青岛找房屋买卖纠纷律师，青岛找房屋买卖纠纷律师电话

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

租赁关系能够排除执行法院对案涉房屋的强制执行？买的商品房没过户被法院查封了怎么办？“花式霸占”法院已拍卖房产，应该怎么办？法院判决生效后，被告未能在规定时间赔款，一些案件进入执行程序，但是由于种种原因，并不是所有执行案件的权利人都能如常所愿。执行难的原因都有哪些？相关人员对抗法院执行的招数都有哪些？当遇到类似问题，市民可以采取哪些措施维护自己的权益呢？4月12日上午，青岛市中级人民法院执行二庭的法官和山东华赛律师事务所的律师在线接听市民来电，给市民支招。

12日上午不到九点，半岛问法热线80889800就此起彼伏的响了起来，咨询执行难题的市民们接连来电。“法院判决对方还钱，但是对方就是不还，我该怎么申请强制执行？”“虽然到法院申请强制执行了，但是，法院调查后发现对方没有任何财产可供执行，我该怎么办？”接起这些电话后，青岛市中级人民法院执行二庭董则明副庭长和法官助理吴天文一一耐心进行了解答，向市民介绍了异议申请程序，以及遇到“恶意”拖延执行程序情形时可以采取的措施。

据青岛市中院执行二庭副厅长董则明介绍，为了破解执行难的问题，法院通过发布《悬赏公告》，征集执行线索，也取得了一些成效。“申请执行人某某公司与某被执行人民间借贷纠纷一案中,为寻找被执行人财产,申请执行人申请法院依法向社会发布《悬赏公告》，并承诺给予举报人执行回款10%的悬赏金。”董法官介绍，《悬赏公告》发布后，有举报人向法院提供被执行人财产线索,执行法官立即前往外地相关部门进行核实,依法执行到位后，法院按照10 %的比例从执行到位的案款中直接发放给举报人悬赏金4万多元。

“受制于客观条件，法院无法对被执行人在全国各地的房产、土地、车辆、存款等财产信息全面掌握，青岛中院发挥执行悬赏制度功能，通过网络发动广大公众力量极大拓宽了查询被执行人财产的渠道。同时，发布悬赏公告，使被执行人的诸多现实中和潜在的合作伙伴、公司员工都能够及时了解被执行人的信用状况，防止商业风险，倒逼被执行人主动履行债务。社会公众若掌握被执行人的财产线索，请依据《悬赏公告》提供的联系方式，向法院做身份及财产线索的登记，法院将对举报人的个人信息进行严格保密。”

市民刘先生来电反映：“多年前年，其与一地产公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，但房地产公司一直未办理过户手续。一段时间后，当地法院因房地产公司的一个民间借贷纠纷对该房屋进行了预查封，该查封到期后该法院进行续查封。”刘先生咨询，“我对该房屋的物权是否能够排除法院的执行？”

接到刘先生的来电咨询后，山东华赛律师事务所鲁桂霞律师表示，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，刘先生与房地产公司就涉案房屋已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，但某房地产公司一直未办理过户手续，刘先生不存在过错，因此其享有对该涉案房屋的物权能够排除法院的执行。

当天上午的咨询电话不断，除了咨询执行问题外，还有一些市民来电咨询房产纠纷等问题。记者根据上午的接线情况，总结了几个代表性的问题，当市民遇到这些执行难题时，可以借鉴。

问题1.申请强制执行已被终结执行，是否可以恢复执行？

李先生来电咨询，十几年前，他借款100万元给朋友。到期后朋友不能按约定还款。李先生向法院提起诉讼，法院经审理判决对方向李先偿还借款100万元和利息。判决生效后，李先生向法院申请强制执行。在执行过程中，法院冻结并执行对方名下存款43万元，未发现其他财产。执行过程中对方多次与李先生协商还款事宜，李先生考虑到双方的朋友关系，便与其签订和解协议。其后，李先生向法院执行局办案法官提交申请书，申请终结执行”，法院根据李某申请，裁定终结执行。但终结执行后，对方再次毁，李先生询问申请强制执行已被终结执行，是否可以恢复执行？

