022-12-28 19:11:50来源：法律常识
当今社会，各地房价居高不下，很多人把买房的目光投向了低于市场价百分之二三十的法拍房，可总会有人劝阻道：买了法拍房等于买了大麻烦，里面坑多忌讳多。
事实上真的有这么可怕吗？接下来听我们一一解析。
法拍房，是指被法院拍卖的房产。
当债务人未履行生效裁判文书时，债权人可以向法院申请拍卖债务人名下的房产，从而以拍卖款清偿债务，在此过程中被拍卖的房产就称为“法拍房”。
一般法拍房的来源有四种情况：
按揭违约、民间借贷违约（含担保）、司法没收、无主房产。
法拍房市场虽然小众，但也在逐步形成规模，不少商品住宅流入法拍环节，有时甚至还会有一些各方面都很优质的住宅产品。当法拍房作为购房的一个特殊渠道，慢慢进入越来越多人的视野时，人们也开始投射自己的购房需求到法拍房中。
其实普通人对“法拍房”的概念和认知都是一知半解的，如果不是专业领域的人，其认知程度也仅限于：
1、法拍房要比同类型、同区域的商品房便宜。
2、法拍房的风险高。
1、公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。
TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”，甚至有些法拍房还会提前出具《评估报告》、《标的物调查情况表》、以及欠费明细等，所有出具过的信息未来都不能作为悔拍理由。
想要买法拍房的群体一般看的拍卖网站：
公拍网、阿里拍卖、京东拍卖、中国拍卖行业协会网、联合产权交易所、人民法院诉讼资产网。
2、看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。
TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式，最好提前联系，尤其是涉及到外地法院的标的，可能需要外地法院或评估公司派人来带看，因此时间安排上要求会更高一些。一般是拍卖公司工作人员带看。
3、报名：缴纳保证金，人民法院资产诉讼网称“保证金由人民法院按起拍价或变卖价的5%至20%确定”。
TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，也就是说在竞拍的过程中，也可以去缴纳。但如保证金金额较大（>5万），为了避免错过，尽量还是提前2-3天为宜。另外，悔拍的，保证金不予退还！
4、竞拍：在竞价周期内，报名者在阿里拍卖公开竞拍，价高者拿下房源。
TIP： “竞买公告”中一般还会告知是否有优先购买权人，一般情况下，出价相同时由优先购买权人取得竞价领先。顺位相同的优先购买权人之间，行使优先权在先的取得竞价领先。顺位不同的优先购买权人之间，顺位在前的优先购买权人可以行使优先权，接受当前最高价，取得竞价领先；顺位在后的优先购买权人必须加价才能取得竞价领先。
5、尾款：拍下后保证金转为房款，余款需要在规定时间内付清，一般会有2种支付方式：淘宝订单支付或按照公告页面提示支付。
TIP：拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。
6、贷款：对于可以贷款购买的法拍房，竞拍人如果已经提前申请银行贷款，并通过初审，在竞拍成功后，银行会联系竞拍人，进行后续流程。
7、成交生效：买受人缴纳余款后，应当及时联系法院，确认价款到账，网络司法拍卖成交信息经法院执行裁定确认后生效。
TIP：拿到裁定书，才算真正的交易成功，一般完成尾款支付后，需要联系拍品页面机构电话，预约办理手续时间，手续包括成功确认书，裁定书，协助执行通知书。
8、解封/解押： 对于有查封或抵押情况的标的， 在获得裁定书等相关文件后， 可办理解封或解押手续。
9、过户：完成过户手续，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。
TIP：实际操作中，可能会存在由买受人垫付被执行人应当承担的税费的情况；部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用，具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准，也可以咨询法院、权属登记机关。
坑点1 悔拍&保证金
报名参加竞拍交的保证金可不是笔小数目，要去到起拍价的5-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，或者买受人未按拍卖公告、竞买须知的要求及时、足额缴纳余款的，不好意思，保证金不能退。即便拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，同样可能被归为悔拍。
悔拍的房产法院可以裁定重新拍卖，重新拍卖时，原买受人不得参加拍卖。重新拍卖价款低于原拍卖价款造成的差价以及费用损失由原买受人承担，原买受人缴纳的保证金不足差价以及费用损失的，法院可责令补交，拒不补交的，法院可强制执行。
【避坑方法】
查清自己的户口社保，确保还有购房资格。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。
坑点2 房贷问题
现在淘宝挂出的司法拍卖房源，大部分都可以申请商业贷款，房源页面上也都有一键贷款的功能。不过，由于法拍房的尾款支付或贷款到账时间都有限制，因此申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还会亏了保证金甚至造成更多资金损失。
【注：申请贷款购买法拍房，由于银行需要先放款再抵押，因此还需要额外准备一笔费用购买一个履约类的保险，保证竞买人在规定时间内完成银行抵押的办理，这笔费用通常在贷款金额的1.5%，一次性支付，后续不退回，只要申请贷款购买法拍房就必须支付。】
【避坑方法】
以阿里拍卖公布的上海区域合作银行为例：中国工商银行浦东开发区支行、中国建设银行上海第六支行、兴业银行上海杨浦支行，3家银行的贷款利率都是以LPR为基准根据情况上浮。选择合作银行的好处是，放款时间一般会保证在法院规定的时限内。
由于3家银行都有初审程序，为了避免银行审核或放贷不及时，要求提交初审申请资料一般至少要比交保证金提早2个工作日，并且需要提前确认自身征信情况，初审结果一般在2个工作日内回复，之后可报名竞拍，但最终能否贷款及可贷金额、利率、费用等需以银行实际面签结果为准。
坑点3 税费问题
司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等与最终缴税税率有关的信息。
这涉及到的可能是一大笔税费。目前司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费是各付还是完全由竞买人支付，一般会在公告中提前说明，尤其后者更应关注相关情况。
目前司法房产交易税费和正常的商品房购买税费一致，并且同样区分首套二套、满五唯一等情况。需要注意的是，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！
另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。不过，如果房子有拖欠水电费和物管费等，所有欠费基本都要竞买人自己买单。
【避坑方法】
房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查。
坑点4 户口问题
如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入不会受到影响。法拍房内的户口问题，法院一般不会处理的。更重要的是，如果是学区房，但学区已经被原业主占用，那就失去学区房的功能了。
【避坑方法】
在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，并办理一本新的户口本即可。需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书。
但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。但未来该房产作为二手房卖出时，你的下家是可以将这个空挂户口强制迁出的。
至于学区的问题，不建议大家冲着学区去买法拍房，风险大，前期很难确认其使用情况。
坑点5 租户问题
如果标的物本身带有租约，以往根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。不过现在一般法院在竞拍公告中都会写清租约续存情况，如果未写明，也应及时向法院咨询。
如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。不过有一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！
【避坑方法】
仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，包括是否会帮忙清退租户等，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。
坑点6 清场问题
网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。最清白的房子就是按揭违约，拿法院成交书后去过户，产权人可以交房，也方便过户。最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不一定会负责清场，具体要看竞拍公告，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。
【避坑方法】
在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。
Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？
A：不能。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。
Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？
A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想……
Q：可以以公司名义购买法拍房吗？
A：可以，但是公司名义购买法拍房的话无法使用按揭贷款，需要先全款购买后做经营性贷款。
Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？
A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。
Q：还有其他需要注意的问题吗？
A：如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全。
【位于深圳的广东嘉得信律师事务所将为您解答更多法律咨询需求，欢迎持续关注~】