集体土地使用权转让，集体土地使用权内容解析图

北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您解析集体土地使用权的相关问题：

哪类土地上存在集体土地使用权？

有耕地，比如集体土地上耕地。有建设用地，包括宅基地等等农业用地。还有一些特殊属性的与农业相关的问题，比如养殖用地、畜牧用地、种植用地。因为不同的规划所产生的用地性质不同，如草地、森林，因为性质其实都属于农业地的范围之内，但是所呈现的方式不一样。还有的如某些村集体所用的荒地，还有一些未利用地，这都是集体所有权。集体土地所有权向下的使用权所呈现的方式，或者说所呈现的样子。

哪些土地权利属于集体土地使用权？

第一个是建设用地使用权，包括宅基地、集体建设用地、集体上的工业用地都属于建设用地的序列范围之内。

第二个是承包经营权，前面是个建设用地使用权，后一个叫承包经营权，承包经营权往往就在耕地、草地、林地等。上面所体现的往往是基本农田后的农用地，上面所体现的这种使用权性质。

第三个是租赁性质，租赁的建设用地，或者说租赁的具有承包经营权的土地。咱们刚才从前三个方面向大家展示一下，土地从所有权和使用权的性质上所呈现出来的样子上，以及所赋予权力属性上来解释了这个问题。

哪些方式可以取得集体土地使用权？

从前三个方面向大家展示一下，土地从所有权和使用权的性质所呈现出来的样子，以及所赋予权力属性上作出了说明。第四点我们来说明一下是怎么取得的。

第一种集体建设用地，是划拨性质的取得。有的是无偿划拨性的取得，当时集体建设用地用于乡镇企业、乡办企业的时候，它所取得的土地往往是不需要花钱的。所以进行转让的时候，或者说没进行转让，只是一次性买断的时候，土地证上标注的性质还是划拨；

第二种是转让，将集体建设用地使用权进行一次性转让，包括现在所鼓励的土地承包经营权进行流转。这都是一次性产生的一种买卖、转让的行为；

第三种就是将集体建设用地使用权和上面的附着物、厂房进行一次性买断，这在实务当中是非常多的。当占用集体建设用地使用权，并且进行企业的生产经营，后来由第三方进行一次性买断时，买到的不单单是地上附着物，还买到了土地的使用权；

第四种就是租赁，一次性租了多少年这块土地的使用权。但是租赁在我们国家还属于债权范围，不属于物权范围；

第五种就是一开始的原始取得。原始取得这种情况现在来讲的话是比较少的，非常少见的。原始取得就是一块集体建设用地，或者是由耕地转为建设用地以后就进行首次取得的。这种方式在实务当中见的确实少。

土地使用权转让的的几种特殊情况

第一，招商引资。招商引资来了以后，如果在招商引资合同当中出现了土地一次性转让、买断的话，这个时候就属于土地也交付给你了，只不过没办相应的过户登记，没办相应的公证措施，但是已经做了招商引资。作为有职权的政府职能部门已经将土地转让给你，这个也是可以参照土地使用权补偿的。

第二个，就是政府允诺。比如政府允诺可以怎么怎么样，对于土地作出了相应的承诺，那么这对土地使用权也是可以补偿的。

第三个，大范围的在全市政府管辖范围之内的直接允许，或者鼓励一些特色产业的发展。有些地方石材产业搞的不错，鼓励在全市范围内占有什么样的土地，进行大范围的发展这个产业，这在90年代来讲是不奇怪的。哪个地方都有主导产业，如果是政府或者说政府职能部门发了相关的文件，允许进行土地使用权转让、买卖、占有使用并且取得相关的收益，发展当地的特色产业，或者说支柱产业，这些也是允许的。