时间：2023-01-14 17:40:13来源：法律常识
1运筹帷幄
2014年秋，秋风秋雨愁煞人，中国经济已出现下行之势，民间借款纠纷逐步增多，律师们为此忙碌起来。
张律师清楚地记得：2014年11月，张律师接到委托人的电话，说有急事需要与我商量。待张律师赶到，经询问和仔细阅读案卷资料，情况是这样：委托人有一笔4000万元的款项提供给了借款人，该借款人为重庆某公司股东，借款人公司在重庆的区县做了一些房地产业务，销售很不错，掘到第一桶金；于是，几个股东一合计，准备把成功模式复制到贵州，并拟在贵州的某县城做一个集旅游地产、养老地产与一体的大楼盘。其雄心可嘉，却力有不逮。该项目占地近700亩，总建筑面积142万方，其中住宅120万方，综合商业22万方，含购物、餐饮、娱乐、美食、电影、大型百货、超市等，但公司自有资金严重不足，于是开始向民间进行借贷。该笔借款为公司股东个人借款，资金却用于了该项目。目前，该项目陷入了资金困境，已无力还本付息几个月。张律师仔细查阅合同，还好，除了借款合同外，还有若干公司和自然人对该笔借款提供了连带责任保证，且贵州的该项目公司还提供了60多亩土地使用权的作为该笔借款的抵押物，并办理了抵押登记。
了解后，情况还不是太糟糕，但抵押物一经拍卖，可能大大贬值，不足以偿还全部借款；另外若通过诉讼，估计诉讼就要一年半载，再进入执行拍卖，拍卖后资产又不足，还需继续想办法，因此该案不能仓促起诉，必须进行整体筹划。但这事不应难倒律师，特别是资深律师，“沧海横流，方显英雄本色”，张律师静下心来，分析出有利的几点：
根据张律师的分析：本案的担保人（公司和自然人）多达十个，似乎回款高枕无忧；其实却不然，因为在高达几千万的债务面前，这些担保人自身的资产根本不足以偿债，并且不排除他们还为其他债权人进行了担保。因此，在借贷关系中，保证人担保并不是最优选择。而抵押物则不同，债权人对抵押物有法定的优先受偿权，只要抵押物足值，债权人若作为第一顺序的抵押权人，债权基本无忧。本案尽管有抵押物，但不足值，而且在经济总体下行，重庆老板纷纷在贵州沉戈折戟的情况下，该土地使用权极有可能拍卖不出去。鉴于抵押物不足值，当务之急，是要求债务人或担保人增加抵押物。
尽管债务人目前较为配合，但现在要要求其增加抵押物，难度较大，故决定：先做诉前财产保全，保全后争取与对方谈判，一方面争取对方增加抵押物，另一方面争取其配合办理具有强制执行效力的公证，以越过诉讼程序，直接进入执行。张律师团队迅速起草了要求保全债务人及连带保证人4500万元资产的诉前财产保全申请，寻找了愿意为委托人提供保全担保的担保公司，法院依法冻结到被申请人的一套别墅和部分银行账户，可惜，银行账户几乎没什么钱。
但是，这一招敲山震虎起到了奇效。被保全后，债务人即要求与委托人见面商谈。于是，张律师与客户驱车七小时，奔赴贵州某县。真是无巧不成书，在入住宾馆时，恰好有从重庆过去的小额贷款公司的催债人员正在商量，听到他们忧心忡忡地谈到债务人已深陷债务泥潭，已无法还款。张律心中窃笑：“同是天涯沦落人，相逢何必曾相识”，但出于职业习惯，张律没有与他们打招呼，一笑而过。
第二天，早上。
张律师他们来到项目公司的销售现场，对债务人的资产进行现场摸底。张律到了现场，对该项目的大手笔不得不感到震惊：富丽堂皇的售楼部，后面是几十栋将要封顶的高楼，我的第一印象：这应该是重庆的龙湖地产或金科地产开发的楼盘，不应该是小开发商开发的楼盘呀！看来，大大超出自己的资金实力进行房地产开发，是这家公司陷入困境的重要原因之一；现在必须加快进度，否则，若债权人蜂拥而至，纷纷起诉，委托人的债权实现不仅遥遥无期，而且可能大打折扣。事危矣！
