时间：2023-01-03 16:42:59来源：法律常识
#普法行动#小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，无法办理产权登记，即便有产权证也是由乡政府或村政府颁发，所以也有人称之为乡产权房。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，因此在房屋买卖过程中或是之后的居住使用过程中也不受法律保护，一旦出现问题，维权更是一大难题。
今天走进演播室寻求帮助的是王女士，为养老决定在北京周边购买新房，谁知竟发现自己购买的是一套小产权房。开发商玩文字游戏，退尾款一拖再拖，生怕错过诉讼时效的王女士，急寻律师帮忙。她能顺利结回全部房款吗？BRTV科教频道14：00首播节目《律师帮帮忙》中，付小飞律师将从房产的根源到诉讼时效，逐一为王女士作出详细的分析，帮她维护自己的权益。
案件回顾
忙碌了半辈子，已经到了退休年纪的王女士，只想远离城市的喧嚣，找一处青山绿水的地方购置一套养老房，安享晚年生活。
2018年12月，王女士从网上看到河北霸州有一处楼盘正在销售。浏览了开发商的宣传广告，感觉这套花园环绕、交通便利、房价便宜的房子，好似为自己量身定做的一般，王女士十分心动。于是便联系到开发商的销售人员，在对方的带领下实地参观了该房产项目。
参观过后更加满意的王女士，于2018年12月与开发商签订了购房合同，购买了一套90多平米的楼房。并按照合同约定交齐了首付款16万元。时间转眼来到了次年5月，准备继续缴纳后期房款的王女士发现，该楼盘迟迟没有动工。这让王女士产生了疑虑，经过一再追问，开发商终于承认，楼盘是小产权房。这让王女士和很多业主，都表示非常气愤。
翻看当初签订的购房合同，王女士发现，合同中并没有标注该房产是小产权房，而是将房产性质写成永久不动产。王女士感到自己被欺骗了，立即向开发商提出退房、退款的要求。
开发商对于王女士的要求，爽快的答应了，同时与王女士签订了一份退房协议。眼见到了开发商承诺的退款时间，王女士依旧没有收到自己支付的16万元的全额退款。但在这期间，开发商一直陆陆续续的在给王女士还款，目前据王女士所说，自家的购房款还差3.5万元未退回。
面对迟迟未能退回的尾款，王女士觉得不要吧，实在是心有不甘，要吧，的确不知该如何入手。让王女士担心的还有一件事，她与开发商在2019年签订协议，如今已经过去两年多的时间，如果自己想通过诉讼的方式解决问题，是否已经超过诉讼时效了呢？带着诸多疑问，让我们看看律师如何解答。
律师支招：
付小飞律师表示，本案中王女士持有的宣传图册和其他宣传资料，都可以作为合同中的一部分，如果后期与宣传不符，是可以进行主张权利的。在王女士提供的销售合同当中，对于房屋产权的性质写的是永久不动产，对于该权限的约定违背了国家规定的50年或70年上位法，一般人会认为永久不动产就是我们常说的大产权房，这种宣传有混淆概念的意思，涉嫌存在欺诈消费者的行为。对于房屋买卖的欺诈问题，一般只是退还本金加利息，并不像普通消费那样存在“退一赔三”的情况。
在看过王女士与开发商签订的合同后，付小飞律师表示，合同中对于违约责任的约定，甲方逾期交房60天内按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。如今，甲方没有履行合同对房屋进行建设，因此，构成根本性违约，属于合同目的无法实现，王女士可以解除合同，并对自己的损失要求开发商给予相应的赔偿。除此之外，付小飞律师还发现，在合同中约定，一旦在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的依法向霸州人民法院提起诉讼，也就是说王女士若想通过诉讼的方式解决，需要到霸州起诉开发商。
对于违约金，付小飞律师认为，如果以房屋总价款的20%作为约定的违约金，在购房周期年限较长的情况下，法官在考虑产生的实际损失下，可能会支持总房款20%的违约金比例。目前，王女士并没有产生特别大的实际损失，基于公平的原则，法院会对违约金的标准进行重新认定。
付小飞律师表示，王女士在发现购置的房产是小产权房后，与开发商签订了一份退款协议书，该协议书中仅约定在2019年8月5日之前退还王女士支付的16万元首付款，但并没有对利息进行约定。这样的情况下，王女士无法主张2019年8月5日之前的利息，仅仅可以对约定之后产生的利息进行主张。
对于王女士担心的诉讼时效问题，付小飞律师表示，根据《中华人民共和国民法总则》第188条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的按照其法律规定。王女士与开发商签订的协议中明确规定，在2019年8月15日之前付清首付款，目前依旧在诉讼时效之内，王女士可以提起诉讼向开发商追讨首付款。另外需要提示的是，权利人也就是王女士，三年之内一直在主张权利，并有一定的证据可以证明，因此诉讼时效没有间断。
最后，付小飞律师表示，根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。也就是说，如果发现购买的是小产权房，自己的合法权益是无法保障的。因此，要保留好宣传资料，对于销售人员的口头宣传，条件允许的情况下可以录音、录像。一旦发生纠纷，这便是一个充足的证据链，消费者可以拨打12315进行投诉或者到相关的主管部门进行反映，主管部门会给予相应的行政处罚。
付小飞律师建议王女士，应积极与开发商进行沟通，如果实在谈不下去的情况下，抓紧时间按照合同约定，到霸州人民法院提起诉讼。
就在我们节目播出前，栏目组编导收到了王女士的好消息，在和对方多次协商后，王女士已经拿回了剩余的3.5万元房款。
希望在栏目合作律师的专业指导下，有更多的当事人以法律为武器，维护自己的合法权益。
