时间：2023-01-14 20:38:55来源：法律常识
原创作者：罗卫新律师 北京市盈科（苏州）律师事务所 合伙人
01 假设问题
2017年12月26日，甲乙双方签订《借款协议》一份，约定由甲向乙出借200万元，乙应于2018年12月25日前向甲归还本息220万元。协议签订当日甲即向乙转账200万元，乙向甲出具了借条和收条。
2019年1月15日，因乙能未按期归还借款，甲乙双方协商后签订了《以房抵债协议》和《房屋买卖协议》，约定乙将其名下一套商品房抵偿该笔借款本息合计220万元，220万元借款本息作为这套房子的购房款，协议签订之日起甲乙双方的借贷关系终结，双方正式发生房屋买卖合同权利义务关系，约定30日内办理过户手续。
协议签订当日，乙就将该套房子的书面资料及钥匙等物品交付给甲，同时办理了交付手续。第二天，乙又让甲与租客重新签订了《租房合同》，约定即日起甲与租客发生租赁权利义务关系，租客向甲支付租金。
2019年2月1日，因乙欠丙的债务也未按期归还，被丙申请法院对乙的该套房子进行查封。后法院判决乙向丙归还本息，丙申请法院对这套房子进行强制执行。
问题是：这套房子能否被强制执行？
02 给出观点
该套房子不应该由法院强制执行，甲乙之间的房屋买卖行为应该得到法律保护。
03 解疑释惑
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
根据上述规定：第一，甲乙双方在法院查封之前签订了《以房抵债协议》和《房屋买卖协议》并约定双方借贷关系终结，房屋买卖合同权利义务关系开始生效；第二，双方约定借款本息220万元作为购房款（相当于购房款项全部支付）；第三，房子由乙交付给甲实际控制和占有并由甲与租客签订《租房合同》；第四，未办理过户并非甲的过错而是法院查封后导致无法过户。
因此，甲乙双方的房屋买卖行为符合上述法律规定，法院不应该对这套房子进行强制执行，若法院执意要强制执行，甲可以提起执行异议之诉进行维权。
04：笔者感悟
本案的关键点是自2019年1月16日起，甲乙双方由原来的借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系，应该得到法律的保护。但是实务中，《以房抵债协议》和《房屋买卖协议》条款的设计应该尽量委托在该领域有经验的专业律师起草，以便将法律风险降至最低。
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