时间：2023-01-22 16:30:49来源：法律常识
题记：房价的涨跌起伏往往牵动人心，在二手房交易过程中，房价的涨跌更是让买卖双方心悬一线，由此在房屋买卖过程中产生的违约纠纷更是常见。
在二手房买卖交易过程中，当房价下跌时买家选择违约而不再购买时，通常卖家是没收买家的定金。可是如果卖家收取的买房定金过低时，卖家能否主张买家赔偿房价下跌而产生的损失呢？来看李维常律师在海际明律所时代理的一起广州市白云区的二手商品房买卖合同纠纷案。
Part.1
案情事实简介
2019年3月14日，张某（卖方）与朴某（乙方）在第三人德才公司的居间下，双方签订了《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于白云区××房的物业，达成一致协议，签署本合同，房屋成交价为3150000元，楼款交付方式详见付款细则。
上述合同签订后，朴某支付了20000元定金。上述合同签订时，张某尚欠工商银行广州德政中路支行贷款40余万元未还清，故该房屋上存在抵押登记未涂销。
为推进涉案房产交易流程，张某朴某以及德才公司中介人员朱某等人建立了一个房源交流群。
2019年11月29日，张某与朴某，以及德才公司中介人员三方一起就涉案房产的交易进行协商，朴某表示未能获得同贷书，其贷款额度为0。张某询问朴某是否还继续履行合同，并表示如果继续履行合同的话，卖方就去赎契，买方一次性付款。朴某表示其确定要购买涉案房产，并表示其在原合同的时间内做了其该做的。
2019年12月3日，张某向工商银行广州德政中路支行申请提前还贷并取得了回执。2019年12月30日，朴某通过微信向张某发信息，内容为“自11月29日，我们双方约定到房管局办理交易过户，后因你们没有赎契而导致无法交易，此后我们都没有再就此事商讨如何处理。我们之间的房屋买卖事宜已拖了将近1年时间，大家为此事都身心俱疲。我建议双方能解除合同，互不追究。请你们考虑一下”。
2020年3月11日，张某通过微信告知朴某，内容为：“今天接到银行通知，房子已经涂销好了，我们明天去拿房子的涂销资料，希望你准备好购房款一并办理过户手续”。朴某则回复称：“我们的合同约定的交易期限是去年的11月30日，我也提前告知你们去交易。由于当时你方原因房子未办理赎契，导致房屋无法交易过户，并造成我的损失。此后我们并没有重新达成补充协议。因此，合同约定交易期届满后你们个人单方面的所有行为都与我无关，同时我保留追究你们违约责任的权利”。
最终，房屋交易未能完成，买卖双方均坚称对方违约，并要求对方承担责任。
Part.2
卖方起诉，买方反诉
卖方认为买方违约，要求：1、解除买卖双方的房屋买卖合同；2、买方支付交易总价10%的违约金；3、承担本案诉讼、保全费用。
买方认为卖方违约，反诉要求：合同解除的原因是卖方违约导致，卖方应当向买方支付违约金。
Part.3
法院判决
一、确认买卖双方签订的《房屋买卖合同》于2020年4月17日解除；
二、在本判决生效之日起三日内，朴某向张某赔偿违约金200000元；
三、在本判决生效之日起三日内，张某向朴某退还定金20000元；
四、驳回朴某的其他反诉请求。
Part.4
代理律师点评
本案李维常律师代理卖方张某，通过前期与张某大量的沟通并仔细查阅本案相关合同、证据材料后，李律师给当事人提出了以下思路：
1、买方朴某以支付2万元定金的情况下，锁定了我方近一年的房源，导致我方房屋价格下跌而不能及时出手，我方遭受了房价下跌的巨大损失。所以没收定金不能弥补我方遭受的损失，我方应当向买方主张房价下跌的违约损失赔偿。
2、买方虽然强势聘请律师进行反诉，但是从事实上买方多次忽悠，多次违约；法理上违反合同多条约定，违反《合同法》相关法律规定却企图通过混淆视听的方法来反诉是行不通的。
本案律师团队经过详细准备提起诉讼，两次开庭，庭后更是提交了6页多的事实和法理说明的律师代理词，最终法院支持了我方观点，认定对方违约并判令对方支付超过定金10倍的违约金赔偿给原告，本案可谓大获全胜！
律师特此提醒：房屋买卖交易过程中，尽量保留好书面证据。