时间：2023-01-22 01:58:39来源：法律常识
近日，京东法拍一则拍卖信息吸引了市场的广泛关注。这套位于南山区南油大道山东大厦A座0502号房产，12月25日以约362.85万总价成交。据了解，该套房源建筑面积为114.58㎡，起拍价约为307.35万，换算下来起拍价单价仅为2.7万/㎡。
该房源没有优先购买权人，共3人参与竞拍，历经21轮竞拍，吸引了7548人围观。
房价一夜回到十年前？
尽管最终拍出的价格相较于起拍价高了60多万，不过大多数人都觉得对于最终拍到房源的竞拍人文某来说，这仍是一笔不错的买卖。南都记者了解到，该房源所在的山东大厦指导价为4.76万/㎡，对外的实际报价大概在6-7万/㎡，目前其所属片区南油的均价为7.61万/㎡。
记者进一步查询了解到，该小区目前在某中介网站挂牌的房源仅为3套，其中，114.58平的2室2厅房源的挂牌参考总价是546万。
据有关媒体报道，山东大厦最新的成交记录是在两月前，114平以695万成交，折合单价约6.1万/㎡。目前还在售的114平房源实际报价大概740万，折合单价约6.49万/㎡；133平房源实际报价大概930万，折合单价约6.99万/㎡。
两相对比之下，除去税费这套房产相当于5折成交，文某以仅3万的单价，300多万的总价拍得的房源实在算得上是“捡了笋盘”。
值得注意的是，2013年3月，深圳南山的房价均价约2.7万/㎡。于是市场上有声音认为深圳的房价已回归10年前。
从事法拍房工作的小席告诉记者，这套房源是二拍，一拍以约384.19万的总价流拍，二拍以307.35万的总价起拍。“一般二拍的价格都是一拍的八折左右。当房子流拍之后价格一低容易引起更多人的关注，二拍比一拍火热的情况普遍存在，甚至二拍的价格比一拍的高的不是没有。”小席表示尤其是好房子的竞争力会更大，“并不是所有的房子都能拍到这么低的价格，只能说是个例。”
不断触底的法拍房
“法拍房价格普遍比市场价低是一个公认的事实，以往好的房源仍然能拍出高价，不过今年的情况不太好说。”小席表示今年法拍房的数量在增加，拍卖价格却一再降低，流拍的房源数量也在增加。
记者查询拍卖平台了解到，今年4月，深圳著名豪宅半岛城邦二期一套市场价值近2000万的房产被拍卖，起拍价1226万，最终成交价1316万，该房源相比市场价便宜了约700万。
8月初，百花片区内的长城大厦一套法拍房以七折出售仍然流拍，二拍后以1035万元成交，单价9.89万/㎡，低于该楼盘10万/㎡的指导价。
8月24日，宝中壹方玖誉375平的法拍房二拍以约5216.39万价格成交，折合单价约13.9万/㎡，与5月份拍出的19.2万/㎡，便宜约5万每平。
9月9日，深圳市南山区蛇口东填海区太古城花园（南区）法拍房以总价约651.36万元成交，折合成交单价约13.87万元/㎡，而该小区的市场价接近20万/㎡。
法拍房价格不断触底的同时，数量也在直线增长。
据深圳美联物业报道，截至12月10日，在某拍卖平台挂拍的深圳法拍房数量达到9904套，同比去年挂拍量激增61%。南都记者查询到，截至12月30日，某拍卖平台挂拍的深圳法拍房数量达到10460套，而据相关机构统计的数据，去年深圳的法拍房只有2839套。
某银行工作人员告诉记者，今年被银行强制拍卖的房源大多是无法履行按揭合同。而一般来说，当原业主无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人就能经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。
业内人士表示，法拍房激增和今年深圳楼市的严厉调控不无关系，投资客过去运用高杠杆炒房对现金流的要求很高，当深圳楼市被严控之后，因市场环境又无法脱手，资金无法流动，就只能被强制拍卖。
法拍房风险大于机遇
只是便宜就一定是捡漏吗？也有可能是踩坑。
据央视财经报道，今年6月，深圳阳女士以最高应价286万成功竞得位于龙岗区中心城区的一套法拍房。该房产起拍价为223万元，当时市场价约为320万元。当办完手续、取得该房产所有权之后，阳女士才发现，事情并没有那么简单。由于该拍卖的房子与隔壁另一套房是打通使用，里面住了一个人，跟业主是亲戚关系。协商搬离时，对方甚至开口索要30万才搬离。阳女士被逼无奈只能砸门、报警，只是截至12月报道时，阳女士的问题仍没有解决。
同阳女士一样的人不在少数，法拍房作为司法拍卖的房源本身就存在许多隐性的问题。光是京东法拍平台上的风险提示就涉及十点，其中包括竞买人拍得之后发现货不对板的风险自负、核实房产未结清的物业管理费、买受人需承担标的物存在的其他权利瑕疵风险等提示。
除此之外，法拍房还涉及税费的问题。广东东方金源律师事务所律师金鑫在接受央视财经采访时表示，一些法院的政策是所有税费都由买受者承担，比如企业名下的住宅要交土地增值税，而且要按照最高60%的比例交，打个比方，100万成本的房子卖到了500万，那么就有400万是盈利，需要按照最高60%的比例交税费。
那么部分风险能否规避？买法拍房难道和“拆盲盒”一样刺激？小席告诉记者，市场上有不少法拍房的辅拍机构，一般它们会以专业的手段提供所拍房源的背调信息，减少房源的风险损失，甚至有的机构会在和购房者签订合同时标注甲方风险担责的条款。“这其中需要收取3%的服务费，如果房源总价较高可以商量到2%，这个可以谈。”
找专业的辅拍机构确实可以降低风险，不过无形中增加了成本。记者简单估算，以一套300万的房子为例，需要给辅拍机构至少9万的服务费。
而这一切的前提，还需购房者保证自己有购房资格。12月19日，最高人民法院发布关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定，其中提到人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。这即是说，明年1月1日起，竞拍法拍房需要购房资格，这无疑是提高了法拍房的入场门槛。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前多数城市限购政策主要针对的是普通商品住房，法拍房不受限购政策约束，这就导致部分城市暂无购房资格的投资者通过法拍房进入市场，甚至推高法拍房价格，不利于市场平稳。本次最高人民法院出台规定，从全国层面、法律层面将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，违反相关规定的将上升到承担法律责任，房地产调控的渗透和监管力度将更强更严格。
采写：南都见习记者 孙阳
