时间：2023-01-02 17:52:09来源：法律常识
您不是塞尔维亚公民，但您有兴趣在塞尔维亚购买房产吗？此外，您想知道在塞尔维亚购买房产是否可行，程序和费用是多少？
我们为您提供常见问题解答。
1) 检查贵国公民是否有资格在塞尔维亚购买房地产
您已决定在塞尔维亚投资房产？待办事项清单上的第一件事是检查贵国公民是否有权获得塞尔维亚共和国财产的所有权。
要查明这一点，您必须检查塞尔维亚共和国与您所在国家之间是否签订了双边协议，该协议规范了在另一个国家获得该国国民财产的问题。在没有这样的协议的情况下，有必要检查各国是否存在事实互惠。
已经与塞尔维亚建立互惠的国家：阿根廷、澳大利亚、奥地利、巴林、伯利兹、比利时、白俄罗斯、波斯尼亚和黑塞哥维那、巴西、英属维尔京群岛、保加利亚、英国、希腊、丹麦、多米尼加共和国、埃及、以色列、伊朗、爱尔兰、意大利、日本、亚美尼亚、南非共和国、约旦、哈萨克斯坦共和国、加拿大、中国、塞浦路斯、黎巴嫩、拉脱维亚、立陶宛、列支敦士登、卢森堡、匈牙利、马耳他、摩洛哥、墨西哥、摩尔多瓦、德国、新西兰、挪威、巴拿马、秘鲁、波兰、葡萄牙、俄罗斯联邦、罗马尼亚、美利坚合众国、新加坡、叙利亚、斯洛伐克、斯洛文尼亚、土耳其、乌兹别克斯坦、乌克兰、芬兰、法国、荷兰。克罗地亚、黑山、捷克共和国、瑞士、瑞典联邦、西班牙、阿拉伯联合酋长国、阿塞拜疆、萨尔瓦多、卡塔尔、古巴、塞内加尔、也门、格鲁吉亚。
如果答案是肯定的，您作为外国人可以在塞尔维亚购买房产，您应该进行下一步——（尽职调查）。这意味着找到合适的房产，检查房地产，与卖方就购买价格达成一致，并进入房地产买卖过程。需要注意的是《农业用地法》规定外国公民不能成为农业用地的所有者，如果您所在国家的公民无法在塞尔维亚获得财产，您可以通过在塞尔维亚设立公司来克服这一障碍。也就是说，即使一些外国人无权获得塞尔维亚财产的所有权（在缺乏互惠性的情况下），建立法人实体（即公司）没有法律障碍。
2) 确定财产并进行尽职调查
在您找到适合您的房产后，有必要对房产进行法律尽职调查。这是什么意思？除了到现场检查房产外，还需要对房产进行法律尽职调查，检查房产是否有产权负担、抵押、处置禁令等。在塞尔维亚存在从未在房地产地籍登记的房产，和未经主管当局许可建造的房产、有争议的房产等。因此，在选择房产和履行您的义务时要进行慎重的尽职调查。为避免在了解某些产权负担是否构成转易上的障碍时产生疑问或困难，您应寻求法律援助。 若您通过中介机构购买房地产，需注意根据（RS 官方公报 第 41/2018 号）禁止未通过专业考试的自然人与中介机构进行中介调解工作。
3) 起草房地产买卖协议
除了对此事的财产进行法律和事实尽职调查外，您还需要一名在房地产法领域工作的房地产 律师进行下一步——起草房地产买卖协议。一旦双方就价格、付款方式和财产转让的截止日期达成一致，律师将会起草房屋买卖合同。律师会建议对双方来说最好的解决方案，以达成协议并避免任何潜在的误解。律师还管理购买价款的转账方式，特别是当买方从外国支付购买价款时。
4) 在公证人面前宣誓
在合同各方同意所有条款后，需要在公证人面前安排房地产买卖合同的公证。 公证人所在的公证处应位于所涉财产的区域内。缔约方签署由律师起草的合同。公证人告知缔约双方与合同相关的权利和义务。根据经公证的房地产买卖合同和房地产地籍登记许可证（clausula intabulandi），买方在房地产地籍中登记为所有者。对外国人来说需要注意。如果当事人不识字或者不懂塞尔维亚语，则必须有两名证人参与起草文件的过程。他们必须达到法定年龄和能读写塞尔维亚语。且了解当事人所在国家的语言。他们不得受雇于公证人或与他或一方结婚，并且他们不得从起草文件的工作中获得任何好处。违反上述规定可视为公证违规。
