时间：2023-01-14 22:03:03来源：法律常识
对绝大多数中小物业公司而言，“住宅小区”，这一最传统也是最难干的物业管理业态，依然是其生存与发展所依赖的主要平台。由此，能否保证下属各住宅项目物业费这项主营收入的收缴率，这也是决定物业公司经营成败的关键所在。
而在大多数住宅小区物业项目中，物业费收费难是物业公司项目部，在日常服务过程中必须直面的常态化难题。小区越老越难干，入住时间越久，物业费就越难收；都说业主是物业公司的“衣食父母”，但是总是有那么一些“衣食父母”，以种种理由和借口，拒绝为他们眼中的“外来户”（物业公司）支付服务费用。有的往往都累积了几年甚至十几年的时间。
对于这些欠费“钉子户”，仅凭物业项目人员（客服、主管、经理），逐级上门“晓之以情、动之以理”做工作，基本上收效甚微。因为自其欠费之日开始，就已经与物业项目部形成了对立面，这是一对儿难以调和的矛盾。为了拒付费用，它能拿出“一万”个理由，而且自觉有理有据；物业工作人员的种种解释对其而言，均不过是耳旁风而已。
如果物业公司不能采取及时有效的处置措施，那么小区拒付物业费现象就可能“蔚然成风”，进而形成恶性循环。因为某些欠费户，为达到法不责众的目的，会煽动相邻及其他业主共同拒付；当然在它们看来，这是在联合业主的力量积极维权，与“不良物业”进行抗争。而对物业公司而言，此举就会影响到其日常经营及服务的正常开展。
那么此时，一纸《律师函》的送达，就远胜于催费时的千言万语。
律师函，是由执业律师专门制作并发送的专业法律文书，在各个领域都有广泛运用；而从物业管理实践来看，当律师函用于物业催费时，其作用及成效是相当可观的。这主要在于这类法律文书，对于欠费业主一方的心理震慑是很强大的。
发送律师函，并非是物业公司起诉欠费业主的“必经前置程序”。因为按《民法典》第九百四十四条规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
就是说，物业公司只要事先进行了“合理催告”，就可以直接或诉或裁；而律师函等于是在这个事情进入诉讼程序之前，给双方提供了一个先行协商解决问题的缓冲途径，避免直接对簿公堂“撕破脸面”。
律师函是“加强版”的物业费催费通知，但它往往能起到“不战而屈人之兵”的效果。假设某小区拟通过诉讼对二十户欠费户进行费用追缴，那么大约有十户左右，仅仅是在收到律师函后，就会迫于心理压力，主动与小区物业进行协商沟通补交费用事宜。这部分欠费户的心态主要是两类：
1、因受到“蛊惑或煽动”而盲从拒付费用，本身就处于左右摇摆举棋不定的观望者。这类欠费户往往在收到律师函后，心理防线即告崩塌。
2、自身确有欠费的理由和原因，但这些理由是否能站住脚不确定。经咨询律师等“明白人”后，在知道毫无胜算的前提下，主动提出和解算是最佳的解决方案。
由于律师函不具备法律上的强制执行力，此时欠费户与物业公司在协商时的回旋余地较大。实际上物业公司本着长期在小区“驻扎”的原则，也并不愿意与太多的业主撕破脸面，毕竟以和为贵放得长远，再加上尚未进入诉讼程序，由此只要补齐欠费，物业公司基本不会在“违约金”问题上予以纠缠。
当然，也正是由于律师函不具备强制力，它在那些“钉子户”眼中，无非就是一封“恐吓信”而已。是物业公司吓唬那些胆小业主的惯用伎俩。
这其中有一个问题值得注意：某些物业公司，确实仅仅是将律师函作为一种催收物业费的工具。一次性发出大量的律师函，能收回多少费用就算多少；对那些送达律师函后没有回复的欠费户，往往没了下文。这种做法当然殊为不智，因为律师函上的措辞极为严厉，但如果没有后续的诉讼跟进，律师函顶多就是一纸空文而已。
当然从另外一个角度来看，这类物业公司可能其自身就是存在问题，而由于这些问题的存在，使得其不敢与欠费户对簿公堂，这可能就是常说的“无良物业”。
稍微正规一些的物业公司，在决定诉讼清欠后，对那些收到律师函后仍无回复者，会将其诉至法院。此时的欠费户，就会收到法院送达的传票（或先调解或直接开庭）。那么对于上述剩下的那十户，大概又会有五户左右，于庭前主动找物业公司协商解决。这部分人的心态大致有二：
1、以为物业公司仅仅是吓唬人而已，活儿都没干好哪有脸来起诉？但当看到真实的法院传票送达到门后，才知道物业公司居然“动真格地”了。与其硬碰硬，不如借坡下驴。
2、这部分人自我感觉欠费理由充分，本来也想与物业公司搏一搏；那么在诉前准备过程中，方知可能由此付出的各项成本和诉累，再加上综合了解当下的物业费官司现状，临阵打了退堂鼓。
应该说，即便物业公司业已立案，但庭前的自行调解中，双方依然可以谈。毕竟物业费官司标的额低，立案费往往在五十元左右，许多事情都可以各让一步。
最终，进入诉讼环节的也就是五户左右。而物业费官司的司法现状绝不是业主一方能接受的。无论这些业主是否做好了应诉的充分准备，是否针对性地提供了相应的证据，再或者这些证据也能在一定程度上证实，物业公司在履行物业合同过程中，存在诸多瑕疵；只要是业主欠费事实清楚，只要是物业公司不构成对物业合同的根本性违约；那么欠费业主就极难在诉讼中争取到一个“打赢”的结果。
除了极个别案例中，物业公司由于干得确实太不像话，致使人民法院将物业费打折。（违约金不支持，本金按一定比例折扣）。也就是说，物业费官司，物业公司“逢打必胜”的现状仍将在一段时间内存在。这种现状业已持续了多年，这值得相关各方关注。
