时间：2022-12-31 16:18:28来源：法律常识
近日，购房户甘先生向12345政务服务热线反映，他在5月初付了定金购买龙湾区永中街道城北路多弗奥林匹克花园的一套住宅，房开方表示预存4.5万元才能享受购房优惠。之后房开方让甘先生签订电商服务合同，预存的钱变成了团购费，这让甘先生难以接受并明确拒绝。同时，在事先没有说明的情况下，甘先生查询到他购买的这套房子是抵押房。甘先生要求退房，房开表示无法退房只能转售，但过了一个月甘先生还是无法拿回已付的定金，我们一起去了解一下。
今年5月初，甘先生与爱人在龙湾区永中街道城北路多弗奥林匹克花园的售楼处，看中了该小区15幢5楼的一套住宅。多弗奥林匹克花园位于龙湾奥体中心南面的城北路与环山东路交叉口，由温州多弗祥生置业有限公司开发，总建筑面积11.5万方，共有618套住宅。置业顾问要求甘先生预存4.5万元，才能享受4个点的优惠，甘先生看中房子谈好优惠后就付了定金5万元，签订了认购确认单。
甘先生觉得这4.5万元既然是预存，应该可以拿回来或是抵扣购房款，但是房开方却告知甘先生，这笔4.5万元的预存款是团购费，无法抵扣或退还。甘先生说，他了解了前段时间瓯海大发融悦东方小区的团购费事件，认为奥林匹克花园收取的这笔费用也不合理，更何况事先明明说好的是预存，到后来变成了团购费不能退还，因此拒绝缴纳这笔费用并拒绝在团购服务合同上签字。
购房户 甘先生：你说的是预存，那应该是我先存进去了，比如说这个房子是200万或者300万，那这个4.5万应该给我减下来才是合理的，这叫预存嘛。你这个是没有写在合同里面，另外收了我这个钱，这个就是不合理的。
就在甘先生跟房开方就团购费一事还没进行进一步沟通时，甘先生的朋友在温州网上售房系统上查询到，甘先生购买的这套住宅还在抵押（按揭）状态中。
购房户 甘先生：因为我在售楼处，我没有找中介，也没有找谁直接过来，在这里买的房子肯定是第一手房吧。你给我个抵押房也不告诉我们，我也不可能查得到这些事情。
根据甘先生提供的截图，记者看到15幢所在的住宅，大部分都处于抵押（按揭）状态中，而甘先生说置业顾问在销售时，从来没提过房子还在抵押的任何信息。电商费的事情还没谈好，又冒出了抵押房的事情，甘先生觉得他被房开套路了，因此提出退房。
购房户 甘先生：我花钱买这个房子，我是买个心里的舒坦，是一个精神上的慰藉。你搞个抵押房或者是电商费这些事情，我就心里不舒服，这个房子我就坚决要退掉。
甘先生告诉记者，他5月23日前后就要求退房，但房开方明确表示不同意，但可以代为转售给他人，待售出后将甘先生的定金退回。于是甘先生按照房开方的要求将定金收据退回，但一个月过去了，他的房子还是没能售出，而此时房开方又说房子已经解除抵押，让甘先生拿走定金收据。甘先生认为房开方出尔反尔，他对此非常气愤。
随后，记者陪同甘先生一起来到了多弗奥林匹克花园的售楼处，找到了房开方温州多弗祥生置业有限公司的销售经理黄先生。黄先生说，缴纳团购费可以享受4个点的优惠，属于自愿行为。
温州多弗祥生置业有限公司的销售经理 黄先生：我们在房管有备案的，团购优惠有享受4个点的优惠的。您可以选择参加，也可以选择不参加，我们不会说强迫性的，你一定要参加这个情况没有的，这个都是按照他自己意愿来的。你愿意的时候，我们会有协议给你签的。（记者：那你是不是有跟他说清楚？）买之前肯定跟他说清楚的。（记者：这是预存，这个不还回来还是怎么样？）我们会把总价都给他算清楚，包括首付款这些全部都说清楚，这是毋庸置疑的。（记者：有多少是入合同，有多少是合同外的，有跟他说清楚吗？）这个都是跟他说清楚的。因为在算总价的时候，后面都标好多少团购费。
据黄先生介绍，房开方将商品房项目的土地或是在建建筑进行抵押是一个普遍行为，在销售后进行网签前，房开方会将售出的商品房解除抵押，不会给购房户造成影响。甘先生在购买时，置业顾问已经说明无法在7天内签约，因此约定了在7月底前进行网签。
温州多弗祥生置业有限公司的销售经理 黄先生 ：这个不会造成任何影响，在网签之前肯定能够解押出来的。有可能他在销售过程当中有没有点到，正常情况下都会先说一下的。如果时间真的延得很长，像他这种5月份买的，到7月份往前都两个多月了，有可能觉得可能对他不会造成任何影响，所以就没讲这个事，这个也有可能。
此外，黄先生说甘先生付的是“定金”，而非“订金”，因此是不能退换的，更何况甘先生所购买的住宅已经在6月14日解除抵押。同时，按照住建部门的相关规定，在建房抵押并不属于必须明示的不利因素，因此房开方没有在售楼大厅将哪些房源已经被抵押进行公示。置业顾问考虑到尽量不为甘先生带来损失才答应为甘先生转售，但甘先生提出要明确售出的期限，置业顾问实在是无法做到。
就甘先生被要求缴纳团购费及所购住宅被抵押一事的法律责任问题，记者咨询了北京盈科（温州）律师事务所高级合伙人何曼丽律师。何曼丽律师认为， 在团购费还没缴纳并且服务合同并未签署的情况下，甘先生有权利就团购费的收费金额与房开方进行协商。
北京盈科（温州）律师事务所高级合伙人 何曼丽律师：如果你还是想买这套房子，那你可以跟他协商啊，4.5万太高了，你既然收的是中介服务费，那我不同意4.5万这么高的标准，是不是可以减少一点。现在他还没有付，第二电商的服务合同也还没签，没签的话我觉得还是有协商的空间的。如果已经签了钱已经付了，那一般在审判实践中法院都是支持的，他认为这就是居间服务费，法院会支持销售方的观点。
何曼丽律师认为，在所购买的住宅还没解除抵押时，甘先生可以以开发商未履行告知义务为由提出退房，但目前甘先生所购买的住宅已经解除抵押，甘先生就不能再以该住宅曾经被抵押为由申请退房了。
北京盈科（温州）律师事务所高级合伙人 何曼丽律师：购房户在向开发商购买商品房的时候，他是有知情权的。事先不说只能说他不够诚信，对他的商业信誉是有一定的影响，但对于双方要履行的购房合同，已经不产生实质影响了。这个事实不能阻碍你们双方继续履行住宅买卖合同。
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