时间：2023-01-23 04:59:33来源：法律常识
买房的你，曾经被“套路”吗？
这些购房术语你都了解吗？
新房签订合同过程中，需要规避哪些问题？
二手房交易最容易出问题的环节是什么？
遇到延期交房、房屋质量问题等，该如何保护自己的购房权益？
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买房的你，曾经被“套路”吗？这些术语你要了解！
1、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。
2、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。
3、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。
4、安居房：﹙经济实用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。
5、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。﹚
6、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。﹚
7、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。
8、标准层：平面布置相同的住宅楼层。
9、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。
10、社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分
11、套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分
12、一口价：不分楼层，不分朝向的价格
新房签订合同过程中，需要规避哪些问题？
01
商品房买卖合同买受人的常见法律风险提示
1、商品房买卖合同订立前
调查了解开发商资信---预防烂尾。
商品房开发手续（手续的不规范可能导致合同无效或者可撤销）
楼盘情况、销售模式、审核开发商的相关证照和提供资料的真实性、合法性等
注意：商品房销售广告——要约与要约邀请
在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。
但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，开发商应就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
定金
是指为了担保债权的实现，当事人一方依据合同的约定向对方给付的一定数量的金钱。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定时，应当双倍返还定金。
认购书中错把定金写成“押金”或“订金”的风险。 押金和订金都不是法律意义上的定金，如果认购书中没有特别说明，由于对方原因导致签约不能，则买受人不能按法律规定要求开发商双倍返还此款。
2、商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案
合同应对商品房基本情况，商品房面积和价格，对业主的建筑物区分所有权，对质量标准与维修，对付款方式与付款期限，对设计变更与规划变更，对商品房交付条件、交付程序及权属登记，对违约责任，对争议解决等等的约定
1、商品房买卖合同的成立。是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同，根据《合同法》第32条的规定，开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。
2、商品房买卖合同的备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发商应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。合同备案作为一种政府的行政行为，并非商品房买卖合同的生效要件，仅具有对抗第三人的效力，除非出卖人与买受人约定商品房买卖合同履行备案登记后才生效。
3、生效的商品房买卖合同并不能导致买受人当即取得物权，合同当事人只有依法向房产管理部门办理了商品房登记以后，买受人才能取得物权。
4、预告登记制度可以很好地堵住一房数卖的漏洞，对于买受人来讲，应当有效利用法律武器，维护自身权利，预防风险。因此，在合同中，应当约定预告登记。
02
商品房买卖合同的无效情形
① 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
② 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，比如，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效；
③ 以合法形式掩盖非法目的的；
④ 损害社会公共利益的；
⑤ 违反法律、行政法规的强制性规定的；
⑥ 开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效；
⑦ 当事人约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件，但合同未办理登记备案的；
⑧ 开发商在划拨土地上进行商品房开发，未经政府部门批准的，签订的商品房买卖合同无效。
一旦商品房买卖合同被确认为无效，应分析导致合同无效的原因及责任方，并判断是否可以采取补救措施，以使合同满足生效要件；若是因开发商原因导致合同无效的，应注意及时履行催告、告知等义务，协助买受人与开发商友好协商，确定具体的赔偿金额。