5) 支付购买价款和转让房产
买方支付约定的购买价格，卖方将房地产上的财产转让给买方。房款的支付应通过将资金从买方银行账户转入卖方银行账户来支付。并且买卖双方完成了合同所规定的义务。就进行了所有权的转移。对于每笔交易的具体情况，最好咨询专业的法律援助，以找到最佳解决方案并平衡双方的立场。
6) 房地产地籍前的程序
房地产买卖合同公证后，需要在塞尔维亚共和国财产所有权的中央、公共和唯一登记簿中登记买方的所有权。共和国 大地测量局在全国设有房地产地籍部门，是唯一的房地产所有权登记主管机构。与以往买方必须亲自向房地产地籍登记处提交不动产所有权登记申请的程序不同，现在简化了程序。
购买合同签订后，并在获得卖方登记房地产所有权（clausula intabulandi）的许可后，公证人正式将购买协议和其他必要文件发送至房地产地籍登记处，以进行所有权登记。
7) 税收和公共开支
在签订和公证合同后，程序已经完成，但您必须注意房地产买卖程序附带的一些其他活动。
在塞尔维亚购买房产时，您将被收取绝对权利转让税。在房地产买卖协议的公证期间，填写转让绝对权利税的纳税申报表。公证人有义务在协议公证之日起24小时内将上述填妥的纳税申报表送交主管税务机关。
根据《财产税法》，纳税人是卖方，是将其所有权转让给买方的人。但在实践中，合同会约定买受人在绝对权利转让时缴纳税款。
如果规定的价格不低于房地产的市场价值，则确定绝对权利转让税的计税基础是房地产的规定购买价格。另一方面，如果主管税务机关认为规定的购买价格低于房地产市场价值的，主管税务机关有自提交纳税申报之日起60日的时限进行评估。确定税基将是房地产的市场价值。税率为规定购买价格的2.5%，即合同标的房地产的市场价值。除了只缴纳一次的绝对权利转让税外，在购买每一处房产的过程中，您还应该牢记房产税。除了提交绝对权利转让税的纳税申报表外，财产税的纳税申报表由公证人提交。财产税是根据年度决定确定的，并且每季度支付一次。确定财产税的计税基础是房地产的价值，由主管税务机关估计。价值高达 1000 万第纳尔的不动产税率为 0.4%，而更有价值的不动产则上调。为了完成作为外国人在塞尔维亚购买房产的整个程序，还需要在主管公司（例如，电力、供水等）更改账户持有人。
在塞尔维亚购买公寓或购买待售房屋需要哪些文件？
自然人需要提供买卖双方的个人文件。外国自然人需要提交护照，而外国法人实体需要提交外国主管商业登记机构的摘录，该摘录必须经过适当的合法化或加盖海牙认证（除非由主管当局签发与塞尔维亚缔结了关于废除合法化需要的双边协议的国家）。除了这些文件必须经过适当的国际合法化之外，还必须由法庭翻译人员将其翻译成塞尔维亚语，以便在塞尔维亚共和国当局面前使用。
此外，卖方应告知其是否已婚，并提供证据证明其出售的财产是否属于单独或共同财产。买方应告知是否已婚，以确定他所购买的房地产是属于他的独立财产还是共有财产。如果他已婚，他应该从缔结婚姻的国家获得结婚证书。如果婚姻是在外国缔结的，结婚证书也必须经过国际认证和翻译。
（本文编写依据为塞尔维亚相关法律。如有疑问请关注公众号“塞尔维亚房产”联系我们）