嘉宾说法：《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第六条规定：“下列案件，人民法院应当按照恢复执行案件予以立案：……（五）依照民事诉讼法第二百五十七条的规定而终结执行的案件，申请执行的条件具备时，申请执行人申请恢复执行的。”《中华人民共和国民事诉讼法》规定：“人民法院采取本法第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条规定的执行措施后，被执行人仍不能偿还债务的，应当继续履行义务。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。”从上述法律规定看，若被执行人未完全履行执行依据所认定的法律义务，债权人未自愿放弃债权，那么被执行人只要有可供执行的财产，债权人就有权请求人民法院继续执行。

问题2.手中有判决，能否通过申请法院执行办理房产证？

市民李先生打电话咨询，自己名下有一处房产，是20年前通过房屋置换所得，可至今一直没有办下房产证。李先生曾起诉过开发商，法院也判决了，李先生胜诉，可房产证一直没有能办下来，李先生想知道，通过申请法院执行，能否将房产证办下来？

嘉宾说法：李先生手中有判决的话，可以向法院申请执行。法院会审核李先生提交的各种材料，如果材料证明李先生的房产符合办证条件，法院会向房产交易中心发一份协助执行通知书，李先生就可以拿着材料去房产交易中心办理房产证。如果提交的材料不能符合办证条件，那么需要李先生继续搜集符合执行的材料，在申请执行时提供给法官。

问题3.申请了执行，可没有结果就法院就终止本次执行，我该怎么办？

市民陈先生打电话反映，赵某因欠陈先生钱，陈先生向赵某提起诉讼，法院判决陈先生胜诉。陈先生申请法院执行，法院将赵某名下一处房产查封，可过了很久都没有进展。陈先生询问后得知，法院已经终结本次执行了。陈先生认为法院执行没有结束，房子还没有拍卖，自己也没有得到赔款，法院怎么就终结执行了，询问律师自己该怎么办？

嘉宾说法：陈先生向法院申请执行，法院也查封了赵某的房产，没有进行下一步操作的原因有很多，可能该房产不满足拍卖条件，或是拍卖没有结果等，法院才终结本次执行。陈先生可以继续寻找赵某的财产线索，如果找到赵某有新的财产线索，可以向法院申请恢复执行，并将新掌握的线索提供给法官，让法院再次执行。且申请恢复执行是没有时间限制的，法院宣布终本后，只要有新的线索都可以申请。

问题4.房产公司没有钱还我，为什么还可以给别人办理房产证？

市民于先生在某房产公司出购买了一处商铺，签订了购房合同，并交了20万订金。可事后于先生得知该房产公司并没有该处房产的房屋销售许可证，因此向法院起诉要求解除合同，退还订金。后法院判决房产公司将当初的订金20万退还给于先生，判决生效后，房产公司并没有履行，于是于先生向法院申请强制执行，法院执行时发现该房产公司账上没有钱，无法偿还于先生欠款，法院在对房产公司法人作出限制消费令后，终结了本次执行。于先生了解到，该房产公司后来还在为其他房主办理房产证，认为房产公司没有钱还给自己，就不应该再给别人办理房产证。

嘉宾说法：于先生申请法院执行后，法官会对被执行人进行财产调查，看被执行人是否满足执行条件。如果根据现有的材料调查后发现，被执行人确实不具备执行能力，法院会对被执行下达限高令，并终结本次执行。至于房产公司帮助其他业主办理房产证，与房产公司偿还于先生欠款是不同的事情，于先生应该积极寻找被执行人有新的可供执行的财产线索，一经发现，可随时向法院申请恢复执行。

问题5.能不能通过法院执行，将儿子赶出自己的房子？

市民张先生向律师询问，儿子一直住在自己的一处房产内，且平时对张先生也少有关心。张先生多次让儿子搬出去，可儿子就是不搬，张先生问律师能不能通过法院执行，让儿子搬出自己的房子？

