时间：2023-01-21 13:18:16来源：法律常识
“2009年买房、2010年入住，但至今都没有拿到产权证，还曾担心过房子会被收走。”近日，家住北京朝阳区北桃园小区的多位居民向新京报记者反映称，已经入住十年的房子非但至今未能办下产权证，还差点儿“被法院强制执行”。
记者经过多方走访调查发现，该项目所涉及“办证难”的主要原因在于，两家合作开发企业——北京华都集团有限责任公司（以下简称“北京华都”，后来重组为现在的“首农”）、北京平安世纪房地产开发有限公司（以下简称“北京平安世纪”）存在纠纷，导致小区尚未通过验收，进而无法办理产权证。
目前，北京市朝阳区人民法院（简称“朝阳法院”）以及该项目所属的街道办事处等相关各方也正在积极推进解决问题。朝阳法院在近期发布的“办理报告”中也表示，下一步工作将克服困难推进房屋验收，各方尽快履行法律义务。
北桃园小区居民称，入住十年未能办产权证。新京报记者 张建 摄
难题：
“未能办理产权证，房子差点被强制执行”
“有时，我就想能有套房子住着就行了，但是现在看来，一天不办产权证，自己所住的房子就有被收走的可能。”北京朝阳区的李林（化名）向记者反映称，2009年7月份，他通过朋友介绍以约1.5万元/平方米的单价购买了北京市朝阳区北桃园小区一套100多平方米的住房，于2010年下半年入住。
“当时，开发商承诺一年后能将房屋产权证办理下来，然而至今非但没有把房屋产权手续办下来，房子还差点儿被法院收走。2013年6月份的一天，部分邻居正在家中休息，突然被相关部门的工作人员敲门告知，我们的房子有纠纷，将要被强制收走，并且在楼栋相关部位张贴了朝阳法院的收房公告。”李林告诉记者，“本来还等着开发商给我们办理房本，这次事件提醒了大家，房子产权出现了问题。从那时起，很多邻居都开始奔走相告，寻求多种途径解决问题。”
据了解，朝阳区北桃园小区为北京华都（现为“首农”，下同）和北京平安世纪合作开发，由北京华都提供土地，北京平安世纪负责项目开发建设。
朝阳法院曾公告称，将对北桃园小区的部分房屋进行强制执行。 受访者供图
据北桃园居民所提供的上述法院公告显示，对于北京华都与北京平安世纪的合同纠纷，北京平安世纪在法定期限内未履行调解内容，若该公司在限定期间内仍未将北桃园住宅项目建筑面积为3200平方米、共计40套房屋返还给北京华都，朝阳法院将要对这些房屋进行强制执行。
对此，王龄（化名）等多位小区业主认为，这是自己花钱买的房子，不应该被法院执行给他人。据其介绍，最终因为事情较为复杂，当时没有执行。
新京报记者从王龄提供的合同中看到，该合同名称为《房屋使用及产权办理合同》，甲方为北京平安世纪，乙方为王龄，房屋的使用期限为2009年2月28日至2079年2月27日。
值得注意的是，甲方在合同中承诺，2010年12月30日前甲方取得该房屋的所有权属证明，并通知乙方办理该房屋的所有权属证明，乙方在收到甲方通知起七日内，到甲方处办理房屋过户手续，包括换领正式发票，补交各项税费等。
王龄提供的合同显示，北京平安世纪承诺为其办理产权证。 受访者供图
追因：
建设方称“合作方因没拿到房不盖章”
已入住十余年的房子，为何仍办不了产权证？7月13日，新京报记者来到位于朝阳区北桃园小区内的北京平安世纪办公地进行走访，一位吴姓负责人就此事回应记者称：“当初，我们和北京华都约定，由北京华都出地（地块性质为划拨土地），我们负责开发建设，双方约定项目建成后，将交付给首农（北京华都重组后的公司，下同）方面3200平方米房子。”该负责人进一步介绍，如今，摆在眼下的是小区验收问题，目前该小区尚未通过验收，需要首农方面盖章才可以开展验收程序。验收之后，方能到规自委办理大房本，然后再办分户的小房本（即房屋产权证）。当然，由于土地性质为划拨用地，所以需要补土地出让金大概1000万元左右，只要首农方面配合，这部分款项由我们公司出。
