时间：2023-01-20 23:55:32来源：法律常识
南都讯 备案价86万余元的房产，在购房时却被开发商销售人员标价为98万余元，然后再以大折扣吸引购房；购房必须缴纳额外的3万元“团购费”，这笔费用既不纳入房价款，也无开具发票；签订草签网签合同时，被要求以“套内面积”计价；楼盘出现停工，不知能否按时交楼……日前，南都记者收到了珠海多位购房者关于金湾区南水镇佳兆业金域都荟小区的投诉，质疑该项目存在诸多问题。事实究竟如何？这一楼盘目前情况如何？南都记者对此展开调查。
投诉一
“套路售房”：备案价上提价12万再“折上折”
王女士向南都投诉称，自己在去年8月来到位于珠海市金湾区南水镇的佳兆业金域都荟项目购房，在比对户型、价格后，王女士选中了一套约70平的房产。此时，售楼部销售人员表示，目前购房十分优惠，有“折上折”，而且五天内交齐全款，还可以赠送人防车位。
销售给出的“原价”超出备案价12万元。
记者从王女士提供的一份有置业顾问、销控签字的《房号确认单》上看到，王女士所选房屋总价为98万余元，折扣为92*92*98*98*99*99*99*99*99*99，一共享受了“折上折”10道折扣，累计折扣约为76折，折后房价约为74万元。
王女士表示，看到如此优惠的折扣，她当即定下了这套房产。但没想到的是，不久后，朋友告诉她，如此大的折扣可能违反了相关的政策，建议她在网上查询一下房屋的备案价格。在珠海市住建局网站查询之后，王女士发现，他所购买的房屋备案价为86万余元，比销售提供的原价少了12万。如果根据政府备案价来计算，房屋真实折扣约为86折，而非此前的“折上折”最终折扣76折。
对于王女士的说法，记者也查询了该房屋的备案价，的确为86余万元，而非《房号确认单》中的98余万元。
投诉二
购房要交团购费，无发票、不计入房款
除了被质疑通过抬高房屋折扣后“折上折”方式“套路售房”外，包括王女士在内的多位业主还投诉佳兆业金域都荟项目存在收取“团购费”现象。
购房需额外缴纳团购费。
王女士介绍，在购房时，销售人员就表示，购房还要交3万元的“京东团购费”，才能享受购房折扣。不过该款项一是没有计入房款，二也没有发票。
多位业主表示，3万元被要求打款给珠海横琴商特物业运营顾问有限公司，但业主们压根不知道这一公司是做什么的，也未曾见过该公司工作人员。交款后，多位业主表示，自己仅收到了一张收据，显示缴纳了3万元“佳兆业金域都荟会购服务费”，上面盖有珠海横琴商特物业运营顾问有限公司财务专用章。
投诉三
合同存在“不对等条款”，协商修改遭拒
除了收费问题外，徐先生目前也与该楼盘陷入了纠纷之中。徐先生认为，自己在购买佳兆业金域都荟小区时，已经缴纳了定金、首付款、团购费、物业维修金，在准备网签时却遇到了“霸王条款”问题。
徐先生描述，2021年11月13日他在网签现场阅览草签商品房预售卖买合同时，发现了诸多问题，如合同中的法定代表人姓名与市场监管部门系统中备案的法人信息不一致，合同中约定房屋的计价方式为套内面积而非此前约定的建筑面积等。此外，对于合同中双方违约后，赔偿的标准是不对等的问题，徐先生要求对等待遇；对于房屋“面积差异处理”的问题，徐先生提出合同应更改为“以房地产管理部门所做的测量面积为准”。
认购协议中以建筑面积购房，网签合同却要求以套内面积购房。
徐先生表示需要将这些问题修改后方可签署合同，但开发商方面却告知，原合同是政府规定的格式合同，“一字都不能改动”。
徐先生认为，合同内容存在诸多问题，且还有不少有失公允的内容。此外，依据珠海市住建局等部门联合发布的《关于实行商品房预售合同网上备案管理的通知》，明确指出“开发企业不得更改合同条款和随意增减合同内容”，但“购房人与开发企业就备案系统提供的《珠海市商品房买卖合同》格式文本内容进行协商”。既然开发商拒绝协商，他只能要求解除认购协议。不过，开发商却提出，如徐先生不同意按原合同网签，需没收定金后方能解除购房协议。
徐先生质疑“霸王条款”。
对于徐先生所述，南都也查阅了双方当时拟定的《商品房买卖合同》（预售）（草签合同），其中开发商为“珠海市佳天宏房地产开发有限公司”，法定代表人为“李少波”，合同日期为2021年11月13日。但查询工商登记资料发现，珠海市佳天宏房地产开发有限公司曾在2021年10月25日和12月30日分别发生了两次法定代表人变更，10月25日后，法定代表人从李少波更换为“侯仁忠”。也就是说，签订合同时，开发商的法人确实已经变更，但合同仍未更改。
另外，在合同内的第三章“商品房价款”中，记者也发现，合同约定房屋以套内面积计算价格，单价为套内1.32余万元。而认购协议中却是以建筑面积计价。在第五章“面积差异处理方式”中，合同则表示以“双方自行约定”为依据处理，约定“面积差异的计算基数为套内建筑面积，其他面积发生变化不退不补。”
