时间：2023-01-16 01:05:32来源：法律常识
关注保障房改革（二）
本报记者 林春霞
党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2017年底召开的中央经济工作会议再次强调这一理念。
这表明国家着力打击房地产投机性炒作，维持房地产市场稳定的决心，预示着我国房地产租赁业将迎来一个新的发展春天。
长期重“购”轻“租”
租赁是房地产市场的“短板”，近年来，我国房地产市场一直存在重“购”轻“租”的现象，“购”的一端过于火热，“租”的一端过于薄弱。
据接受中国经济时报记者采访的专家分析，这其中有多方面因素所致。从需求方面来看，人们把买房当作是投资的一个重要渠道，很多人买房子不是用来住，而是用来炒的。同时在人们的潜意识里始终存在一个根深蒂固的观念：只有自己买来的房子才叫家，租来的房子不叫家。从供给方面来看，无论是政府还是开发商，更注重对商品房的开发和销售，房地产开发企业如雨后春笋般崛起，而房产租赁机构和可供租赁的房源却很少，且质量不佳，缺乏配套的政策支撑体系，导致租赁市场一直没有得到充分的发展。
全国房地产商会联盟主席顾云昌分析说，我国租赁市场之所以发展不起来，一方面是长期以来缺乏对租赁市场的健康有序引导；另一方面可供租赁的公有房源太少，缺乏机构拥有。目前租赁市场上房源两类：一类是政府拥有的公租房，是针对低收入群体提供的廉租房。还有一类就是购房者拥有的私人房子，缺乏机构拥有者。除了政府拥有的公租房之外，大部分是私有房产，对私人房东而言，买房子单纯用来出租是亏本的，有些人买房的目的很明确，主要是为了投资。
“私人出租的房屋随意性大，租方没有安全感，房东说涨租金就涨租金，说不让住就不让住，都是房东说了算。而且市场管理混乱，安全性不够。这些都是制约房地产租赁市场发展的瓶颈，今后需要规范。”顾云昌表示。
国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲接受相关媒体采访时认为，在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的“短板”。
任兴洲分析指出，“短板”主要表现在以下几个方面：一是供应量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应显著不足；质量不佳，市场租赁房源“老龄化”，不适应市场需求。二是经济主体分散化，多以个人业主出租为主，缺乏规模化、集中化的机构经营者。三是租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则约束，随意撵租客、提租金的行为比较普遍。四是支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。
发展租赁是实现人人有房住的重要途径
专家认为，发展租赁市场是实现人人有房住的重要途径，我国房产租赁市场蕴藏着很大发空间，目前当务之急是要把“短板”补上。
顾云昌说，为什么现在提出发展租赁市场？中低收入群体买不起房子，收入低只能租房。2017年全国12个城市作为租赁试点，主要选择在流动性大、人口净流入的一二线热点城市，这是由需求来决定供应的。
顾云昌还表示，以前我们提“居者有其屋”，现在提“人人有住房，家家有房住”，而发展租赁市场，是实现全体人民有房住的重要途径，买和租都是为了解决住的问题。
在顾云昌看来，“人人有房产不是坏事，但问题不是人人都能买得起房子，新市民包括农民工以及刚毕业的大学生，这些群体买不起房子，只有租房子住。”
元先生曾是房地产项目开发商，他接受中国经济时报记者采方时说，租赁住房是国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式，在国外一些富人大都选择租房住，而不愿意花钱买房。在中国恰恰相反，人们宁愿做房奴，也不愿意租房子住，总觉得租房子住低人一等，心在空中漂着，没有归属感和幸福感。这是两种截然不同的消费观和需求方向。
“但随着国家政策新导向，把住房需求导向租房市场，人们的消费观念也会随之发生改变，今后中国社会租房需求可能会释放出更大的空间，将会成为一种新的住房消费趋势。”元先生预测说。
而据链家集团董事长左晖向有关媒体透露，未来中国租赁人口占比约1/3。经过三到五年，我国重点大城市住房可能会形成“5050、442、6070”的政策构架。即50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决。租赁方面，40%通过政府保障房解决、40%通过企业建房解决、20%通过社会解决。租赁住房中，户型结构60平方米及以下占70%。
增加供应是关键
无论是租购并举，还是发展共有产权房，其政策措施能否落实到位，关键在于增加供应，确保充足房源是前提。其次是要通过制度设计，使房地产市场更加健康稳定发展，让居者更加有安全感、获得感和幸福感。
顾云昌认为，欲破解房产租赁市场的发展瓶颈，首先要增加供应，要有充足的租赁房源，特别是政府和机构持有的公租房。其次，要壮大市场主体，通过机构来发展主体市场，政府在出让土地时，要长期持有一定比例住房。企业、开发商作为开发主体也要参与进来。此外，要稳定租赁关系、加强权益保障，做优做大租赁市场。
记者在采访中了解到，北京除了增加公租房供应规模之外，共有产权房也是其今后大力发展的亮点。
据北京市规划国土委信息显示，2017年，北京市共推出共有产权用地38宗，用地面积约207公顷，规划建筑规模约403万平方米，是往年自住房供地可建设规模的3倍。
政府拿出大量土地开发保障房，对现有房地产市场销售是否有影响？
针对这个问题，顾云昌认为，对销售市场不会有太大影响。“如果房产供应总量不变，商品房数量反而少了，紧缺了。”
而上海镇平律师事务所律师徐斌认为，政府拿出土地去盖保障房，这意味着土地财政在减少，有些地方政府也不太乐意。他建议，政府在住房导向上要兼顾各方需求，不要出现一头“重”一头“轻”，健全租赁市场，打击炒作，并非打压人们正常的购房需求。满足刚性需求，既要“堵”，也要“疏”，在发展租赁的同时，也不能忽视居民的正常购房需求。