嘉宾说法： 强制执行指法院按照法定程序，运用强制力量，根据执行文书的规定,强制民事义务人完成其所承担的义务,以保证权利人的权利得以实现。 强制执行的执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如果拒不履行，权利人可以申请法院强制执行。

因此，张先生申请法院强制执行的前提是要先要到法院起诉，只有拿到了法院的生效的判决书或者调解书，如果张先生的儿子还是不搬走，张先生可以去法院申请强制执行。据张先生介绍，他并没有对儿子提出诉讼，也没有生效判决，张先生可能对执行这个程序存在认识误区，建议张先生先去法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

问题6.离婚后约定房子给女方但未过户，男方欠债该房屋可以被执行吗？

林女士咨询，自己和前夫离婚，离婚时在离婚协议中约定，房屋的所有权归女方所有。但两人为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税，暂未办理不动产变更过户手续。林女士离婚后一直居住于该房屋中。因男方与吕先生发生股权转让纠纷并诉至法院，吕先生依据生效的法律文书向法院申请执行，法院查封了登记于该案被执行人男方名下的该房屋。林女士询问，这套房子是否应当属于自己？

嘉宾说法：依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。

法官感悟：

今天答疑的主题为“执行难题”，接线过程中可以发现：司法拍卖、执行异议、财产查控等问题均为广大市民关注的问题，但是又缺乏基本的法律认知。借此机会，给大家几点建议：一是树立执行程序中的证据意识，申请执行人、案外人的诉求需要相关证据材料辅以证明；二是及时主张自身权益，相关权利人对法院执行行为存有异议的，应当在异议期内向法院提交执行异议申请书；三是社会民众若掌握被执行人的财产线索，请依据《悬赏公告》提供的联系方式，向法院做身份及财产线索的登记，法院将对举报人的个人信息进行严格保密；四是如果遇到相关权利人“恶意”拖延执行程序情形，可以借助继续执行责任险依法推进执行程序。

律师感悟：

今天参加半岛“问法热线”，接听了很多岛城市民的咨询电话，也解答了他们的疑问，可以感觉到市民对执行还不是很了解，在此，我简单进行介绍。

生效法律文书是执行工作的前提。在案件诉讼之初就应考虑判决生效后的执行问题，将“有利于执行”作为诉讼方案的重要部分，比如，被告的确定、起诉时对被告财产进行保全等。

查找财产线索是执行工作的关键。被执行人没有财产，即使办案法官也是“巧妇难为无米之炊”。法官或律师查找被执行人的财产线索，比如银行流水、房产、车辆等，能够大大提高执行效率。

执行程序合法是执行工作的底线。执行工作有专门的法律法规，大多数程序都有时限规定，办案法官必须按照法律法规要求办案，因此，很多执行案件需要一定的时间。

相关案例

案例一：“花式霸占”法院已拍卖房产，应该怎么办？

【案件简介】申请执行人北京某某资产管理有限公司与被执行人戴某某等金融借款合同纠纷一案中，青岛中院依法拍卖被执行人戴某某名下位于市南区燕儿岛路的两处房产。案外人张某提出，被执行人尚欠其十余万元借款，双方口头约定，戴某某以该两处房屋的租金抵债，因此其占居该房屋是合法的。张某对其主张既未提供证据，也未经诉讼程序确认。法院多次通过张贴公告、电话沟通的方式，限期要求张某自行搬离，但张某不但没有搬离，反而在得知法院即将采取强迁措施时，将自己八十多岁有病在身的父母也“请”来一起住。

【执行结果】根据买受人申请，青岛中院执行二庭组织干警20余人，对涉案房产进行强制腾退。为了避免张某等案外人对强迁过程及财产数量提出异议，做到依法公开执行，公正执行，青岛中院引入公证机制，腾迁过程中公证处全程参与协助录音录像、清点物品、登记造册。经过4个小时的强制腾退，最终将该两处房产成功交付买受人。眼见房屋内的家具物品被一件件清空，张某摄于强大的执行压力，全程没有阻挠法院腾迁，最后只好搀着父母离开空房。

