时间：2023-01-13 18:04:37来源：法律常识
新海南客户端、南海网、南国都市报3月23日消息（记者 陈栋）海口紫园小区地下停车位涨至650元/月一事，经新海南客户端、南海网、南国都市报报道后，引发市民关注。海口美舍嘉苑小区业主也向记者反映他们小区的苦恼。据介绍，美舍嘉苑小区已经交房一年，地下停车库虽有两层，但“只售不租”。地上车位紧张，而地下车位却被闲置，眼见空闲的地下车位落满了灰，美舍嘉苑小区的业主是又气又恼。
海口美舍嘉苑小区负二层地下停车库。
美舍嘉苑小区业主：地下车位空着也不租给业主使用
据美舍嘉苑小区业主肖先生介绍，小区大概一年前交房，如今他已入住半年之久。他所在的美舍嘉苑北区大约有400户业主，地上停车位仅有30个左右。肖先生说，目前小区的入住率已经在60%以上，业主对于停车位的需求很大，地上车位不够，有的甚至停在消防通道上。“地下车位目前空置率在50%以上，我们向物业申请租赁地下停车位，被告知‘只售不租’，且未购买车位的业主车辆禁止进入地下车库。”肖先生说，买房的时候花去了所有的积蓄，现在手头并不宽裕，希望开发商不要一刀切，可以将空闲的车位租赁给小区业主使用，但迟迟得不到回复。
海口美舍嘉苑小区负二层地下停车库。
无奈之下，很多业主向海口市政府12345热线投诉此事。美兰区蓝天街道办给业主答复称，经核实，美舍嘉苑小区地下停车位非政府回购范围，地下室车位属专有部分，产权归开发单位所有。根据物权法相关规定，开发单位对专有部分享有处分的权利，停车位出售或租赁，全由开发商自主决定。目前开发商正面向本小区住户进行地下车位销售，对已销售的地下停车位，停车位所有权为车位购买人所有，为其专用；未销售的车位何时出租，待开发商高层研究决定后通知业主车位出租事宜，开发商未能给出具体时限。
“只售不租”确实存在 辖区街道有权进行执法和处罚
23日下午，记者来到美舍嘉苑小区地下车库，相比紧张的地上停车位，小区负一层停车场明显宽裕很多，还有很多空闲的停车位。而当记者来到负二层时发现，该层停车场零星地停着几辆车，有的停车位上落满了厚厚的灰，看不出有车辆停放的痕迹，业主直言“很多停车位建好后就没停过车”。针对业主反映没有购买车位进不了地下停车库以及小区停车位“只售不租”的情况，记者向小区物业工作人员核实，其表示“目前确实是这样”，但具体情况还需要找开发商了解。
随后，记者联系到美舍嘉苑小区开发商海南晋发置业有限公司的工作人员。据该工作人员介绍，美舍嘉苑小区南区有地下停车位204个、北区413个，目前已经出售约370个停车位，仅北区有三四十个地上停车位，南区基本将车辆停在消防通道等地方。
对于业主投诉的“只售不租”的情况，该工作人员称，目前小区地下停车位确实只出售，“租的方案还没有商量出来”。该工作人员表示，之前将业主的情况给领导反映过，但考虑到每个月都陆续有业主来买车位，若正在出租的车位被购买者看上就没有办法解决，领导正在研究怎么处理。
如今，美舍嘉苑小区已交房一年多时间，小区业主回家停车难，开发商宁愿让车位空着也不愿出租给业主，究竟是租赁方案没想出来，还是搪塞记者的借口呢？记者追问租赁方案究竟是否在研究，研究到哪个阶段，什么时候能够公布，该工作人员表示请示领导后答复，此后记者再次联系时该工作人员已关机。
美兰区蓝天街道办的工作人员吴先生告诉记者，之前接到过美舍嘉苑小区业主投诉“只售不租”，他们调查后发现之前有过出租但已暂停，目前存在“只售不租”的情况，他们已经协调城管部门介入。据了解，根据《海南经济特区物业管理条例》 第五十条规定，建设单位不得只出售而不出租车位、车库；第六十六条规定建设单位违反本条例第五十条第四款的规定，只出售而不出租车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正，处5万元以上10万元以下的处罚。目前，物业日常监管与投诉处理已下放各镇街，辖区街道根据《海口市人民政府办公室关于印发海口市镇（街道）综合行政执法事项清单目录（试运行）的通知》及《海南经济特区物业管理条例》第五十条、第六十六条，可对建设单位进行执法和处罚。
律师专业解读产权车位租赁纠纷
海口紫园小区地下停车位涨至650元/月一事经报道后，记者收到很多市民的投诉。针对市民反馈的问题，记者专门采访了海南先国律师事务所陈虹律师，就其中一些市民关注的问题进行专业解读。
1.在民法典中,对于小区开发商的产权车位是如何规定的？为何小区的产权车位，开发商想租就租，想卖就卖。他们产权车位的合法性来自哪里？开发商拥有产权后，出售或者租赁，法律上有怎样的规定？
陈虹律师：首先，根据《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则，具有独立产权证且属于小区开发商所有的车位，开发商有权自行或委托物业公司出售或出租车位。
