拆迁违约找律师，拆迁违约找律师有用吗

文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

“新房买了一年半后发现房价下跌,自己多花40多万,差价能获得补偿吗?”“付装修费后出租房子可返高额租金,公司跑路怎么办?”5月24日,半岛问法热线,聚焦“房产纠纷”,山东诚功律师事务所的杨炜林律师和王艺律师现场接听来电,答疑解惑。上午九时许,两部电话同时响起,两位律师迅速进入状态,认真回答市民的每一通来电。

“2020年5月份看房时,我看中了某小区的一套新房,但价格比周围房子略高。因为房子位置较好,销售顾问告诉我房子是保价的,地处最好的位置不可能降价,我便花了300万买下了。去年年底交房去办手续,偶然跟邻居聊天得知,同样的面积,就差一年半的时间,邻居的房子居然比我的便宜40多万元,家里的老人接受不了。之后我找到开发商,他们给我的解决方案是免我们三年物业费,也就几万块钱,我认为不合理,没有同意,我该怎么办?”孙先生来电反映道,差价40多万元让他难以接受,想通过诉讼的方式解决此事。

短短一年半时间,面积差不多、位置也差不多的房子,差价咋这么大呢?王艺律师经过仔细分析,给出了合理的建议:“目前无法看到您的合同和具体材料,当时的房价情况我也不是很清楚,相互间隔一年半的时间,并且经历了疫情,房价有浮动是正常的。建议您跟开发商继续协商,通过一些折中的办法做出弥补。如果进行诉讼的话,胜诉的可能性并不是很大。”

王艺律师忙着解答来电问题时,杨炜林律师也接到了来电。周先生告诉杨炜林律师,自己有一间商铺,因为自己经常不在并且商铺暂时用不到,便委托给了物业公司管理。委托人把商铺租给了一个租户,租户把自己这间房同隔壁邻居房子打通了,之后又转租给其他人。“第一个问题是,合同到期后,我找租户要求收回房子,租户称可以归还,隔壁他继续租,只找了架子、贴了壁纸把我跟隔壁的房子隔开,没有把我的房子恢复原状。第二个问题是承租人称不是跟我签的合同,来的时候房子就这样,也不了解情况,拒不腾房。物业公司名字换了好几个了,也不配合我。”杨炜林律师给出了法律建议:“这种情况下,先跟他们协商,协商不成可去法院起诉,可一起起诉承租人和转租人,要求尽快腾房,恢复房子原来样貌。”

租房、买房、卖房作为日常生活现象,稍有不慎,便会出现房产纠纷。很多人因为不清楚自身房地产权益、不懂得如何维护自身权益,在出现房地产纠纷时吃过亏。记者注意到,当天打电话的市民,主要关注房价下跌后房子的差价、出租后房子的收回、房子装修返租、涉及房子的遗嘱合法性问题等。记者根据上午的来电情况进行了问题整理,市民遇到类似的问题可以参考。

问法案例

问题1>>>

房子拆迁后

房产证上咋是经适房?

2003年单位公房改革时王先生买了一套公房,几年之后,房子被拆迁王先生得到了一处住房,经过十几年的时间,房子终于在2022年办了房产证,但是王先生发现,房产证写着房屋性质为国有划拨经济适用房,王先生认为如果房子性质是经济适用房而非商品房,自己的利益就会受损,无法接受,王先生咨询,如何才能让自己的房子性质变为商品房?

律师说法:经济适用房跟商品房,它的根本区别就是是否缴纳土地出让金,如果有缴纳土地出让金的就是商品房,如果没有缴纳土地出让金就是经济适用房。律师建议王先生追溯一下,当时征收房屋的时候,没有交土地出让金是开发商的原因还是政策原因,之后再确定是通过民事诉讼还是行政诉讼去维护自己的权益。

问题2>>>

购房款准备好了

对方却不卖房子了

今年年初,王女士与张某签订二手房买卖合同,约定张某将其名下的价值200余万元的房产卖给王某。双方签订了《二手房买卖合同》,合同约定王女士先支付张某6万元定金,放款支付方式为首付款加银行贷款。合同签订后,王女士因个人原因无法申请银行贷款,便与张某协商变更付款方式为一次性全款支付。但是需要等王某通过其他方式申请贷款后才能支付。后双方因付款时间问题发生纠纷,王女士提出,虽然我准备好全款,已经过了合同约定的付款日期,但是筹措钱款的时候一直都在与张某沟通,张某从未提过不卖房子了。现在我准备好钱了,张某不要了,到底谁违约?

律师说法:王女士提出变更付款方式,属于对双方签订的合同条款的变更,按照我国民法典的相关规定,当事人协商一致,可以变更合同。也就是说,王女士变更付款方式,需与张某协商一致。一般情况下,付款方式产生变化,应注意付款时间是否会根据实际情况发生调整,如果双方就付款时间没有协商或未达成一致,那么王女士逾期付款的行为就构成了违约,王女士需要通过协商或者向张某明确提出付款请求来降低自己的违约责任。

问题3>>>

继承人意见不统一

村里为啥缓发补偿款?

李女士的亲戚去世之后,李女士作为第二顺位继承一套房屋的拆迁补偿款,但是因为其中一继承人的儿子恶意阻挠,导致各方产生争议,村委表示不能发放该补偿款,协商一致后才可进行发放,李女士询问现在该如何才能快速地维护自己的权益?