有部分业主质疑，事情已经历了多年，北京平安世纪与首农方面为什么没有协商出解决方案？对此，北京平安世纪上述吴姓负责人回应称：“北桃园小区于2006年7月份开工建设，2008年开始出售，总共售出140多套房子，建筑面积总计约1.5万平方米，价格不等，均价在1.3万元/平方米左右。后来首农方面一直想要房，但是房子都已经出售了，所以很难推进解决此事。期间，北京华都经过了改制等变化，领导们换了一拨又一拨。我们去了其改制后的首农集团若干次，但是一直都找不到其处理此事的负责人，无法对接和协调。对方公司工作人员一直回复称，需要研究，需要开会，需要找领导。”
据了解，根据最初的合作协议约定，北京华都和北京平安世纪以建设完工后的建筑面积，按2：8比例分配利益，北京平安世纪向北京华都公司交付北桃园住宅项目建筑面积为3200平方米共计40套房屋。
7月13日当天，记者又来到了北京首农股份有限公司，相关负责人就此事向记者表示，其实，我们也是受害者。此事涉及了多次法律诉讼，项目所在的地块确实属于北京华都，根据合作协议，北桃园小区项目建成以后，北京平安世纪需要转给北京华都一部分房子。但时至今日，北京华都也就是现在的首农，未能从北京平安世纪手中拿到一平方米的房子，并且也没拿到一分钱。现在项目中的房子基本都住满了居民，首农很难再获得合同中约定的房屋。
首农股份上述负责人进一步称：“当时房子值多少钱？现在又值多少钱？补多少钱差价？土地出让金又得补多少钱？这都是不容易解决的问题。如果首农没有拿到房子，却配合北京平安世纪办理相关手续，可能会涉及国有资产流失问题。所以，很多问题还得相关各方进行协商解决。”
对于当初为何没按协议将房子划给北京华都，北京平安世纪工作人员表示：“当时卖房，首农方面是知道的，首农相关人员也购买了这个项目的房子。”
焦点：
法院多项判决为何未能执行？
关于上述两家企业“北桃园项目开发所产生纠纷”一事，除了前述朝阳法院曾发布的“强制执行房屋”公告外，近日，新京报记者还获得数份材料，包括朝阳法院作出的一审民事判决书、北京市第三中级人民法院（简称“北京三中院”）作出的二审判决书等。
梳理上述材料不难发现，两家合作方的纠纷问题，导致北桃园小区十余年来尚未取得规划验收，进而无法办理产权证。该事件的症结主要有两个，一是北京华都未按法院要求履行盖章、协助小区验收的义务；二是北京平安世纪未按法院要求兑现其给北京华都3200平方米房产的承诺。
对于第一个症结，朝阳法院认为，北京平安世纪与北京华都签署的相关协议及补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，协议内容均不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照协议约定履行自己的义务。北京平安世纪要求北京华都履行协助验收义务的诉讼请求，有事实和法律依据，朝阳法院予以支持。同时，该案处理的是办理验收问题，并不涉及房屋产权归属和分割问题（即双方的经济纠纷问题），对后者双方可另行解决。
由此，朝阳法院一审判决，北京华都于判决生效当日开始协助北京平安世纪申报、办理北京市朝阳区高原街4号院北桃园住宅项目的规划验收手续，其中包括但不限于在《建设项目规划许可及其他事项申报表》上加盖公司印章、在《建设项目法人授权委托书》上加盖公司印章和法定代表人名章。