【法律分析】强制腾迁是法院执行工作的一种有力方式，是真正实现当事人实体权利和确保司法公信力的重要措施。根据《民事诉讼法》第二百五十七条的规定，“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。”“强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。”

司法实践中发现，法院在执行被执行人房屋时，经常会遇到房屋买受人、承租人提出执行异议，排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合四个条件，才能排除执行。一是在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。需要注意的是，买受人只有同时符合以上四个条件，才能排除执行。对于案外人主张以租赁关系排除执行的，上述司法解释规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。通过以上规定可知，承租人原则上无权阻止法院评估拍卖被执行的不动产，但存在合法有效租赁关系，且承租时间早于法院查封时间的承租人，可以根据“买卖不破租赁”的原则，在拍卖成交后继续按照原租赁合同的约定使用不动产。

本案中，张某没有证据证明其与戴某某之间存在合法有效的租赁关系，因此其拒不腾退导致法院不能将司法拍卖成交的不动产交付买受人时，法院可以依法强制腾退，并对张某采取罚款、拘留等强制措施。青岛中院在强制腾退行动中引入公证机制，能够实现在确保执行工作全程留痕的同时，有效提高执行效率，防止因物品清点不清产生异议。下一步，法院将严厉打击拒不执行行为，不断加大执行力度，树立司法权威，保障当事人的合法权益。

案例二：相关权利人“恶意”提起执行异议阻挠执行程序，继续执行责任险有效推进执行程序。

【案件简介】申请执行人青岛某某投资有限公司与被执行人青岛某某新能源科技有限公司等金融借款合同纠纷一案中，申请执行人申请拍卖被执行人名下位于青岛市即墨区华山镇一处土地及在建工程。一拍开拍之前，案外人对本案拍卖的部分标的物提出异议，致使涉案标的拍卖程序停滞，执行程序也被按下了暂停键。

【执行结果】为了保证如期拍卖，申请执行人向某财产保险有限公司购买了继续执行责任险，由该财产保险有限公司向执行法院出具保函。执行法院按期启动拍卖，最终竞买人以1.76亿元的价格成功竞得本案拍卖标的物。后，执行异议程序依法驳回了案外人异议，继续执行责任险的适用及时有效地兑现了当事人胜诉权益。

【法律分析】在案外人提出异议后，根据我国法律规定，法院需要中止执行；申请执行人请求继续执行的，需要提供充分、有效的担保。也就是说，如果案外人的异议没有结论，法院就不能继续执行相关的财产，除非申请人能提供充分、有效的担保。而实际执行中，申请人因为被执行人欠钱不还，资金方面已经捉襟见肘，面对巨额的担保资金更是心有余而力不足，难以为继续执行再提供充分的担保，这就让执行陷入困境。甚至有些被执行人恶意串通多名案外人，无中生有，虚构合同，反复提出执行异议阻挠执行，使申请人的合法权利长期得不到实现。为了打破这个执行“怪圈”，“继续执行责任保险”应运而生，用小钱换大钱，用担保换时间，确保申请人胜诉权益能够及时变现。

申请人向具备资质的保险公司投保后，保险公司向法院出具《继续执行责任保险保单保函》以及相关审核资料，法院依据该保函依法恢复对被执行人名下房屋的评估、拍卖程序，从而加快财产变现处置流程，打破实现公平正义最后一公里的屏障。“继续执行责任险”的推广，为法院高效执行提供了助推力，提高了法院对涉案财产的处置效率；为申请执行人胜诉权益提供了保障力，降低了申请人的执行成本；为案外人合法权益提供了防护力，杜绝了虚假异议的发生。“继续执行责任险”平衡了申请执行人、被执行人、案外人利益，有效化解了执行风险，打破了执行僵局，提高了执行效率，达到了多方共赢的效果。