其次，关于开发商产权车位的合法性问题，主要是小区规划图、规划要点是否规划了地下停车位属于开发商保留的产权；还有业主与开发商签订的《购房合同》中是否明确约定了地下停车位是不计入公摊的，地下停车位的占有、使用、收益和处分四项权利是否归开发商所有。如果都有且车位能够办理产权登记的话，那么是符合《民法典》第二百七十五条第一款规定的。
最后，《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”以及《海南经济特区物业管理条例》第五十五条规定：“物业管理区域内的车位（车库），应当首先满足业主、物业使用人的需要。
车位（车库）数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或者受赠一个车位（车库）。空余车位（车库）可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人，但业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。
建设单位不得只出售而不出租车位（车库）。建设单位应当公开物业管理区域内尚未出售、附赠或者出租的车位（车库），业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
建设单位或者业主不得将车位（车库）出售或者转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位（车库）的，不动产登记部门不得办理登记、过户手续。”
由此可见，小区车位应当首先满足业主、物业使用人的需要，有空余的才能临时租给业主、物业使用人以外的第三方；如果车位数量等于或少于房屋套数，那么每套房屋只能购买一个车位；开发商不得只售不租车位；开发商不得将车位出售、转让给业主以外的其他人。
2. 目前针对开发商产权的停车位租金的价格，开发商称根据规定是属于市场调节，不受政府定价限制，但海口目前很多小区出现650元/月、430元/月，是原来业主210元/月的几倍，这种做法是否合理？
陈虹律师：首先，要区分“车辆停放服务费”和“车位租金”的区别，根据《海南省车辆停放服务收费管理办法》（琼价费管〔2017〕158号）第六条规定，对于“未具备业主与物业（停车）服务企业协商议价条件的居民住宅小区配套的停车设施”，车辆停放服务费实施的是政府定价。故对于业主共有产权的车位，因为所有权属于全体业主，物业公司收取的只是车辆停放服务费。但对于开发商产权车位，由于产权属于开发商，开发商通过出租车位收取的是租金，租金不存在政府定价。
其次，尽管租金由市场调节，但根据《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”可见，小区的车位具有保障业主民生的社会属性，开发商在确定车位租金时，不仅要考虑车位的建设成本、经营成本、管理利润等自身因素，还要兼顾业主的经济承受能力、周边同类物业的租金水平等社会因素，不能随意上涨车位租金，否则不合理。
最后，《国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、交通运输部关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》（发改价格〔2015〕2975号）第四条第（八）项明确规定了，“ 健全市场价格行为规则。要加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，合理引导经营者价格行为，维护市场正常价格秩序。”基于小区业主和开发商地位的不对等性，建议政府部门加强车位租金市场行为监管。
3. 小区的业主在与开发商博弈的过程中，是属于相对于弱势的一方，开发商通过关闭地库、给地下停车位上锁的方式，促使业主购买车位或者以他们单方面上涨的价格进行租赁，目前遇到这些问题时，小区的业主该如何维护自己的合法权益？
陈虹律师：首先，小区业主可以先确定地下车位是否属于开发商产权，如果不属于的话，开发商没有权利通过“关闭地库、给地下停车位上锁”等方式限制业主使用停车位。其次，就算属于开发商产权车位，也应当先满足业主的需要，开发商不得单方面上涨车位租金。业主可以与开发商进行协商定价，或向政府部门（如街道办、居委会、发改委、住建局等）反映情况，由政府部门介入协调处理。
再次，根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条、第五十六条规定，业主可以督促、要求物业公司公示车位出售、出租情况，限制和清理外来车辆，优先满足本小区业主的停车需求。从而避免车位紧张，改善供求矛盾。
最后，由于业主个人和开发商在地位上的不对等性、物业公司大多由开发商前期选聘等，建议小区业主成立业主委员会，业主委员有权代表业主重新选聘物业公司、与开发商沟通协调、乃至提起诉讼等，能更好地维护业主的合法权益。
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