03
商品房买卖合同的解除
1、开发商可以解除合同的主要情形
① 买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；
② 因非开发商原因致使买受人未能办理按揭款，导致合同无法实际履行的；
③ 其他情形。
2、买受人可以解除合同的主要情形
① 开发商擅自变更规划设计。
② 商品房面积误差过大。指商品房预售合同中的约定面积与产权登记的实际面积产生误差。
③开发商迟延交房。
④ 商品房质量问题。
⑤ 购房者无法取得房屋。
⑥开发商故意隐瞒真相。指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实
⑦ 因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准。
⑧因开发商原因延迟办理房产证的。
⑨其他情况。
在商品房买卖合同成立、生效后，应严格按照合同约定去履行合同，确保按合同约定支付购房款，否则可能面临被开发商解除合同的风险。
在实践中，买受人提出退房后，开发商一般会采取拖延战术，迟迟不给买受人明确答复，企图通过拖延时间让买受人丧失解除权，因此解除权的行使要以书面形式（最好是律师函）郑重明确地告知开发商；另一方面开发商会让买受人写一个书面形式的退房申请，一旦买受人在退房申请中有不利于自己的陈述，则很有可能被开发商作为不予退房的证据，因此建议买受人不要给开发商以书面退房申请，以防开发商设下陷阱；开发商答应退房后，对于买受人已付购房款包括贷款，要求开发商在确定期限内退还，并约定在此期限内没有退还应当承担的违约责任，从而让开发商有及时退款的压力。
04
商品房交付时间、交接（交付程序）与初始登记
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。在开发商未能按约交付商品房时，买受人按照法律规定和合同约定所享有的权利。
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
05
争议的解决
若发生争议，应及时委托律师介入，参与谈判，以获取、固定证据，维护自身合法权益。
二手房买卖合同买受人的常见法律风险提示
二手房买卖合同就是在该买卖过程中，出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。
01
对买卖合同主体状况的审查
1、对出卖人主体资格进行审查
2、对于权利状况的调查与审核
1、审查二手房的权属证明及相关文件。
2、为慎重起见，向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以了解拟交易的房屋是否有产权争议，及时发现证书的真伪。
3、应当关注拟交易的房地产是否存在共有权人。属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。未经其他共有人书面同意的，不得买卖。
4、我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。如卖方称单身，应要求其提供单身证明（可能有权机关不出具了。则需要到登记机关现场查询），如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，审查离婚法律文件对所售房屋的处理情况，必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查。
5、交易的房屋若是发生继承的房屋，应先按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，确定继承人，办理继承公证后，由所有继承人达成一致意见后，方可签订买卖合同。
6、交易前，应当审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房屋所有权的情况，必要时向登记机关和有关部门查询。
7、应就交易房屋的类别及性质进行审查，确定房屋的类别。
8、其他项权利设置、权利限制情形的审查
3、房屋质量的审查
1、应当查看或调查所购二手房的质量状况。
2、二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同。
4、买卖合同文本的拟订和审查
1、二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同。
2、房屋的地点和四至、面积、土地使用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等，应在合同中叙述清楚，并与房屋所有权证、土地使用权证或批准文件上的记载一致。出卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件及其他文件的原件。
3、价格、支付方式、支付时间、房屋的交付和验收时间、公共维修基金的处理及违约责任等应当明确。在买卖合同中约定装修、附属物及家具、电器等是否包括在房价款中。约定办理过户的时间及违约责任。
4、购买的房屋未经房地产登记机构登记，不得对抗第三人。
5、当事人可以选择争议的处理方式和机构，可诉可裁。
6、应当了解二手房买卖过程中应缴纳的各种税费，在办证中发生的各种税费应据实支付。
5、中介服务合同审查
在接受二手房中介服务中，应注意核验中介服务人员的资格证书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相适应的专业知识和技能。要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明。