律师说法:遗产类问题,如各方存在争议,村委在不能确定各方权益的情况下,缓发补偿款是可以理解的。律师建议,李女士可以通过诉讼的形式,将村委列为被告将阻挠方列为第三人进行诉讼,经过法院的判决将补偿的资金直接分配给个人,判决生效之后,村委就可以把每个人应当继承的补偿款直接支付给个人。

问题4>>>

交了装修费签了合同

说好的返租金却未履行

李女士来电反映,自己在胶州锦绣外滩一期有一套房子,去年12月份接到优逸家负责人电话,询问是否可以租用房子办民宿,需付装修费72000元,之后便可每月收到4200元租金。李女士交了装修费并签了合同,但后来对方只是简单地把房子装修了一下,至今只付过两个月的租金,第三个月以疫情为借口只付了一半的房租,第四个月该交房租时联系不到人了,想知道这种情况该怎么办?

律师说法:首先确定其他房主有无类似情况,第二,确认付装修费后有无经过装修,有无对外出租的事实。若已装修过,装修价值也与所支付对价相当的话,相当于是对方公司已经按照合同实际履行,想要解除合同、返还装修费用的话,只能通过民事诉讼的程序来解决。如果公司收了装修费没有进行装修,也没有对外出租,很多房主也存在类似情况,被公司收了钱之后,公司就消失不见的话,可以考虑公司有没有可能涉嫌合同诈骗行为,需要去公安机关报案来处理,房主们一起去报案的话,或许能促进事情更快地解决。

问题5>>>

老人去世房子留给儿媳

女儿质疑遗嘱是否有效

郭女士来电反映,弟弟六年前去世,弟媳和父亲一起住。弟媳未经任何人同意,让其父亲写了个遗嘱,将父亲名下的房子归弟媳所有,遗嘱没有公证,也没有见证人,老父亲当时耳背,精神状态是正常的。去年1月份,父亲去世,想咨询老父亲的这份遗嘱是否有效?

律师说法:遗嘱是否有效需要结合遗嘱的书面形式和内容来看。如果这个遗嘱是利益主人本人亲自书写,并且是其真实意思表示的情况下,那么,不管是自书遗嘱、代书遗嘱还是公证遗嘱,都是有效的。老人立遗嘱把房子留给自己的这个儿媳妇,遗嘱的内容和形式都是合法的话,是完全可以的。

问题6>>>

逾期交房一年,

逾期费用少得可怜

王先生购买了某小区的房子,开发商延期了一年交房,依据惯例,王先生找开发商主张按照购房款的日万分之一支付违约金。开发商明确拒绝,并让王先生回去看看合同,结果合同上将原制式合同中的日万分之一改为了万分之零点一,王先生该怎么办?

律师说法:虽然法律尊重意思自治的原则,但是依据法律的相关规定,提供格式合同的一方免除或减轻己方责任的条款无效,在该事件中开发商提供的制式合同中明显存在免除己方责任的情况,所以该条款无效。违约金的赔偿问题需参照给当事人造成的实际损失,一般参照房屋所在地的房屋租赁价格作为参考标准,法院可以依职权裁量。

法院判例

判例一 购房意向金是定金吗?

案件事实:李女士在朋友的推荐下,欲购买青岛市某区的新建公寓,售楼处有一名中介与其联系,要求她先支付6万元意向金,签订正式购房合同时,该笔钱转为房款。李女士在交纳意向金后,听说公寓升值空间不大,不想买了。找到中介要求退还意向金。被告知,已缴纳的6万元属于定金,如果李女士毁约不买房了,定金不退。李女士的钱能要回来吗?

法院判决结果:法院认为,由于意向金系确立双方订立合同意向而支付的钱款,与定金的法律性质不同,根据双方约定,该意向金转为定金的成就条件为签订《房屋买卖合同》,但双方最终未能签订《房屋买卖合同》,故意向金转为定金的条件尚未成就。现因双方未能签订买卖合同,故中介应返还李某支付的意向金。

律师解析:本案中的6万元钱,是否属于定金,需要看双方之间就定金问题是否达成口头或者书面的约定,如果李女士有证据证明其与中介在付款时明确约定的款项性质为意向金,那么李女士有权要求退还。但是,实践中,购房者通常在签署意向合同或付款时,缺乏审慎意识,如果李女士在与中介机构签订的意向合同中,将该款项性质约定为定金,或者中介机构向李女士出具的收据上写有“定金”二字,那么如果李女士因个人原因要求终止购买行为,则款项很难退回。因此,消费者在购房时需要对签署文件、付款等重要流程做到认真谨慎,防止落入圈套。

判例二 离婚时有贷款的房子咋分割?

案件事实:李某与妻子恋爱多年,筹备婚礼前,李某的父母出资为两人支付首付款购买房产一套,房产登记在李某名下,后二人登记结婚。婚后,房屋的贷款一直由李某的父母每月给李某,由李某自己还至银行。幸福的婚姻维持了5年,二人因家庭琐事频繁争吵,李某提出离婚。女方要求分割婚后5年还贷金额以及婚后还贷部分对应的房屋增值补偿。女方的要求能得到支持吗?

法院判决结果:法院认为涉诉房屋为李某婚前其父母出资,登记在李某一人名下,婚后系由李某父母出资还贷,证据确凿,涉诉房屋应属于李某一方的个人财产。李某妻子无证据证明其婚后参与了共同还贷,其要求分割还贷金额及对应的房屋增值补偿的诉讼请求于法无据,本院不予支持。

律师解析:根据相关司法解释规定,一方婚前出资购买的房屋,婚后双方共同还贷,在离婚时,一方可以要求分割婚后共同还贷部分以及对应的房产增值部分。但是如果李某有证据证明,婚后还贷的资金来源系父母,并非使用二人婚后共同财产还贷,则女方无权要求分割。