在第二天与债务人的面谈中，张律师他们还是不动声色，幸好，债务人比较配合，表达了对不能按期还款的歉意，谈了他们目前面临的巨大困难（债权人已纷纷找上门来催债，且金额巨大），谈了他们的远期宏伟蓝图，谈了他们的融资计划（前面也曾给我们的委托人谈了好几次宏大的融资机会，结果证明均化为了泡影），希望债权人给予他们起死回生的机会。趁此机会，张律师表示：愿意给予他们时间，但债务人必须给予我们的客户信心，方法就是增加抵押物，且主债务人和作为担保人的项目公司必须到重庆市公证处去办理具有强制执行效力的公证。
从上午谈到中午，债务人答应了张律师他们的要求。
这种谈判，很体现律师水平，一方面，律师不能咄咄逼人，应对债务人的境遇表示发出内心的理解与同情，不能过多指责债务人。因为，中国人的传统是“欠债还钱，天经地义”，对不能按期还款，债务人是心有愧疚的，欠债不还毕竟不是债务人的本意；另一方面，也要体现债权人的合理担心和适当施压，若其不配合，诉前保全期只有30天，30天一过，债权人必须起诉，否则，保全就要解封，而一旦诉讼，极有可能引起其他债权人的恐慌，引起连锁诉讼，这对债务人是雪上加霜，很可能把比马大不了多少的骆驼压垮。因此，在这种谈判中，律师应当不急不躁、刚柔相济。本次谈判，债务人对张律师没有任何反感，双方达成一致意见。
3亡羊补牢
债务人最终同意再增加104套已取得预售许可，即将完工的住宅作为抵押物。
兵贵神速，事不宜迟，在张律师的要求下，当天下午，双方就到房屋产权交易所办理抵押登记。该县虽小，办事效率还不错；当天就拿到了他项权证。然后，双方约好，回重庆后即办理具有强制执行效力的《还款协议书》的公证。一回重庆，张律师连夜加班，把还款协议书、作为担保人的项目公司同意办理强制执行公证的股东会决议等法律文书全部起草好。
两天之后。
张律师陪同双方来到重庆市公证处。由于部分担保人不愿做此公证，但由于主债务人及最有资产的项目公司同意做公证，我们也就没有强求了，因为一旦僵持，有可能这事就办不成。当天，双方就办理好公证文书。“亡羊补牢，未为晚矣”，至此，张律师心中的一块石头落地了。在《还款协议书》中，张律师给予了对方一个月的还款宽限期，并约定对方先还1000万，然后按月还息，一旦对方不按约归还这1000万或不能按约还息，则债权人有权立即要求归还全部本息。但张律师知道，除非对方所谓的融资计划成功，否则，债务人及担保人根本无法还款；但“手中有粮，心中不慌”，毕竟已有60多亩土地的使用权及100多套的住宅作为抵押物在手，现在要做的，就是短暂的等待。
4快马加鞭
光阴似箭，日月如梭，盼着盼着《还款协议》中约定的宽限期到了。
不出所料，债务人根本没融到资，无法还款，形势更加恶化。不能再等待了，张律从公证书领取了执行证书，立即向法院申请强制执行。执行过程中，债务方试图再次调解，但无法拿出可行方案，只有进入评估—拍卖阶段。因为张律对现场熟悉，陪着评估公司再次奔赴贵州某县。评估公司很快拿出了评估报告，法院开始拍卖。
在此过程中，因担心抵押物仍不足值，并且，其他未做强制执行公证的保证人的保证期即将到期，张律又马不停蹄，启动了对部分保证人的诉讼；为给委托人节约诉讼费用，张律团队只起诉了部分利息，法院刚开始对其的诉讼请求甚感奇怪，经解释，接受了张律师的观点，判决张律客户胜诉。
司法拍卖开始了，一拍、二拍、三拍，土地使用权均无人竞买，房产只拍出两套。变卖也无果。根据相关法律规定，债权人现在只有两个选择：接受以物抵债或将资产退还。后者显然是不可接受的，因此，委托人接受了以物抵债，且价值基本与债权相当。但是，这些资产不是香饽饽，而是烫手山芋：60多亩土地使用权和100多套房屋下一步如何处置？委托人自行对土地使用权进行房地产开发？对这100多套尚处于未完全完工的房屋自行销售？均不是最佳选择。