二手房买卖应当订立书面形式的房地产中介服务合同。
中介机构无权禁止和限制委托人与对方当事人见面和谈判，如果拒绝，应注意交易中的不实成分。
6、抵押贷款合同审查
1、二手房转让存在贷款
（1） 出让人已全部还清贷款并已注销抵押登记，或没有贷款抵押，购房人可直接申请贷款。
（2） 如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的，购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。
2、房价款的提存、托管或监管
为保障交易的安全性，可以约定将房价款委托公证机关提存、交银行监管或托管，待产权转移登记完成即买方产权证出证后，同时领证、领款。
在线答疑
1、同一栋楼，同一标准，不同楼层房价单价差达5000元/平，这种情况如何去维权？需收集哪些资料？
答：1）合同订立之前可以通过房地产主管部门查询备案价格；对不同房屋定不同的单价本身不违反法律规定；是否否则当时的政策，需要根据具体情况进行判断。
2）合同生效后即需要双方按照合同履行。
3）如果觉得不公平或存在重大误解，可以试着撤销合同或许协商解除合同。
2、购房合同里面写有延期90天交房免责，是否合法？
答：约定不违法。合同订立之前可以协商确定逾期交房的违约责任。
3、精装修，质价不符，怎么维权更有效
答：这种情况，是开发商没有按照合同的约定履行合同的义务。
有两种方式：
1、要求开发商承担违约责任，赔偿损失；
2、如果造成合同目的无法实现，则可以要求解除合同，并要求开发商承担违约责任。
这里提醒一下：订立合同时，要注意预售合同的具体约定内容是否与开放商的口头承诺存在不一致之处，谨慎订立合同。如果开发商在销售时设置样板房且未在合同中就交付商品房的质量、设备及装修与样板房是否一致作出说明的，应对样板房的质量、设备及装修情况进行证据保全。
4、婚前购房，写的是2个人的名字，贷款双方都是主贷人，目前分手，房子没没拿到，房产该如何分割？
答：这种情况，应该属于按份共有，一般是按照约定的份额确定财产的归属。具体可以由双方按照平等的原则对房屋的产权归属、贷款的承担等进行约定，并由取得房屋的一方对另一方进行补偿，补偿范围一般包括已经支付的购买款、房屋的增值。
5、看到有新闻，说独生子女不可以直接继承父母房产，也是有继承顺序，到底如何？
答：继承分为法定继承、遗嘱继承、还有遗赠抚养协议。只有在没有遗赠抚养协议、遗嘱继承、遗赠的前提下，独生子女才可以按照法定继承继承父母的房产。
6、目前合肥楼市都是精装修交房，在签购房合同时 装修协议跟第三方装修公司签订 这种合法吗？
答：就你的描述内容，不存在不合法的事由。具体可以看买房人和开放商之间关于装修的约定。如果有相反的约定，则开发商可能存在违约行为。
如果买受人有顾虑，可以在商品房买卖合同中约定由开发商对房屋装修的质量承担连带责任。
7、我想问下开发商一般多久给办理好抵押和合同备案是合理的，同一个楼盘同样的时间申请的贷款并面签完，业主拿到合同和备案时间都不一样，合理吗？
答：网签、备案的相关规则规定在建设部《城市商品房预售管理办法（2004修正）》中，，目的是调控房地产市场、避免一房两卖，但这各规范性文件本身的法律效力较低。
买受人可以在与开发商订立合同时约定合同备案的时间。
如果没有约定，按照办法第十条的规定，开发企业应当在与承购人签订商品房预售合同后的30日内，向办理商品房预售合同登记备案手续。
抵押合同的备案时间则没有明确的规定，但不动产抵押合同不登记不生效，抵押权人也就是银行，应该会积极推动抵押合同登记备案手续。
8、同一个新建楼盘在售卖期间降价12%以上是否合理？
答：是否合理律师难以判断，因为楼盘出售是商业行为，出卖人可以自由定价，买受人可以决定是否购买，政策因素要根据具体情况考虑。但降价本身不违法。
9、我是业主，买家他有认识银行的人 查我的名字就查到我的房屋信息 还告诉了买家，这样买家贷款 会和银行的人串通 后面银行划款给我会有什么风险吗或者其他问题 。。 银行这个人这样查我 没有经过我同意是他职业操守有问题吧。而且买家不愿意告诉我这个人是谁 这样交易我不是很放心 中间还应该注意什么问题 。。。 还有中介说到时候需要拿我的房产证身份证原件办手续 是必须要给原件吗 给原件会有风险吗？
答：这个问题没有看明白。是提问者打算转让名下的二手房、过程中发现个人信息泄露了吗？
个人信息属于个人的隐私，除非个人同意或经有权机关要求，任何第三人无权查询。至于银行，除非因业务需要、且经过一定的审批手续，不经过权利人同意，银行人员无权查询，更不能对外传播。
10、开发商未按照设计图纸来建设，并且不提供相关验收证书。怎么办？
答：如果确定不按照设计图纸进行建设、且没有经过房屋买受人同意，除非合同中有相反的约定，买受人可以要求开发商承担违约责任。
没有验收证书，就不能交房，开发商未按期交房应承担违约责任。特殊情况下，买受人可以要求退房。需要更多的信息来确定具体的处理方式。
这里特别提醒参与讲座的各位：
民法尊重当事人的意思自治。就某一事项，如果当事人已经达成了合意，比如说订立了合同，除非合同本身存在违法事由，否则合同生效后，合同各方都要予以遵守并履行合同义务，否则要承担相应的不利后果。因此，我们在日常生活中，一定要谨慎订立合同，特别是涉及到自身重大利益的合同，建议请律师进行审核、把关；如果合同已经生效，则要按照合同履行，发现存在对自己不利的条款，要及时处理、尽量补救；合同履行过程中产生争议，则最好委托专业的律师进行处理。律师很怕当事人自己凭感觉处理的差不多的时候才请律师介入，因为这个时候证据基本上已经固定了，要想推翻或者收集、固定证据已经很难了，这样的话，委托人的风险就会较高。
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