时间：2023-01-04 10:47:53来源：法律常识
殷晴（化名）和母亲都是上海户籍，眼看着母亲年纪大了，殷晴打算在母亲家附近买一套房，方便照顾。不料，网签合同后15分钟，中介突然告诉她们，“你母亲限购了”。
“这明显是中介失职。中介怪我没说清楚情况，坚持要收3万元中介费。”面对僵局，殷晴束手无策。
作为购房人，殷晴一家买房前是否应该清楚自己有无购房资格？作为专业人士的中介工作人员，是否应该提前审核并发现殷晴母亲的购房资格问题？违反限购政策的合同属于无效合同吗？
买家按要求提供所有材料
为方便照顾母亲，殷晴委托元亿地产寻找合适的二手房。不久，她看中了位于闵行区汇延路上的一处房产。今年10月25日，在元亿地产永泰店，三方签订《房屋买卖居间协议》，房屋总价188万元，意向金2万元。殷晴当天转账2万元意向金给房东。
11月7日，在元亿地产总部网签，买卖双方签订《房地产买卖合同》，约定首付款94万元（包含尾款2万元，定金2万元）当日支付。剩余94万元房款由殷晴向银行贷款。随即，殷晴转账给房东92万元。
万万没想到，网签15分钟后，中介工作人员万强（化名）突然告诉殷晴一家，上海户口、丧偶、名下有一套房的殷晴母亲限购了，买不了房。“这明显是中介失职。我的首付款和定金94万元已经转账给房东，房东的房产证押在中介手中，中介怪我没说清楚情况，坚持要收中介费3万元。”
殷晴翻出微信聊天记录，证实网签之前已经向万强询问需要带什么证明材料，并按照他的要求，提供了所有资料，毫无隐瞒。
殷晴委屈地说：“网签前，我跟万强明确说了，房产证要写上母亲、我、我丈夫3人的名字。因为，我的母亲出首付款94万元，占比50%，我还房贷，占比48%，我丈夫占比2%，所以都要有名字。”
如今，面对僵局，殷晴束手无策。
中介买家想少给中介费
为进一步核实情况，11月12日，记者来到位于浦东新区海阳路681弄的元亿地产总部。元亿地产总经理助理沈女士拨通了负责这单交易的区域董事董女士的电话。
董女士：她那个时候没说她妈妈，没说丧偶，也没说任何东西。签订居间协议时，就她和她老公两个人过来的，她妈妈不在，根本不是她妈妈签字。签买卖合同的时候说要写上妈妈的名字，以这个为理由少给中介费。
记者：得知她妈妈的名字要上产证之后，有没有问清楚她有没有限购？
董女士：业务员签的合同。签了合同之后才说是丧偶的。正常客户买房都问业务员一下，我这种情况算不算限购。
记者：买房者不问的话，业务员也不问了，是吗？
董女士：签订居间协议时，是两个人，签合同时要加名字或者去名字都可以，我们应该配合她，这是我们的义务。但她以此为理由不付佣金、不买这套房子、不谈任何违约，那你说怎么弄？
记者：您猜测她的目的是折佣？您有证据证明是买房人责任吗？
董女士：你让她证明是我的责任。
记者：签订居间协议时，有规定所有上产证的人都要到现场吗？
董女士：你签订居间协议你不到场，干嘛呢？
记者：这是必须的吗？是上海市统一要求的吗？
董女士：上海市是没这个要求。那她把限购的人都拉来买房子，请问怨谁呢？
记者：签买卖合同时，她妈妈到场签字了，对吗？
董女士：所以买卖合同上发生限购。
记者：她妈妈的名字是怎么上的买卖合同？签名之前为什么没有审查一下她妈妈的购房资格？
董女士：她带个人来签合同，我们跟她说了“上海人单身可以买一套，结婚可以买两套”，她也没有任何异议，你让我怎么问？难道一定要点到“你离婚了吗？你丧偶了吗？”这是不礼貌的。
记者：你可以让她妈妈出示结婚证、户口本、产调证明，这些你让她出示了吗？
董女士：正是让她出示了才发现她限购了，但这时候合同已经签完了。
记者：你应当在签合同之前让她出示。
董女士：她故意隐瞒情况要讹中介费。
记者：中介费你们协商。如果中介费协商好之后应该做什么？
董女士：取消这份合同，重新签合同，去掉她母亲名字。
最后，元亿地产总经理助理沈女士告诉记者，一般遇到这种情况，都会走法律程序，到法院起诉讨要中介费。
【律师说法】
双方均存在一定责任
买家和中介各执一词，难分难解。买家没有提前说明母亲的情况，中介在网签之前调查存在疏漏，共同造成了买卖合同违反限购政策。由此引发的合同纠纷，律师是怎么看待的？
Q1 这份合同是否无效？
上海融孚律师事务所合伙人杨维江律师认为，评价合同无效是一件非常谨慎的事情，只有违反了法律、法规的强制性规定，合同才会被认定为无效，上海的限购政策并不属于此范围。
北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师表示，房屋买卖合同是否有效，应当以签约各方是否为真实意思表示以及是否存在违反合同法相关规定（第五十二条）为标准进行判断，并不仅仅因为违反限购政策而无效。
Q2 谁的责任更大一些？
杨维江律师认为双方都有责任。他解释，购房者作为交易的当事人，本身应当对交易政策持高度关心的态度，法律不保护对自身权利漠视的人。当然，中介作为专业的促成交易的机构，也有义务向购房者释明政策，否则应当在居间合同项下承担违约责任。
葛志浩律师认为，中介方以及卖方均没有谨慎地核实买方购房的资格，那么由此导致合同无法有效履行的，各方均存在一定责任。他进一步指出，在类似的事件中，中介机构应当审慎对待其居间行为，包括对当事人是否符合限购政策要求进行必要的核查等，若由于中介机构人员的工作失误导致居间合同事实上无法履行的，其收取中介费的主张可能没有充分依据。
首先，房地产买卖行为受限于住房限购政策的限制，虽然这一政策属于抽象行政行为，只对具体的购房消费者产生约束力，但是由于该政策的存在，可能导致消费者即便签订了合法合同，但无法获得产权登记的法律效果，因此，对限购资格的审核，在签订房屋买卖合同期间属于较为重要的环节。
其次，作为专业的居间方，房屋中介有义务协助相关当事人完成有效的房屋买卖，其中就包括告知当事人相关政策要求，以及协助当事人对相关限购资格予以必要的核查，若由于工作上的失误或疏忽，未能就这些基本情况予以厘清，则其对交易无法进行的结果应负有一定责任。
Q3 定金是否需要退还？
至于定金，葛志浩律师提醒，应当根据定金支付的时间进行具体判断，若该笔定金支付于合同签订之前，则属于预约定金，该定金在签署了正式的购房合同后往往转为合同首付款的一部分，因此不存在退还的情形，合同若出现违约，可按违约责任履行；但如定金属于正式购房合同约定一部分，则在合同履行发生违约情形时，守约方可根据定金罚则主张权利。但在这个案例中，各方均存在一定责任，在此基础上，可由各方就合同的变更或解除进行协商解决。
声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。
来源： 周到