此外，根据北京平安世纪相关工作人员向记者提供的北京三中院“二审判决书”显示，在一审判决后，北京华都不服，以该公司已经履行协助申报北桃园住宅项目规划验收义务，且该项目不符合规划验收标准为由上诉至北京三中院，要求驳回北京平安世纪的诉讼请求。2013年11月份，北京三中院对此案作出终审判决，驳回北京华都公司上诉，维持原判。
随后，朝阳法院在近期一份“办理报告”中进一步指出，该法院于2014年4月1日受理执行上述案件，受理后，法院依法向被执行人北京华都发出执行通知、报告财产令等法律文书，但被执行人北京华都逾期未能履行法律义务。
而对于第二个症结“北京平安世纪未按约定给付北京华都房产”，朝阳法院在一审判决中称，北京华都于2012年起诉北京平安世纪，要求后者按照约定交付北桃园住宅项目中共计3200平方米建筑面积的房屋。该案经朝阳法院审理，双方于2012年11月15日达成调解，北京平安世纪于2013年3月10日前向北京华都公司交付北桃园住宅项目建筑面积为3200平方米共计40套房屋，如北京平安世纪交付的上述房屋建筑面积不足或者超出约定，按照每平方米建筑面积5000元的标准向对方补偿差价款。
此后，朝阳法院的“办理报告”又进一步明确，此案被执行人北京平安世纪逾期未能履行法律义务，且涉案房屋已被销售，无法交付，只能补偿差价款。
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师分析认为，这两个焦点问题并不矛盾，尽管目前北京平安世纪还没有给付北京华都房子或差价款，也就是经济纠纷仍待解决，但法院要求北京华都先协助办理小区验收，实际上是力求先解决小区业主办证问题。不过，法院的上述判决，截至目前均未能执行完毕。
进展：
朝阳法院拟强制执行以推动房屋验收
7月19日，北桃园小区所在的朝阳区小关街道办事处相关负责人向新京报记者表示：“街道办事处十分重视此事，也一直在协调相关各方，争取友好协商解决问题，但最后能否顺利解决，不是街道办一个单位就能决定的。”
当天，新京报记者还与北京市规自委朝阳分局多个科室取得联系，但未获得进一步回应。北京市规自委多位工作人员就北桃园小区问题向新京报记者表示：“办理房屋产权证件时，肯定需要该项目具备齐全的手续，北桃园小区问题，需要相关各方协调一致，出具手续之后才能按程序逐步推进。关于该项目的土地性质问题，需要根据下一步的具体材料研究以后再作决定。”
王佳红律师认为，这一事件中最大受害者就是购房人，到目前为止，购房人支付了全部房款或部分房款，却因两家合作开发公司之间的纠纷，导致项目未能顺利规划验收，进而无法办理房屋产权证。
对于上述问题的解决办法，王佳红表示，既然现在已有明确的法院文书，判令北京华都协助北京平安世纪办理房屋的规划验收手续，北京华都就应按照判决履行法律义务。而对于北京平安世纪而言，既然无法交付房屋（因为已经出售），就需折合一定的市场价格进行补偿。如果相关各方拒不执行法院判决或裁定等司法文书，法院当然会采取一定的强制措施以督促解决。
对于目前开展的工作以及下一步的工作安排，朝阳法院在近期发布的“办理报告”中也表示，2021年3月12日、4月28日，法院承办人两次与小区业主代表、物业公司代表、居委会干部以及申请执行人进行谈话，详细了解北桃园小区房屋验收存在的具体困难和问题，并就案件执行进行调解，谈话中承办人明确指出当事人下一步应开展的工作，克服困难推进房屋验收，各方应尽快履行法律义务。
该报告还指出，近期，朝阳法院承办人又多次联系被执行人首农集团，但截至目前，被执行人首农集团仍未履行法律义务。朝阳法院下一步拟将案件恢复执行，依法对当事人首农集团采取强制执行措施，以督促其履行法律义务。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 王心
