基本案情

1994年7月11日，余杭市彭公乡人民政府为加强土地管理,有效地制乱占地建房现象，经乡人民政府同意在长村长池畈集资联建住房，王某、徐某、王xx以家庭名义在上述土地上于1994年共同申请出资建造两间三层房屋，并一直居住使用该房屋。

2017年7月17日，王某、徐某、王xx与徐xx(以下称甲、乙方)签订房屋买卖协议书，双方约定：

一、房屋概况:1、坐落：余杭区瓶窑镇彭公瓜村18号（老104国道边）；2、结构：砖混结构，两间三层；3、权属状况：小产权房；甲方自愿将上述房产转让于乙方所有。

二、成交价格：人民币柒拾万元整。三、付款方式：在签订本协议前，甲方已经收到乙方定金（现金）贰拾万元整，余款伍拾万元在签订本协议时一次性付清；

三、甲、乙双方确认将此购房款转入收款人名称王xx，开户行为信用社，收款帐号：62×××08。

四、甲方职责：1、甲方保证该房屋产权明确，无产权纠纷，保证乙方享有房屋完整的所有权和使用权；2、在政策条件允许下，甲方应无条件配合乙方办妥房产过户手续；3、签订本协议时，甲方承诺将房屋在15天内腾空交于乙方使用；4、若遇政府拆迁，拆迁费、补偿费等所有一切应由乙方享有；

五、如甲方违约导致合同解除或因法律、政策原因导致合同无效的，甲方除应全额返还购房屋价款外，另应按月利率千之二十的标准支付利息，计算期间自款项交付之日起，至甲方实际全额归还之日止；如乙方有其他损失的，甲方仍应予以承担（包括乙方对该房屋已进行的装修、装饰、搬迁等产生的所有费用），并另行支付乙方违约金30万元。

六、房屋四至：东至徐勤屋，南至老104国道，西至吕培良房屋，以王某的围墙为界，北至后水沟止。另注明：如果在三年内（即2020年7月17日前）遇政府拆迁，则由乙方再一次性补助甲方贰拾万元正。

协议签订后，被告徐xx已按协议约定支付原告王某、徐某、王xx购房款70万元。现案涉房屋由被告徐xx占有，被告徐xx已委托设计、装修公司对该房屋进行装修，且该房屋的外墙、屋顶、门窗等正在立面整治中。

王某、徐某、王xx觉得该小产权房买卖违背国家法律规定，应当无效，并多次与徐xx协商，要求撤销双方之间的小产权房买卖协议。

争议焦点

1、徐xx存不存在强行入住涉案房屋。

2、本案涉及的房屋所占用的土地属于农村住宅还是小产房屋。

3、王某、徐某、王xx与徐xx属不属于同一个集体。

法院认为，诉争房屋系原告王某、徐某、王xx以家庭名义于1994年共同申请出资建造，该房屋至今虽未办理出相关权属凭证，但根据本案查明的案件事实以及相关证据材料证实，该房屋系原告王某、徐某、王xx在支付相应的土地使用费等款项后，已经相关部门规划审批同意予以建造，原告王某、徐某、王xx对诉争房屋享有相应权利是不争的事实；

同时，原、被告于2017年7月17日签订的房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思的表示，且被告徐xx已按约付清购房款，也实际占有了该房屋，该买卖合同并未违反法律或行政法规规定的效力性强制规定。

现原告王某、徐某、王xx作为出卖人，以在缔约时对诉争房屋没有所有权以及违反法律或行政法规规定为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。

小产权房屋因为不能办理房产证的问题，还常常出现一房两卖、遭遇拆迁赔偿纠纷、脱离监管质量难以保证、购房时无法进行银行贷款、套现困难，难以转让、小产权房难分割、有可能被无偿征用或者征收、随时面临业主“违约风险”等一系列问题。建议不要随便购买小产权房屋，如果遇到类似的事情，及时咨询律师，规避风险。