时间：2023-01-01 03:56:02来源：法律常识
大唐盛世，白居易三十而立、父母之命、媒妁之言，准备结婚在长安买房。
于是白居易父母把老家房产和地产全部卖掉，凑齐首付100万，白居易又在长安银行贷款150万，还贷30年利息150万，总共花250万在长安郊区买了一套期房。
白居易陶醉在新婚之喜时，突然有一天，业主微信群里说大家买的房子被法院查封了！
法院执行裁定上说房地产商虽有预售许可证，但已将预售房子抵押给长安银行。
现在房地产商跑路了，银行申请强制执行房子，白居易一下子傻眼了，找到了王凌律师。
白居易：老爹老妈这辈子积蓄和我这辈子未来三十年收入都押到这套期房上，却抵押给银行。房地产商办理了商品房预售许可证，还可以进行抵押吗？我可以免费咨询律师吗？
王凌律师：开发商取得商品房预售许可后，将在建商品房全部预售完毕。
后因资金周转困难，开发商以预售商品房范围内的土地使用权做抵押向银行办理了贷款，在法律上是可以操作的。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定，人民法院可以认定对尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物的抵押登记有效。
而依照“房随地走、地随房走”的原则，建设用地使用权被抵押的，土地上建筑物也一并抵押。
房屋预售时开发商尚未转移土地的使用权，单从这方面看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。
白居易：我们老百姓购买期房，如何防止预售期房被开发商抵押呢？
王凌律师：最有效的方法就是去房产局申请预告登记。
依据《物权法》第20条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记房屋预购人的一道保险，具有保全效力和排他效力。
因此，办理了预购登记的购房者可以向法院请求确认开发商设立抵押权的行为无效。
白居易：我很崩溃，我们怎么维权啊？？？
王凌律师：对于有效的抵押权登记，物权法规定，抵押期间抵押人转让抵押财产需经抵押权人同意。
按照物权优先于债权的一般原则，抵押权作为担保物权优于合同履行请求权，即只要银行不同意，开发商不能交房构成合同违约，除返还预付价款及利息外，还应负担房屋买卖合同约定的违约金或者双倍定金。
白居易：如果开发商跑路或者破产，我们是不是就拿不到钱了？
王凌律师：办法不是没有的，优秀的律师是需要换个角度来解决问题。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
因此，业主对商品房的购买权优先于承包人的优先受偿权和银行的抵押权。
《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39规定：取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；
对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。
按照最高院最新的规定，只要买受人支付了全部或大部分购房款，买受人的购房权就优先于银行的抵押权，而没有特意地要求买受人必须是消费者。
另外，虽然最高院的规定只说了在开发商先抵后卖的情况下，业主的购房权优先于银行的抵押权，但举轻若重，在开发商先卖后抵的情况下，业主的购房权更应当优先于银行的抵押权。
白居易：你们律师能不能帮我们老百姓免费打官司啊？我们都是受害者，而且很穷的。
王凌律师：我也穷啊！
房产律师何所营？积攒首付还房贷！
可怜安家正无房，心忧房贵愿诉讼。