被问题难倒的律师不是好律师，而不是好律师不是张律师可以接受的选项。
5欲擒故纵
办法在哪里？
重启“六方会谈”！时间是最好的疗伤器，债务人和担保人经过一段时间的喘息，已经缓过神来。中国特色起作用了，地方政府不能眼睁睁看着本地最大的招商引资项目，本地最好的楼盘成为烂尾楼呀！该县政府决定救助该项目公司，同意由政府平台公司资助该项目公司回购土地使用权。
于是，张律师再次赶赴贵州。
经过艰苦谈判，达成如下共识：首先，由该项目公司适当溢价回购60多亩的土地使用权，回购资金逐月支付，在半年内付清；其次，由于政府目前不支持回购房屋，若债权人自行低价销售房屋，则会对项目公司的其他房屋的销售造成巨大冲击，而且，债权人自行销售的房屋还存在购房人需支付后期房屋完工款项的问题，因此，债权人委托债务人销售抵债的100多套房屋，销售的最低价由债权人确定，若项目公司超出最低价售出的房价款，超额部分由项目公司享有；若一年内销售不完，则由项目公司适当溢价回购剩余房屋。若不回购，由项目公司支付巨额违约金，且债权人有权自行销售。兵法云：“将欲取之，必先与之”，此时，必须给予债务人资金腾挪的时间和空间，债权人才能顺利收回款项。
白天双方对回购原则达成一致，晚上张律师又加班起草两份重要的协议：《土地使用权回购协议书》及《房屋回购协议书》。起草文件之时，张律师字斟句酌，如临深渊，如履薄冰，因为他知道，上述方案牵涉甚多，各种可能发生的情况均要预见到，一旦对方违约，我方应占据绝对主动。深夜三点，经反复修改并与委托人反复沟通的文本定稿。
第二天，将合同文本与对方当面沟通，并逐条解释，接受对方的一些小的修改建议，最终在中午两点达成一致。
6多管齐下
两个回购协议进入履约过程，由于有地方政府的支持，《土地回购协议书》相对顺利，尽管每次付款都延迟了几天，但在半年内，项目公司付清了回购款，委托人回款4000多万元，此时，时针已指向了2016年底。
但《房屋回购协议书》的履行则不顺利，不知出于什么原因，在一年内，项目公司仅卖出了几套房屋。期间，双方反复磋商，委托人甚至要求对方打折回购，但对打折比例均无法达成共识。回购期至，对方未付回购款。
旁白：能者多劳，又轮到张律师出场了...
张律师以要求对方支付房屋回购的违约金为由，迅速申请了对项目公司多个账户的查封；同时，申请了对部分担保人生效判决的执行。另外，若其仍不处理，还将启动对土地回购违约金的诉讼保全和诉讼。项目公司的账户被查封后，银行对其预售资金不予拨付，地方政府也认为其未妥善处理善后事宜。
这下，项目公司及债务人、担保人又着急了。双方再启谈判，双方均作出适当让步，最终达成一致，在协议签订后七个工作日内付清全部房屋回购款，回购款付清后，委托人申请解封，解封后对方适当支付违约金及律师费若干。
7尘埃落定
这次协议签订后，张律师再次到贵州，办理房款支付和房屋资料的移交等相关手续。因本案反复奔波，张律师喜欢上了贵州的风土人情和美食。酸汤鱼、羊肉粉更是他的最爱...几天后，项目公司支付了2000万元左右的房屋回购款。张律师也按约向法院申请了解除对方账户的查封。解封后第五天，剩余的280多万到达委托人账户。
至此，尘埃落定。
委托人的4000万本金及2000多万利息全部收回，且收取了部分违约金，本案的律师费全部由对方买单。
张律师总结了一下，本案成功的关键有几点：
最后，张律师祝愿：债权人都能收回债权，债务人都能脱离困境，双方相逢一笑泯恩仇；而张律师，则笑而不语，抬头看云卷云舒，低头看花开花落。