在违规责任条款上，记者发现，第三章第八条“逾期付款责任”中，合同要求，逾期在90天内，购房者应按日支付应付款项的万分之三作为违约金，逾期超过90天，开发商不仅可以解除合同，业主还应支付应付款20%违约金。但在第四章开发商的违约责任中，合同约定，如约定时间内基础设施未达到交付条件，买家不得据此拒绝收楼，开发商也不用承担违约责任。在逾期交楼责任约定中，合同则表示，逾期不超过90日的，开发商按日支付万分之一违约金，且支付违约金最高不超过已支付房款的1%；逾期超过90日后的15日内，买家可以解除合同，开发商退还已支付房款和利息，未在这一时间内提出的，则继续履行合同。
投诉四
楼盘停工，担心不能如期交付
业主刘女士投诉称，自己发现佳兆业金域都荟从去年10月开始陆续停工，虽然年后有复工迹象，但进度较为缓慢，加上近期佳兆业存在较多资金链方面的负面新闻，担心楼盘无法如期交付。
对此，记者也在近期走访了这一楼盘，发现确有施工迹象。对此，佳兆业珠海方面回应表示，该项目去年因总包资金问题，导致停工，后在政府的支持下，开发商在原有合同条件下进行让步、加大对总包资金支持，已经完全解决，并于今年春节后2月19日全面复工，按照目前的施工计划和资金情况，按合同约定时间交付给业主没有任何问题。
开发商回应
除停工问题外，其他投诉不予回应
对于以上业主的投诉，南都记者也联系了佳兆业珠海方面，对方表示，除停工问题外，对于其他投诉目前均不予回应。
而对于王女士的投诉，金湾区市场监督管理局在回复业主时表示，经核查，开发商在售楼现场有对在售房源明码标价，宣传板上也写有“以上房源未含3万元京东会购费”字样信息。对于徐先生投诉，金湾区住建部门则回复，经查，开发商在收取当事人购房款项前已取得该楼栋的预售许可，未违反住建部门法律法规。该局工作人员已协调开发商工作，开发商不同意退款。该退款问题属民事纠纷，建议当事人与开发商协商或循民事途径解决。
对于团购费问题，2021年10月，珠海市住房和城乡建设局对外发布了《购房重大风险提示》，明确列举了十项购房中存在的现象，存在“重大风险”。十项风险中，其中明确提醒，“凡是开发企业以团购费、电商优惠、定金抵房款等名义收取费用的就是风险”。
律师说法
部分合同条款确有争议
对于以上投诉，广东德赛律师事务所律师李钦宇，对于“套路折上折”问题，《商品房销售明码标价规定》明确要求，销售新建商品房，应当“实行明码标价”，商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。但由于目前珠海楼盘备案价均为公开可查询状态，王女士在购房阶段也是可以获知的，因此此事更多涉及的是开发商的“诚信”、道德问题。王女士只有证明开发商刻意在价格上进行误导，造成了自己购房时产生重大误解，方才有权主张撤销合同。
对于团购费问题，他表示，目前大部分电商费并非直接以开发商名义收取，且未在认购书或购房合同进行约定，不属于购房价款的一部分，不利于保障购房者的权益。此外，根据《商品房销售明码标价规定》相关规定，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。在2016年10月住建部发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；”“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；”都和电商费密切相关，若开发商或第三方并未实际提供电商服务，只是借此名义额外收取购房款以外的费用，则涉嫌违反上述规定。另外，在实际购房过程中，电商费的收取在很多情况下是不开具发票，而只是向购房者提供收据的，这种情况显然也涉嫌违法。
对于合同修改问题，业主徐先生作为合同的一方，有提出协商修改的权利，但开发商同样也有权拒绝修改，若双方协商不成，最终未能签订正式购房合同的，相关责任如何承担，则需要看此前《认购协议》是如何约定的。从目前徐先生此前签订协议看，协商不成则只能通过法律途径解决。目前，购房合同中的“权利义务不对等”情况比较常见，其中需要特别注意的是，开发商拟定的一些格式条款可能并不合法合规，根据《民法典》第四百九十七条第一款第二第三项，有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。若开发商拟定的购房合同中存在符合上述规定的格式条款，徐先生可以在诉讼中向法庭列明，从而主张格式条款无效。
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采写：南都记者 朱鹏景 受访者供图