时间：2023-01-08 13:09:02来源：法律常识
文|牛朴玄
编辑|王琰
案情简介
王女士于2010年和李某签订房屋买卖合同，李某明确说明该房屋可以迁入户口，并承诺将该学区房过户给王女士。王女士为孩子上学购入房屋，但是2018年却发现，卖的房子的旧主人李某居然没有迁出去，户口登记机关告诉她办不了户口迁入。为了迁户口买的房子，现在户口却迁不了？
万般无奈之下，王女士选择法律手段维护自己的权益，提起诉讼，要求李某按照合同约定履行合同——迁出户口。然而，法院的意见却是，只能请求对方承担违约责任，强制迁出户口的诉讼请求是不可能被支持的。
法律分析
本案面临的问题是是否超过诉讼时效？迁出户口诉讼请求能否被支持？迁出户口请求不能被支持，权益如何救济？
（一）诉讼时效问题
民事诉讼时效是指权利人经过法定期限不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权便归于消灭的制度。也就是说，权利人一旦超过诉讼时效提起诉讼，且对方援用诉讼时效抗辩，权利人会面临败诉风险。
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。一般最长保护期限是20年，自权利收受到损害之日计算。
本案中，迁出户口是王女士2010年签订房屋买卖合同的主要合同目的。2018年王女士发现旧房主李某没有按合同约定将户口迁出，严重损害其合法权益。
2018年王女士欲提起诉讼维护权益，虽距离合同履行已经超过8年，但提起诉讼在知道权利受损害之日起三年内，而且未超过20年的最长保护期。因此，王女士提起诉讼仍在诉讼时效保护范围之内，
（二）迁出户口诉讼请求
迁出户口属于公安机关的行政行为，不属于平等主体之间的民事法律行为。
实践中，法院审判观点认为：房屋买卖合同纠纷中，房屋买卖合同履行过程中，买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在房屋买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，均不属于民事案件的受理范围。因此，本案王女士迁出户口的诉讼请求不能得到法院支持。
（三）权益救济
房屋买卖合同约定卖方迁出户口义务，其未按约履行的，买受人有两种救济方式：1、请求解除房屋买卖合同，返还购房款及利息，并要求承担违约责任；2、房屋合同继续履行，要求出卖人承担违约责任。
法律规定，解除合同有三种：协商解除、约定解除和法定解除。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，法定解除事由有五种：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
法定解除合同必须经过法院诉讼，而且解除权行使期限自知道或者应当知道解除事由之日起1年内行使。
本案中由于旧房主李某的迟延履行致使不能实现合同目的，符合法定解除的条件。王女士对于权利受损害，可以请求解除房屋买卖合同。但对其而言，可能成本太大。几点原因考虑：
（1）解除合同的法律后果是恢复原状。本案解除房屋买卖合同，需李某返还全部购房款及利息。如果李某经济能力有限，返还购房款及利息可能比较困难。
（2）房屋作为不动产需要考虑市场价值。2018年房屋市场价格明显高于2010年，解除合同，明显不利于王女士。
（3）变更过户登记麻烦。如果所涉房屋已经过户至王女士家名下，解除合同后还需要变更过户至李某家名下。
违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。
《中华人民共和民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，房屋买卖合同中明确约定出卖人迁出户口义务。现如今，出卖人李某不履行合同义务，王女士有权要求其承担违约责任，如承担违约金，或者要求损害赔偿等，而且可以获得法院支持。
新邦律师说
户口迁出属于国家行政管理的范畴，不属于法院受理范围。虽买卖双方在买卖合同中明确约定卖方迁出户口义务，一旦双方因迁出户口产生争议，买受人至法院诉请判决迁出户口，法院不会强制判决迁出户口，而只能按合同约定要求对方承担违约责任，比如违约金。
新邦律师特别提醒以获取所涉房屋户籍为目的购买房屋的朋友，即使在合同中明确约定出卖人迁出户口义务条款，也很难保障合同目的实现。签订房屋买卖合同时明确该条款，只能更小减少风险，不能完全避免风险。此外，买受人为进一步保障权利实现，签订合同时可以约定户口迁入之后支付全部价款，或者将户口迁出这一义务约定法定范围内较高的违约金。
