时间:2022-12-29 18:25:15来源:法律常识
■点击右上角【关注】“在明律师事务所”头条号,私信输入“咨询”,即可享有一对一法律咨询服务。
■本文作者:王小明 北京在明律师事务所
导读:咨询中,经常有被拆迁人询问在明律师:“律师,您说我这房屋到底要多少补偿款才算公平、合理?您是专业人士,您就给说个数,我就按这个数字主张行不行?”每每这个时候,在明律师都会告知被拆迁人,向拆迁方报价这回事,只能被拆迁人自己拿主意,律师不能代替您做主。那么,报价的学问究竟都有哪些?被拆迁人又该避免哪些错误的做法呢?
在征收拆迁中,有法定的补偿项目、标准、方式和程序,但唯独没有法定的补偿数额。同样一个拆迁项目,同样一个片区,具体的补偿数额一定是有差异的,这就是拆迁补偿的复杂性所在。
一处房屋究竟能拿到多少补偿,是很多因素综合起来形成的结果,不是简单套个公式或者规定就能计算得准确的。
在这一问题上,被拆迁人个人的主观诉求十分有价值。专业律师需要依据被拆迁人的明确心理诉求和预期,结合涉案房屋的类似房地产市场价值、装饰装修价值、停产停业损失价值、项目用地的急迫程度、项目性质等客观情况判断其是否能够实现,进而给被拆迁人提出建议。
倘若被拆迁人没有明确的补偿诉求,而是抱着“多多益善”“越多越好”的心态来考虑依法维权,其权利救济的效果往往是不理想的。
在个案中,当拆迁方经由协商调解提出了较最初有所提升的补偿数额时,专业的律师会及时与双方进行沟通,努力建立双方之间的互信,进而促成在双方都能接受的数字上达成协议。
一旦错过了签约的机会选择继续往上“要价”,谈判就有可能破裂,补偿安置完全可能回到最初的起点上,甚至连一开始都不如。
请大家牢记,博弈一定要有“度”,有筹码,不能无限度地放任自己的欲望。征收拆迁所能给予的补偿一定会限定在政府、开发商能够承受的范围内。超出其承受范围的主张,各位还是不提为好。
开篇中提到的问题,很多被拆迁人都会这样问,但专业的律师决不会轻易给出具体的数额来。
这就好比看病的病人都希望大夫能够承诺治疗效果,送孩子上培训机构的家长都希望老师能承诺培训效果一样,真正负责任的大夫和老师都不会轻易作出承诺。
譬如某处房屋,律师认为争取到500万就很合理了,当事人开始时自己不拿主意,说全听律师的。等协商到了500万,当事人又说这个数是律师说的,我自己一直都想的是要1000万,那么谈判就会破裂,已经谈出来的500万能不能落袋都会面临风险。
让当事人自己报价,律师再对这一报价的科学、客观性给出调整与否的建议,最终双方就此诉求达成完全的一致和认同。这才是成功救济权利的应有样子。
在明律师可以毫不避讳地讲,当事人自己先报价,有助于律师合理“打压”当事人的过分利益诉求。这种“打压”是必需的,只有压到一个真正合理的范围内,案子才能最终实现征拆双方的双赢。
那种一上来就把调子拉得老高,甚至直接“预测”你的补偿利益能提升几百万、几套房的律师,通常并不靠谱,被拆迁人也同样不宜犯类似的错误。
在报价问题上,律师只支持被拆迁人的合理诉求,对不合理、不合法的过分欲望,我们是不予支持的。
“得寸进尺”“贪得无厌”这种话有时会被拆迁方拿出来用在被拆迁人头上,大家可能不爱听。
不过良药苦口、忠言逆耳,作为“只为被拆迁人维权”的拆迁律师,也同样需要告诫自己的当事人千万不可有这样的想法。
有的当事人在委托后明确其补偿利益诉求是500万,律师介入后很快通过律师函、复议等手段为其争取到了。那就皆大欢喜赶快签约呗?不成。
这当事人一看:怎么着?才十天半个月就能提升这么多?我看律师似乎也没费多大劲儿啊。我要是再崩一阵儿不签字,是不是这补偿数额还能往上涨啊?
于是,原先说的500万不算数了,我要800万了。一般情况下,律师都会劝说当事人在协商谈判中诚实守信,不要无故推翻自己业已作出的承诺。但在个案中,却有个别当事人无视律师的忠告,在补偿已达到相当公平、合理的情形下仍觊觎更高的补偿利益。
结果呢,征收方丧失了继续谈下去的兴趣,采取了强制拆除等措施,被拆迁人最终拿到的补偿很可能连500万也没有了。
请大家注意,案子进展的快慢不是判断补偿是否还有提升空间的依据。地方政府正是看到专业律师介入后有诚意尽快解决纠纷,才会在项目建设较为急迫的情况下在补偿数额上给出空间。“敬酒不吃”,那就只能吃罚酒了。
对于一位优秀的举重运动员而言,打破世界纪录看着就差那0.1公斤,想加上去都是非常难的。征收补偿安置也是一样,不是说再咬咬牙就又能往上涨,这种想法下的欲望将是没有边界的。
在明律师最后要提示广大被拆迁人的是,确定自己的利益诉求是十分必要的,在这一问题上大家绝不可模棱两可,而是要在最初与律师咨询时就告知自己的真实想法。同时,补偿诉求和算卦抽签一样只能提一次,你总抽签,结果就不灵了。任何时候,都不可固执己见而听不进去专业人士的劝告和分析,摆正自己的心态才能最大限度地让我们在谈判桌前取得好的战果。
版权声明:本文为北京在明律师事务所原创文章,未经授权,谢绝转载!
如果您认为自己的补偿不合理或者有其他相关问题,可以点击我们的主页左下方免费咨询,我们将为您带来最专业的法律帮助!